Значение точной оценки стоимости земли
Точное определение стоимости земли является критическим элементом эффективной системы налоговой оценки. Оно вносит свой вклад в правильность оценки стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый землевладелец заплатит свою справедливую долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования, как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что устаревшие сведения по оценке стоимости земли приводят к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития.
Характер оценки стоимости земли
С физической точки зрения землю можно определить как некоторую поверхность со всем, что находится на и под ней. С юридической точки зрения земля (земельный участок), принадлежащая кому-нибудь, дает право владеть, пользоваться и распоряжаться ею при условии соблюдения ограничений, наложенных законодательством. Например, нельзя отдать землю под незаконное использование или мешать полету самолета, находящегося в воздушном пространстве над участком земли.
Ежегодно идентифицируется, описывается и оценивается вся земельная собственность и все сооружения, находящиеся на ней. Эти задачи требуют, во-первых, наличия полного набора кадастровых карт, определяющих границы и другие характеристики всех земельных участков в юрисдикции данной налоговой службы, а во-вторых, тщательной инвентаризации данных о земельных участках, включая расположение, принадлежность, классификацию и вариант использования, размер, форму и другие физические характеристики. Как карта, так и записи обновляются, когда земельные участки дробятся, объединяются или физически благоустраиваются. Налоговый оценщик анализирует местный рынок недвижимости и ежегодно оценивает налогооблагаемую стоимость каждого земельного участка. В этой главе рассматривается анализ рынка и принципы оценки применительно к земельной собственности.
Рыночная и потребительная стоимости
При оценке стоимости очень важно четко представлять себе разницу между понятиями рыночной и потребительной стоимости. В кратком определении рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях честной конкуренции. Потребительная стоимость отражает стоимость объекта, предназначенного для конкретного использования. Для многих, но не для всех объектов недвижимости, рыночная стоимость равна потребительной. Например, рыночная стоимость фермы, расположенной недалеко от растущего города, может намного превышать ее потребительную стоимость. Во многих юрисдикциях существует требование, в соответствии с которым земли несельскохозяйственного назначения оцениваются при определении величины взимаемого налога по их рыночной стоимости, а сельскохозяйственные угодья — по потребительной. Законодательные акты, правила и руководства часто содержат специальные инструкции или описание методов налоговой оценки потребительной стоимости сельскохозяйственных или других земель, как правило, речь идет о доходном методе. В этой главе рассматриваются проблемы оценки земли только по ее рыночной стоимости.
Земля занимает уникальное и ключевое положение в общественно-политической и экономической теории. Земля поддерживает жизнь и выступает в качестве центра человеческой культуры и общественного устройства. За землю велись войны, и права собственности на землю определяются законами свободных стран и защищаются их судами.
Уникальность земли проистекает из ее неподвижности и фиксированной величины предложения. Землю нельзя изготовить или воспроизвести. Земля является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.
Основные принципы оценки земли.
Мы рассматриваем те основные понятия, которые важны при оценке земли, а именно: спрос и предложение, наиболее эффективное использование, остаточная продуктивность, а также принципы изменения и ожидания.
Спрос и предложение.
Спрос и предложение являются краеугольными камнями в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночных ценах.
Рис.1. Кривая спроса и предложения земли — краткосрочный период
Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться Факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы, ставкой процента по закладным и т.д. На рис.1 представлено взаимодействие спроса и предложения, определяющее цены на землю. Отметим, что кривая предложения 5 вертикальна, а это означает, что количество предлагаемой на рынке земли фиксировано: независимо от предлагаемой цены, дополнительную землю произвести нельзя. Следовательно, цена ее будет определяться местными факторами спроса. Когда кривая спроса поднимается от d до d', цена вырастает от Р до Р'.
Хотя предложение земли в целом и фиксирование, предложение на рынке конкретного варианта ее использования может расти и падать; Например, лесные или сельскохозяйственные угодья по периферии города могут застраиваться жилыми домами. Возросшее предложение замедляет рост цен. Однако практические ограничения такого освоения и непрерывный рост спроса на землю неизбежно ведут к более высоким ценам и более интенсивному использованию земли, например, к дроблению земельных участков и замене многоквартирных домов строениями, рассчитанными на одну семью (рис.2).
