ГЛАВА 9. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Затраты меняются и с изменением местоположения и просто со временем а справочники построены на информации, отражающей конкретное время постройки и местоположение объекта. Большинство коммерческих пособий по затратам содержит индексы, позволяющие привести затраты к текущему моменту и конкретному местоположению. Затратные индексы также публикуются в ряде отраслевых журналов и в правительственных изданиях.
Чтобы рассчитать коэффициент затратного тренда на время, разделим индекс для текущей даты оценки на индекс базовой даты, т.е. даты определения затрат по справочнику. Например, допустим, что индекс на дату оценки равен 184,3, а индекс базовой даты - 159,4. Тогда коэффициент затратного тренда на время проведения оценки будет:
184,3 / 159,4 = 1,156
Коэффициенты затратного тренда на местоположение определяются аналогичным образом, хотя большинство изданий по затратам приводит эти коэффициенты непосредственно. Например, коэффициент местоположения по какой-то территории составляет 0 956, и это означает что строительные затраты здесь ниже, чем по базовой территории, индекс 1,042 будет означать, что затраты выше, чем по базовой. Для получения совокупного коэффициента характеризующего изменение времени оценки и местоположения, просто перемножим коэффициенты например:
1,156 
1 042 = 1,205
Когда публикуемые коэффициенты затратного тренда не отражают адекватно местные условия, можно рассчитать местные коэффициенты. Для этого определяют текущие строительные затраты для базового объекта недвижимости в каждом классе сооружений. Обычно такой объект соответствует базовым техническим условиям для данного класса. Затем коэффициенты затратного тренда рассчитываются путем деления текущих строительных расходов на расходы прежних лет. Допустим, например, что текущие затраты на возведение одноэтажного лома на одну семью площадью 1500 кв. футов среднего качества в соответствии с базовыми техническими условиями для данного класса составляют $109 300, затраты, определенные по справочнику, составляют $103 850. Тогда, соответствующий коэффициент тренда для данного класса строений будет равен:
$109300 / $103850 = 1,0525
Этот коэффициент можно далее применять при оценке затрат, определяемых по справочнику, или по базовым нормативам, или по другим затратам для данного класса строений. Это весьма эффективно, когда поправки к базовым затратам вносятся в процентном выражении или в виде коэффициентов (В главе 16 определение местных коэффициентов затратного тренда рассматривается более подробно).
Коэффициенты затратного тренда могут удовлетворительно работать в течение нескольких лет, но используемые в затратных справочниках данные нужно периодически обновлять позиция за позицией, поскольку затраты труда и материалов меняются в разной степени.
Преобразование затратных справочников в затратные модели.
Затратные модели можно представить в виде таблиц, формул или какого-то их сочетания. Большинство затратных моделей выражается в табличной форме, хотя, как правило, программные продукты по затратным моделям используют формулы, поскольку при этом ускоряется обработка данных и в таком виде информацию легче вводить, хранить и обновлять.
Как будет показано в главе 16, затратные модели в виде формул можно построить на основании информации местного рынка. Методика построения модели аналогична той, что используется при составлении справочника, за исключением того, что поправки к базовым нормативам выражаются в виде коэффициентов.
Существующие затратные справочники можно перевести в формулы, выражая по возможности большее количество поправок в виде коэффициентов. Например, полную стоимость замещения можно выразить как функцию размера и цены:
| RСN = Bsize + Pb | (9-4) |
где Bsize - размер строения (в кв. футах), а Pb- цена за единицу измерения. Это базовое выражение можно расширить построением более полных уравнений, описывающих стоимость земли и сооружений (см. главы 15 и 16). Однако в основном цены на строительные работы являются функцией базовых нормативов и поправок на качественные характеристики.
Допустим, например, что стоимость замещения типичного одноэтажного обшитого деревом жилого дома среднего качества жилой площадью 1200 кв. футов по местному затратному справочнику составляют $62 700 или $52,25 за кв. фут. Стоимость замещения для других базовых строений тоже можно рассчитать по данным справочника и выразить в виде процента от затрат на базовый дом. Допустим, например, что стоимость замещения дома с теми же характеристиками, что и базовый, но с облицовкой стен кирпичом, составляет $64 250 или $53,54 за кв. фут. Дополнительные затраты на облицовку кирпичом (в отличие от облицовки деревом) можно выразить в виде коэффициента 1,025 (53,54/ 52,25).