Местная транспортная сеть сильно влияет на характер развития и на цены. До наступления эры автомобилей рынки городских земель концентрировались вокруг центральной деловой части города, что приводило к резкой разнице в ценах между земельными участками, расположенными в центре и на периферии. Расширение сети дорог и развитие транспорта увеличило спрос на удаленные от центра земельные участки, что привело к фактическому росту предложения городских земель. Разница в ценах между центральными и периферийными участками земли сократилась.
Рис.2. Кривая спроса и предложения земли на рынке конкретного варианта использования
Зонирование и другие регуляторы оказывают обратное влияние, поскольку они ограничивают предложение для конкретного варианта землепользования. Это обычно приводит к более высоким ценам в целом, но занижает цены на земельные участки, использование которых ограничено.
Принципы спроса и предложения объясняют большие различия в стоимости земли, находящейся в черте города и за его пределами, в стоимости разных участков земли в городе или даже в стоимости соседних участков в одной и той же части города. Ни один другой товар не подвержен таким сильным колебаниям цены — ни товары краткосрочного пользования, например, продукты питания или одежда, ни товары длительного пользования типа электробытовых приборов или автомобилей, ни даже здания. Вообще, чем менее подвижным является товар, тем больше его цена зависит от местоположения. Стоимость земли, которая абсолютно недвижима, колеблется сильнее, чем стоимость любых других товаров, хотя возможности транспортной системы и сглаживают различия, обусловленные местоположением.
Наиболее эффективное использование.
Принцип наиболее эффективного землепользования означает, что рыночная стоимость недвижимости зависит от потенциальных вариантов использования, а не от одного только существующего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться его потенциалом. Чем более доходно потенциальное использование, тем выше будут спрос и рыночная стоимость. Неосвоенная земля в черте города всегда имеет более высокую стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности.
Принцип наиболее эффективного использования применим и к освоенным земельным участкам. Возьмем, например, предназначенный для одной семьи жилой дом в развивающемся городском районе, который, согласно зонированию, предназначен для коммерческого использования. Стоимость земли для коммерческого использования может сильно превышать ее стоимость под жилую застройку и может даже превысить общую стоимость земли и здания. Участок затем может быть куплен для коммерческого использования, дом снесен, а на его месте может быть построено здание коммерческого назначения. Аналогичным образом, небольшое одноэтажное коммерческое сооружение часто сносится, чтобы освободить место под многоэтажное здание.
Остаточная продуктивность.
Экономисты делят факторы производства на четыре группы: земля, труд, капитал (здания, машины и оборудование, сырье и материалы) и предпринимательская способность. Принцип остаточной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, управление и капитал. Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, управление и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.
Принцип остаточной продуктивности вскрывает уникальное положение земли в производстве и помогает объяснить, почему стоимость земли подвержена сильным колебаниям. Если два участка используются для аналогичных целей и похожи друг на друга с точки зрения потребности в труде, управлении и капитале, но один из участков за счет своего расположения приносит больший совокупный доход, чем другой, тогда разница в чистой прибыли будет полностью капитализирована в различии стоимостей земельных участков.
Рассмотрим две аналогичные и расположенные по соседству фирмы, одни из которых находится на углу, а вторая — на внутреннем участке такою же размера (рис.3). Потребность этих организаций в труде, управлении и капитале одинакова, но первая дает на 10% больше валового дохода за счет своего углового расположения. После возмещения расходов натри остальные фактора производства чистый доход, приходящийся на угловой участок, вдвое превышает доход от другого участка, что приводит к удвоению стоимости земли первого участка.
Рис.3. Пример расчета остаточной продуктивности
| Угловое расположение | Внутри квартальное расположение | |
| Валовой доход | $1 100 000 | $1 000 000 |
| Доход, расходуемый на оплату труда | -300 000 | -300 000 |
| Доход, расходуемый на оплату управленческих услуг | -100 000 | -100000 |
| Доход, расходуемый на возмещение затрат капитала | -500 000 | -500 000 |
| Чистый доход, относимый на землю | $200 000 | $100 000 |
| Ставка капитализации |  0,16 |
0,16 |
| Стоимость земли | $ 1 250 000 | $ 625 000 |
Изменение и ожидание.
Изменение и ожидание тесно связаны между собой. "Принцип изменения подразумевает, что рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов, например, зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставкой процента, состоянием транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка.
Принцип ожидания, который лежит в основе доходного метода оценки, подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов. В случае неосвоенных участков, отведенных под коммерческое использование, принцип ожидания означает, что стоимость земли будет отражать капитализированную величину ожидаемого чистого дохода от коммерческого освоения земли. Аналогично, стоимость неосвоенной земли, отведенной под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину реальной либо гипотетической арендной платы, которую можно будет получить от эксплуатации данного земельного участка. Принципы ожидания и изменения указывают на необходимость определения рыночной стоимости для целей налогообложения на определенную дату — дату оценки.
Факторы, влияющие на стоимость земли
Их можно подразделить на четыре категории: экономические; социальные; юридические, административные или политические; и физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.
Экономические факторы.
Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. К числу факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, относятся уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента; издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь имеющейся на продажу земли; затраты на освоение или производство строительных работ; затраты, связанные с обеспечением финансирования: и налоги. Все эти факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.
Социальные факторы.
Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. При выборе варианта землепользования не последнюю роль играют соображения престижа, когда люди стремятся завладеть конкретным участком земли по причинам социального и экономического характера. Эти мотивы приводят к так называемым «вторжениям» или «последовательным сменам» варианта землепользования. «Вторжение» происходит, когда какая-то группа людей, например, вышедших на пенсию, хочет приобрести участки земли по берегу водоема для жилой застройки или расширить имеющиеся в собственности территории и улучшить свое положение. Последовательная смена происходит, когда новая группа людей заменяет старую, например, группу населения, занимавшегося преимущественно рыболовством. Такие изменения происходят до тех пор, пока не наступит новое равновесие с четко выраженным иным вариантом землепользования. Вариант землепользования и стоимость земельных участков зависят и от других факторов социального характера — возрастной структуры и уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.
Юридические, административные и политические факторы.
Все эти факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политики предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Администрации штатов, провинций и местного уровня часто проводят программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дорог, школ, общественного транспорта, состояния полицейской и противопожарной службы и т.д.
Физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения.
Эти факторы являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-то территории. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка, к числу которых можно отнести размер, топографию и другие физические параметры, а с другой стороны, показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов, океанского побережья или свалки мусора. Первая группа факторов влияет на стоимость земли постольку, поскольку собственник участка может воспользоваться присущими участку характеристиками, а вторая группа признаков влияет на стоимость косвенно — насколько близки и доступны те или иные, внешние по отношению к данному участку, объекты. Удачная модель оценки земли будет учитывать как первую, так и вторую группу характеристик.
Как и стоимость других товаров, рыночная стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения дохода в будущем. Неосвоенная земля имеет определенную стоимость благодаря своей потенциальной способности давать доход в виде арендной платы. Для земли, предназначенной для коммерческого использования, будущие поступления связаны с ожидаемой величиной арендной платы за вычетом расходов, которые потребуются на освоение и эксплуатацию участка. В случае земельных участков с жилыми домами чистый доход можно выразить через величину годовой арендной платы (условно начисленная рента) за вычетом годовых расходов на эксплуатацию. Общая модель примет тогда следующий вид:
| LV=(PGI-C)/K, | (1) |
где LV — стоимость земли;
РGI — ожидаемый валовой доход (реальный или условно начисленный);
С — ожидаемые издержки;
K — ставка капитализации.
Ожидаемый доход отражает те экономические факторы, которые влияют на спрос и предложение — плотность населения, уровень доходов, тенденции к росту или падению численности населения, предложение конкурентоспособных участков земли, возможности подъезда к данному участку, наличие коммунальных услуг и т.д. Ожидаемые издержки включают в себя эксплуатационные расходы; расходы, связанные с ремонтом жилого фонда; затраты на благоустройство. Ставка капитализации является функцией ставки процента; риска, связанного с владением имуществом; потери ликвидности; ожидаемых выгод или потерь за период владения имуществом.