Поправочные коэффициенты на другие качественные характеристики можно определить таким же образом. Как будет показано в главе 16, отличия в размерах можно аппроксимировать пологой кривой, что исключает необходимость пользования таблицами и интерполяцией. Конечно, бывает, что затраты на некоторые элементы постройки невозможно перевести в коэффициенты (в качестве примера можно привести расходы на устройство камина), и затраты по таким элементам приходится добавлять в виде общих сумм. Другие элементы строения, например, цоколи, гаражи, внутренние дворики, можно представить в виде произведений размера и цены, затем внести поправки на качественные характеристики и добавить полученные результаты к затратам на основное сооружение.
Формула для расчета полной стоимости замещения будет тогда выглядеть так:
RCN =[ ВQ  (Bsize + Pb)] + OА |
(9-5) |
где ВQ - произведение качественных и количественных поправочных коэффициентов , (Bsize + Pb) - сумма затрат, выраженная в виде произведения количественной характеристики по каждому аддитивному элементу строения (основной жилой площади, площади цоколя, площади гаража и т д ) на цену, а OА - суммарная поправка в денежном выражении.
Рис.9-5. Влияние износа на кривую спроса.
Количество
dN – спрос на новые дома
dO – спрос на старые дома
Подставляя в вышеприведенное уравнение гипотетические цифры затрат, получим, что RCN для оцениваемого дома площадью 1400 кв. футов (коэффициент поправки равен 1,138), облицованного кирпичом (коэффициент поправки равен 1,025), с встроенным гаражом площадью 350 кв.футов ($15 за кв.фут) и камином ($2500) составит:
1,025 1,138 ($52,25 1200 + $15 350) + $2500 = $81 760
Затратную модель, построенную для вышеприведенного примера, можно каждый год актуализировать путем внесения поправочного коэффициента в базовый норматив ($52,25) и, если это необходимо, коэффициента затратного тренда — в поправки, выраженные общей суммой. (В рассмотренном примере $52,25 и 1200 кв.футов являются постоянными величинами, которые при перемножении дадут $62 720 — базовую стоимость оцениваемого объекта до внесения поправок на размер, качество, наличие гаража, камина или на износ).
При оценке рыночной стоимости накопленный износ представляет собой потерю в стоимости воспроизводства или замещения на момент оценки в результате всех причин, кроме истощения ресурсов. Такое начисление износа отличается от бухгалтерских амортизационных отчислений, которые представляют собой разницу между первоначальной себестоимостью и текущей балансовой стоимостью объекта. Накопленный износ фиксируется на дату оценки и относится только к сооружениям.
Накопленный износ отражает спрос рынка в соответствии с принципом вклада. Затраты на строительство являются отражением предложения рынка. Сумма затрат и стоимость весьма близки, когда сооружение новое и соответствует наиболее эффективному варианту использования. По мере эксплуатации сооружения подвергаются физическому и моральному износу, в результате чего теряют стоимость по отношению к более новым сооружениям. Эта потеря стоимости вызывается ощутимым уменьшением полезности недвижимости с точки зрения потенциального покупателя. Поэтому кривая спроса сдвигается влево (рис.9-5) и цена продажи становятся ниже, чем для объектов с новыми сооружениями. Истинной мерой износа тогда является то влияние, которое износ оказывает на реализуемость объекта на рынке и на цену продажи этого объекта. Износ (потеря стоимости) оценивается путем анализа рынка и вычитается из полной стоимости замещения, что дает величину рыночной стоимости сооружения. Естественно, что износ начисляется только на те элементы, которые учтены в оценке полной стоимости замещения.
Различают три основные причины, вызывающие накопленный износ (обесценение) - физический износ, функциональное и экономическое устаревание (моральный износ). Ниже обсуждаются способы измерения всех перечисленных видов износа.
Физический износ.
Физический износ - потеря стоимости в результате физического старения и воздействия сил природы. Все сооружения подвержены естественному физическому разрушению в результате напряжений, трения, сжатия и химических изменений в составе материала. К числу причин физического износа относятся каждодневное использование, потомки, небрежное обращение, зараженность насекомыми, гниение, сырость и воздействие химических веществ. Уход может замедлить физический износ, но не в состоянии приостановить его.
Физический износ можно подразделить на устранимый и неустранимый.