Взаимодействие всех этих факторов определяет текущие рыночные цены. Улучшение общеэкономической ситуации в каком-то регионе приведет к росту ожидаемых доходов и увеличению цен на недвижимость. Увеличение ставки процента ограничит спрос, уменьшит текущую стоимость ожидаемого дохода и приведет к понижению цен на недвижимость. Как ясно из приведенных утверждений, спрос на землю представляет собой производный спрос. Земля приносит доход только в сочетании с капиталом и трудом, и сначала следует возместить связанные с ними затраты. Например, если жилое здание в какой-то местности можно продать за $100000, а затраты на расчистку участка и строительные работы составляют $75 000, строительная фирма будет сбивать цену на земельный участок до $25 000. Если увеличение спроса на жилье поднимет цену жилого дома до $110000, а затраты на строительные работы вырастут лишь до $80 000, то рыночная цена на земельный участок поднимется до $30 000. Если же цены на жилье останутся на прежнем уровне, а расходы на строительные работы возрастут до $80 000, цены на земельные участки упадут до $20000.
Исторические тенденции изменения цен на землю вскрывают остаточный характер ее стоимости. Во время экономического подъема 20-х годов нынешнего века цены на землю резко подскочили, а затем упали во время Великой депрессии. Со времени Второй мировой войны цены на землю непрерывно растут в среднем на 5—7% в год, причем в периоды экономического подъема рост их ускоряется, а в периоды спада — замедляется. Общий темп роста цен на землю где-то слегка выше, чем темп инфляции, но соответствует уровню доходов на инвестиции в других отраслях экономики.
Рис.4. Гипотетическая система стратификации земельных участков
| Зона | Зонирование |
| Рыночная зона 01 | Жилой фонд: дома на одну семью Жилой фонд: дома на две - четыре семьи Коммерческая недвижимость Промышленная недвижимость |
| Рыночная зона 02 | Жилой фонд: дома на одну семью Жилой фонд: многоквартирные дома Коммерческая недвижимость |
| Рыночная зона 03 | Жилой фонд: дома на две - четыре семьи Жилой фонд: многоквартирные дома Коммерческая недвижимость Промышленная недвижимость |
| Рыночная зона 04 | Жилой фонд: дома на две - четыре семьи Жилой фонд: многоквартирные дома Коммерческая недвижимость Жилые автофургоны |
На рис.4 представлен гипотетический пример стратификации земли. Все землевладения разделены на четыре рынка, а затем внутри каждого из них — на подгруппы по разрешенному правилами зонирования варианту землепользования. Всего получилось 16 страт; зонирование не допускает любого варианта землепользования в каждом рынке. Если в результате в одну страту попадает слишком малое число земельных участков, что делает невозможным значимый анализ, некоторые варианты землепользования по данной географической территории можно объединить; например, одну страту могут составить все варианты промышленного использования земельных участков.
В пределах страт землевладения следует анализировать и оценивать в соответствии с общими единицами сравнения. Цены продаж выражаются в ценах за какую-то единицу. Выбранная единица должна соответствовать базовому параметру, по которому проводится анализ и продажа землевладений на данном рынке. Для земли под жилую застройку принятыми единицами сравнения являются участок, кв.фут или акр площади, а иногда фут протяженности фронтальной границы. Для магазинов и большинства других вариантов коммерческого землепользования обычно используют кв.фут площади или фут протяженности фронтальной границы, хотя для крупных участков коммерческого или промышленного использования земли в качестве единицы сравнения часто принимают акр площади. Для больших площадей неосвоенных земель другой хорошей единицей сравнения является допустимое число сооружений на данной площади, например, количество площадок под строительство жилых домов, разрешенное в соответствии с существующими правилами зонирования. Для сельскохозяйственных угодий в качестве единицы сравнения часто используется урожайность определенной культуры на акр.
Анализ данных по землевладению
Как только продажи стратифицированы и цены выражены в соответствующей общей единице сравнения, можно определить характер и тенденции изменения стоимости землевладений. Для выявления и наглядного представления этих тенденций используется три способа — нанесение данных о сделках с землей на карту стоимости, расчет описательных статистик и графическое изображение данных о стоимости земли.
Нанесение на карту данных о стоимости земли.
Карты, на которых нанесены данные о продажах земельных участков и другая рыночная информация, дают отличную картину характера колебаний стоимости земли. Во многих юрисдикция нанесение данных о заключенных сделках на карты стоимости земли вошло в установившуюся практику. Перед инвентарной проверкой конкретного района можно затребовать карты, показывающие такую рыночную информацию, как цена продажи, цена продажи за единицу сравнения, дата продажи и коэффициент цены продажи, полученный при текущей оценке. Вместо номинальных цен продаж на карту можно нанести цены продаж, приведенные к дате оценки, если таковые данные есть.
На более сложном уровне первичная обработка информации с помощью компьютера позволяет создать карты, показывающие выборочные данные в желаемом объеме и формате. Перед инвентарной проверкой или переоценкой какого-то района можно затребовать подготовку карт землевладений с нанесением сведений о продажах и другой выборочной информации. Хотя это и дорогое удовольствие, компьютеризованные картографические системы, наряду с другими преимуществами, обеспечивают эффективный анализ землевладений и являются хорошим подспорьем в работе.
Описательные статистики.
Описательные статистики, весьма полезный инструмент при анализе характера и тенденций изменения стоимости земли, включают в себя: число неосвоенных земельных участков, количество продаж; меры центральной тенденции, в частности, медиана и среднее; показатели дисперсии, например, диапазон отклонений, среднее отклонение, стандартное отклонение. Показатели основной тенденции и дисперсию необходимо рассчитывать для цен продаж (или других показателей рыночной стоимости), отнесенных к общим единицам сравнения, Таким образом, меры центральной тенденции будут показывать типичную или среднюю цену продажи за единицу. Аналогично. мера дисперсии покажет уровень колебания, выраженный в стандартных единицах. В таблице 1 приведены некоторые из этих статистик для гипотетических данных по стратам, указанным на рис.4.
Статистический анализ полезен с разных точек зрения. Во-первых, количество продаж по каждой категории говорит, какие категории содержат достаточное число сделок. В таблице 1 приведен пример, из объектов число продаж по отдельным рынкам недостаточно, и эти категории можно в дальнейшем анализе объединить.
Таблица 1. Описательные статистики оценки стоимости земли
| Зона | Число участков | Число продаж | Процент проданных участков | Цена продажи за кв. фут. | |
| Медиана | Среднее отклонение | ||||
| Рыночная зона 01 | |||||
| Жилой фонд: дома на одну семью | 1 210 | 104 | 8,60 | 2,85 | 0,84 |
| Жилой фонд: дома на две – четыре семьи | 294 | 36 | 12,20 | 4,34 | 2,50 |
| Мелкие объекты коммерческой недвижимости | 109 | 14 | 15,60 | 5,67 | 3,98 |
| Крупная коммерческая недвижимость | 24 | 3 | 12,50 | 7,35 | 3,17 |
| Рыночная зона 02 | |||||
| Жилой фонд: дома на одну семью | 2 203 | 314 | 14,30 | 1,36 | 0,42 |
| Жилой фонд: многоквартирные дома | 88 | 10 | 11,40 | 6,35 | 1,65 |
| Мелкие объекты коммерческой недвижимости | 154 | 18 | 11,70 | 4,88 | 1,40 |
| Рыночная зона 03 | |||||
| Жилой фонд: дома на одну семью | 1 810 | 145 | 8,00 | 1,98 | 0,55 |
| Жилой фонд: дома на две – четыре семьи | 76 | 12 | 15,80 | 3,78 | 2,42 |
| Жилой фонд: многоквартирные дома | 40 | 4 | 10,00 | 6,14 | 1,12 |
| Мелкие объекты коммерческой недвижимости | 318 | 29 | 9,80 | 7,55 | 3,33 |
| Крупная коммерческая недвижимость | 49 | 6 | 12,20 | 7,64 | 2,67 |
| Рыночная зона 04 | |||||
| Жилой фонд: дома на две – четыре семьи | 214 | 38 | 17,80 | 5,01 | 2,89 |
| Жилой фонд: многоквартирные дома | 48 | 6 | 12,50 | 6,09 | 1,22 |
| Мелкие объекты коммерческой недвижимости | 180 | 13 | 7,20 | 5,83 | 3,14 |
| Жилые автофургоны | 888 | 76 | 8,60 | 1,67 | 0,26 |
| Итого | |||||
| Жилой фонд: дома на одну семью | 5 223 | 563 | 10,80 | 1,87 | 0,75 |
| Жилой фонд: дома на две – четыре семьи | 584 | 86 | 14,70 | 4,69 | 2,51 |
| Жилой фонд: многоквартирные дома | 176 | 20 | 11,40 | 6,22 | 1,30 |
| Мелкие объекты коммерческой недвижимости | 761 | 74 | 9,70 | 6,69 | 3,89 |
| Крупная коммерческая недвижимость | 92 | 9 | 9,80 | 7,55 | 2,99 |
Во-вторых, меры центральной тенденции (медиана) и дисперсии (среднее отклонение) дают хорошее представление не только о типичной цене продажи за единицу сравнения, но, кроме того, и о согласованности данных, а, следовательно, об уровне достоверности расчетных показателей основной тенденции. Например, на рыночной зоне 04 сравним среднее отклонение цены продажи за кв.фут по участкам, предназначенным под жилые автофургоны и участкам, которые, в соответствии с зонированием, отведены под мелкие коммерческие структуры. Очевидно, что медианная цена продажи за единицу площади будет служить более надежным показателем рыночной стоимости для первой категории, чем для второй. В результате выясняется, что с оценкой участков под жилые автофургоны больших проблем не будет, а участки под коммерческое использование потребуют проведения более детального анализа.