Устранимый физический износ имеет место в тех случаях, когда стоимость, добавляемая в результате ремонта, равна или превышает затраты на ремонт. Бережливый владелец недвижимости такой ремонт проведет, чтобы выправить положение, вызванное недостаточным уходом. Примерами могут служить отказавший насос для перекачки теплоносителя или сломанный компрессор, течь в сантехнике, разбитые окна, трещины в окраске, изношенный настил полов, течь в крыше, пробой скрытой электропроводки и тд. В эту категорию могут входить элементы, которые на время продажи считаются полностью изношенными.
Неустранимым физический износ считается тогда, когда на время проведения оценки стоимости неэкономично ремонтировать или заменять элемент то есть когда затраты на ремонт превышают прирост стоимости. Скрытые физические элементы, например, каркас стен или фундамент черный пол перекрытия чаще страдают от неустранимого физического износа. Частично изношенные элементы, которые еще не требуют замены например наружную обшивку, обычно относят к этой категории.
Отнесение физического износа к устранимому или неустранимому будет меняться в зависимости от срока эксплуатации и местоположения объекта недвижимости. Реконструкцию, вероятно, стоит проводить там, где рядом расположенные элементы находятся в хорошем состоянии, но в этом нет смысла когда вокруг все рушится.
Функциональное устаревание.
Функциональное устаревание - это потеря стоимости из-за неспособности сооружения адекватно выполнять на момент проведения оценки те функции, для которых оно предназначено. Функциональное устаревание является результатом изменений спроса, тенденций моды, технологий, и оно может принимать форму недостаточности (например, только одна ванная в доме), необходимости модернизации (например, устаревшая кухня), или излишества (например, слишком высокие потолки). В любом случае покупатель воспримет это как потерю полезности, поэтому предлагаемая цена будет ниже. Иногда недостаточность одного элемента сооружения может влиять на полезность всего сооружения. Например, система электроснабжения, установленная в старом здании, может быть неадекватна современным потребностям в энергии.
Функциональное устаревание также может быть устранимым или неустранимым в зависимости оттого будут ли экономически оправданы на момент проведения оценки затраты на его устранение. Примерами устранимого функционального устаревания может служить неэффективная система отопления или охлаждения, старомодное оборудование ванной или кухни, слишком малое число электрических розеток в комнатах, низкорасположенные трубы в коммерческих и промышленных сооружениях, отсутствие системы вентиляции и т.д. В этих примерах увеличение стоимости объекта за счет коррекции обычно превышает затраты на такую коррекцию.
Устранимое функциональное устаревание измеряется избыточными затратами на коррекцию — разницей в затратах на момент проведения оценки между добавлением желательного элемента в существующем строении и установкой его в новом. Например, если установка вентиляционной системы в существующем строении потребует затрат в $12000, а установка такой же системы в новом сооружении стоит $9000, тогда избыточные затраты составят $3000. Как правило, избыточные затраты на коррекцию недостаточности отражают дополнительные трудозатраты на устройство данного элемента в существующей структуре.
Неустранимое функциональное устаревание имеет место в тех случаях, когда затраты на коррекцию превышают увеличение стоимости. Примеры такого износа включают в себя вышедший из моды дизайн, неудачное расположение помещений, отсутствие гаража (и отсутствие свободной площади, на которой новый гараж можно было бы построить), неудачное расположение опорных балок в складских сооружениях, непривлекательный вид фронтальной части здания коммерческого назначения. Иногда все сооружение может оказаться функционально непригодным из-за своего расположения, например, большой жилой дом, построенный по специальному проекту в окружении домов умеренной стоимости, или небольшой дом низкой категории качества в окружении очень дорогих домов.
Экономическое устаревание.
Экономическое устаревание, называемое также внешним устареванием, отражает потерю стоимости в результате уменьшения полезности и привлекательности, вызванной факторами, находящимися вне.
Рис. 9-6 Износ и время.
RCNLD – полная стоимость замещения за вычетом износа пределов данной недвижимости. Такой износ часто возникает в результате изменения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости из-за смещения приоритетов рынка или действий структур власти. Он может быть так же результатом неадекватности коммунальных услуг общественного пользования, отсутствия условий для парковки автомашин в районе концентрации зданий розничной торговли, узких улиц и высокой интенсивности транспортного потока в жилых кварталах, близости к негармонирующим объектам промышленного или коммерческого назначения.