Графический анализ позволяет выявить постоянные взаимосвязи между данными, что облегчает определение величины поправок. Вообще, цена продажи за единицу площади является зависимой переменной, и ее следует откладывать по вертикальной оси графика. В качестве независимой переменной можно принять любую другую переменную, по которой есть достаточная информация; она будет откладываться по горизонтальной оси.
Одной из переменных, представляющих особый интерес является количество единиц сравнения, т.е. количество кв.футов, протяженность фронтальной границы в футах или число сооружений, которое можно возвести на данной площади. Часто наблюдается отрицательная зависимость между числом единиц сравнения и ценой продажи за единицу: чем больше число единиц, тем ниже цена за единицу, по крайней мере, до некоторой определенной величины. В графическом виде эта зависимость дает кривую (в виде плотного разброса данных) с наклоном вниз — стандартную кривую рыночного спроса, показанную на рис.5. График такого рода помогает наглядно представить соотношение и внести надлежащие поправки в таблицы оценки земли.
Другую информацию о землевладении — например, расстояние до центральной деловой части города или до другого центра, оказывающего влияние на стоимость участка, данные о глубине участка и т.д. — можно проанализировать тем же способом. Программное обеспечение персональных компьютеров помогает упростить эту задачу. Большинство программных продуктов статистического и общего назначения предлагает простые приемы графического анализа, которые требуют наличия всего лишь обычного принтера.
Рис.5. График цены продажи за фут протяженности фронтальной границы
Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж, который всегда предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок. Есть два принципиальных подхода к оценке земли — метод единиц сравнения и метод базового участка.
При использовании этого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой страты. Среднее значение можно найти путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Типичное значение находят путем тщательного рассмотрения имеющейся информации, анализируя ее в соответствии с вышеописанной процедурой и делая обоснованный вывод. Высокие средние отклонения по стратам показывают, что возможно необходимы дальнейшие уточнения. Когда число продаж невелико или когда сведения о сделках не внушают доверия, можно выбрать величину стоимости единицы сравнения (удельной стоимости), которая много выше или ниже математического среднего или медианного значения. В любом случае, цифры по каждой страте должны, но возможности, отбираться на основании рыночной информации, но, кроме того, они должны отражать действительность, и необходимо обеспечить сопоставимость их с данными по другим стратам.
Рассмотрим еще раз таблицу 1, которая показывает медиану и среднее отклонение цены продажи за кв. фут по каждой страте в гипотетической юрисдикции. Можно использовать вычисленные на компьютере медианы в качестве стоимостей единицы сравнения. Эта методика хорошо сработала бы при наличии достаточной информации по продажам, что мы имеем по категории жилой застройки домами на одну семью и по некоторым другим стратам. Там, где число продаж недостаточно, можно прибегнуть к субъективному анализу реальности расчетных медианных значений и посмотреть, насколько они соответствуют аналогичным данным по другим стратам. Если медианные значения выглядят разумно приемлемыми, их можно использовать для определения стоимости единицы сравнения; если же нет — придется использовать другие данные.
Если в пределах страты было слишком мало сделок, но иены продаж за единицу сравнения близки по нескольким стратам, при определении стоимости единицы сравнения страты можно объединить.
Например, в таблице 1 можно объединить категории жилых многоквартирных домов и крупных коммерческих объектов.
Как только для каждой страты определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков. Одной из используемых здесь методик является определение удельной стоимости для каждого квартала. Такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах некоторой территории, а в показатели отдельных земельных участков вносятся лишь незначительные поправки.
Можно оценить стоимость единицы сравнения для участков с разным расположением в пределах некоторого квартала путем определения их относительной привлекательности. Лучше всего это сделать путем анализа нанесенной на карту рыночной информации. В микрорайонах жилой застройки одну и ту же величину стоимости единицы сравнения можно с полным основанием применить ко многим кварталам микрорайона, если не к большинству их. В других случаях удельная стоимость может существенно колебаться от одного квартала к другому из-за различий в архитектурных стилях или по другим основаниям. В общем случае участок земли стоит дороже, если окружающие его здания имеют привлекательный вид, добротную конструкцию и содержатся в хорошем состоянии. Неизбежные различия возникают из-за разницы в интенсивности транспортного потока, в уровне шума, из-за близости парков и школ и т.д. Стоимость земельных участков коммерческого назначения может сильно отличаться от одного квартала к другому в зависимости от интенсивности транспортного потока и других факторов.
При использовании этого метода определяется стоимость стандартного, или «базового» участка в каждой категории с использованием традиционной методики анализа сравнимых продаж, причем объектом оценки служит базовый участок. Базовый участок может быть реальным или гипотетическим. Как только стоимость такого участка определена, она становится ориентиром при определении стоимости других участков земли.
Таблица 2. Пример применения метода базового участка
| Цена продажи, приведенная по времени (в долл.) | Пейзаж | Интенсивность транспортного движения | Размер участка | Приведенная цена продажи | |
| Базовый участок | Стандартный | Умеренная | 1/4 акра | - | |
| Низкая | 1/4 акра | 25 175 | |||
| Аналог 1 | 26 500 | Стандартный | (- 0,05) | 1/4 акра | (-0,05) |
| Аналог 2 | 26 500 | Стандартный | Умеренная | 1/4 акра | 26 500 |
| Аналог 3 | 39 700 | Предпочтительный(- 0,25) | Низкая(- 0,05) | 1/4 акра | 27 790 (-0,30) |
| Аналог 4 | 23 500 | Ограниченный обзор (+ 0,15) | Умеренная | 1/4 акра | 27 025 (+0,15) |
| 22 400> | |||||
| Аналог 5 | 32 000 | Стандартный | Умеренная | 1/2 акра (-0,30) | (-0,30) |
| Аналог 6 | 22 500 | Ограниченный обзор (+ 0,15) | Высокая (+0,10) | 1/4 акра | 28 125 (+0,25) |
| Низкая | 22 400 | ||||
| Высокая | 28 125 | ||||
| Медиана | 26 763 | ||||
| Среднее | 26 187 | ||||
| Среднее (отклонение) | 1 478 |
В качестве упрощенного примера рассмотрим таблицу 2, где приведены данные о базовом участке в страте и о шести продажах, которые считаются приемлемыми в качестве объектов сравнения при определении рыночной стоимости базового участка. Анализ предполагает, что основными факторами, определяющими колебания стоимости земельных участков в данной ситуации, являются пейзаж (ограниченный, стандартный, или предпочтительный), интенсивность транспортного движения (высокая, умеренная, низкая) и размер участка (четверть акра или половина акра). Соответствующие поправки на эти показатели уже были рассчитаны в процентном выражении методом анализа парных сделок или каким-то другим методом анализа рыночной информации. Цена продажи каждого объекта сравнения с поправкой на время заключения сделки приводится к стоимости базового участка путем внесения поправок в процентном выражении (в данном случае эти поправки складываются, но использование мультипликативного метода внесения поправок было бы равнодостоверным). Например, цена продажи аналога 1 была уменьшена, поскольку интенсивность движения автотранспорта в этом случае ниже, чем у базового участка. Отметим, что объекты сравнения приводятся к базовому участку, а не наоборот. В последней колонке таблицы 2 представлены цены продаж объектов сравнения, приведенные к базовому участку, а затем — выбранные меры основной тенденции и дисперсии. В данном случае, если сведения о продажах репрезентативны, рыночная стоимость базового участка равна приблизительно $26 500 (можно было использовать также медианное или среднее значение).
Уверенность в точности определения стоимости базового участка можно получить при анализе величины дисперсии. В нашем примере среднее отклонение всего лишь $1478, что составляет только 5,6% от $26500; это говорит о высокой степени сопоставимости параметров объектов сравнения. Если значения дисперсии велики, необходим дополнительный анализ. Возможно придется провести повторную стратификацию, или скорректировать поправки к ценам объектов сравнения, или выделить несколько базовых участков по субстратам. В любом случае при оценке отдельных участков в стоимость базового участка необходимо будет внести поправки на отличительные характеристики того или иного участка.
При правильном применении оба приведенные выше метода хороши и должны давать приблизительно одинаковые результаты оценки стоимости земельных участков. Однако у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Преимуществом метода базового участка является то, что в самой основе его лежит подход сравнения продаж. При внесении поправок в цены продаж для приведения их к базовому участку рассматриваются отличия в местоположении, размере, интенсивности транспортного потока, возможностях подъезда и в других факторах. Таким образом, метод может дать точные и обоснованные ориентиры для проведения дальнейших расчетов, и в случае, когда участки значительно отличаются друг от друга по пейзажу, интенсивности транспортного потока, размеру и другим важным показателям, он по своей концепции является более совершенным, чем метод единицы сравнения.
Основным преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Допустим, что есть от десяти до двадцати неосвоенных участков земли в микрорайоне жилой застройки, что каждый из этих участков приведен к дате оценки, причем площадь каждого выражена в одинаковых единицах (скажем, в кв. футах), и все данные об участках нанесены на карту микрорайона. Располагая необходимыми сведениями об этом микрорайоне, вероятно, можно легко определить достоверную величину стоимости кв. фута его площади. Конечно, это только отправная точка, и в дальнейшем при определении стоимости конкретного участка в эту величину придется вносить поправки на квартал и отличительные характеристики, как это делается при применении метода базового участка.
Нет никаких оснований считать, исключительно приемлемым использование какого-то одного из этих методов. Метод единицы сравнения удобен в тех случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размеру, но относительно похожи в отношении других параметров. В таких случаях можно воспользоваться преимуществами данного метода. В то же время, метод базового участка более подходит для тех страт, в которых участки приблизительно одного размера сильно отличаются по другим характеристикам. Этот метод помогает внести поправки на такие факторы при установлении стоимости базового участка.
Поправки на отличительные характеристики участков
После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка есть возможность определить стоимости отдельных земельных участков, внося необходимые поправки на их отличительные характеристики. К числу таких характеристик относятся размер, форма и топографические особенности.
Механизм внесения поправок на отличительные характеристики
Порядок внесения поправок может быть разным: во-первых, поправки можно вносить прибавлением или вычитанием соответствующей суммы в денежном выражении; во-вторых, они могут вноситься путем сложения или вычитания отклонений в процентном выражении, как это делалось в таблице 2; и, наконец, в третьих, внесение поправок можно осуществить перемножением соответствующих коэффициентов. Для иллюстрации различия двух последних приемов предположим, что при определении стоимости объекта оценки необходимо внести две поправки — положительную +10% (+0,10) на размер участка и отрицательную —15% (—0,15) на ограниченные возможности подъезда. Стоимость базового участка составляет $25 000.
Если эти поправки суммировать, абсолютная поправка к стоимости оцениваемого участка будет -0,05:
0,10 + (-0,15) = -0,05.
Она вводится путем умножения стоимости базового участка на коэффициент 0,95 (1 - 0,05). Тогда расчетная величина стоимости объекта оценки составит:
$25000 х 0,95 = $23750.
Когда поправки перемножаются, поправка на размер выглядит как 1,10 (1 + 0,10), а поправка на затрудненность подъезда — 0,85 (1 - 0,15). Тогда абсолютная поправка будет:
1,10 х 0,85 = 0,935,
а расчетная стоимость оцениваемого участка составит:
$25000 х 0,935 = $23375.
Вообще, два метода внесения процентных поправок приводят к похожим результатам. Выбор той или иной методики вопрос индивидуальных предпочтений, но он может зависеть от способа построения и калибровки модели.