Экономическое устаревание редко устранимо, если вообще возможно, и оценивать его воздействие на стоимость объекта необходимо исходя из анализа рыночной информации. Безусловно, непривлекательное положение может оказывать влияние не только на стоимость сооружений, но и на стоимость земли, но воздействие это следует рассматривать раздельно, поскольку стоимости земли, рассчитанная по данным анализа рынка, уже отражает это влияние.
Концепция возраст ( срок службы).
Износ является функцией времени (рис.9-6). Каждое строение имеет общий экономический срок службы - период прогнозируемого прибыльного использования или положительного вклада в стоимость земли. Экономический срок службы часто короче, чем физический срок эксплуатации, поскольку многие сооружения переживают свою экономическую полезность. Экономический срок службы представляет собой период, в течение которого недвижимость приносит доход и капитал возмещается.
Общий экономический срок службы можно подразделить на два периода - полезный и остаточный.
Полезный срок службы -это типичный для данной категории недвижимости период ее эксплуатации. Полезный срок службы является базой для расчета накопленного износа.
Остаточный срок - это число лет, которое на дату проведения оценки осталось до окончания экономического срока службы строения, и этот показатель представляет собой базу для расчета полной стоимости замещения за вычетом износа (RCNLD).
Полезный срок службы может быть короче или длительнее физического (хронологического) возраста строения, что зависит от ухода, реконструкции и обновления. Полезный срок службы и остаточный экономический срок службы зависят также от конкуренции и условий конкретного рынка.
На дату проведения оценки известен лишь фактический возраст сооружения, который не определяет степень износа. Необходимо периодически оценивать срок полезной службы и остаточный срок экономической службы, которые формируют основу для определения накопленного износа и рыночной стоимости.
Некоторые методы оценки износа требуют разграничения элементов сооружения на конструкции краткосрочного и долговременного пользования. Элементы краткосрочной эксплуатации имеют срок службы более короткий, чем базовое сооружение, например, кровля внутренняя отделка, настил полов, системы отопления и сантехническое оборудование. Элементы длительной эксплуатации обычно не заменяются в течение экономического срока эксплуатации, например, фундамент, перекрытия, конструктивные элементы полов и крыши, водопровод и канализация, изоляция и электропроводка.
Для анализа и измерения накопленного износа требуется осмотр объекта на месте. Необходимо выявить все параметры, которые уменьшают полезность сооружения, включая экономическое устаревание, а также оценить их воздействие на рыночную стоимость.
Для определения износа при индивидуальной оценке недвижимости существует пять методов: сравнения продаж, доходный метод, оценки по общему возрасту/сроку службы сооружения, разбиения на конструктивные элементы или разбиения износа по видам.
Первые два метода относятся к косвенным методам, поскольку износ определяется на основании анализа аналогичных объектов недвижимости. Последние же три считаются прямыми методами, поскольку они основаны на непосредственном анализе оцениваемой недвижимости с точной оценкой полезного и остаточного экономического срока службы.
Метод сравнения продаж.
Этот метод использует приемы, которые лежат в основе оценки рыночной стоимости по методу сравнения продаж аналогичных объектов недвижимости. Выявляются недавние продажи объектов недвижимости, похожих на оцениваемый объект. Стоимость сооружения, рассчитанная по остаточному принципу путем вычитания из цены продажи стоимости земли, отнимается от полной стоимости замещения, что и дает сумму накопленного износа. В виде уравнения расчет износа выглядит следующим образом:
| D = RCN - (S - LV) | (9-6) |
где D - накопленный износ;
RCN - полная стоимость замещения;
S - цена продажи;
LV - стоимость земли.
Поскольку нет двух абсолютно похожих друг на Друга объектов недвижимости, оценку накопленного износа следует выражать в виде коэффициента (или процента) износа:
| %D = D/RCN 100 |
(9-7) |
где %D — процент износа.
Из имеющейся в распоряжении информации выбирается типичный процент износа, и стоимость замещении умножается на этот процент, что дает общую величину накопленного от всех причин износа.
Допустим, например, что стоимость замещения равна $56 800, а возраст сооружения составляет 30 лет. Сравнимый объект недвижимости в этом же регионе с сооружением приблизительно такого же возраста и примерно в таком же состоянии недавно был продан за $65000. Полная стоимость замещения объекта сравнения определена в $55 000, а стоимость земельного участка оценена в $30000. Объект сравнения анализируется следующим образом:
| Цена продажи | $ 65 000 |
| Стоимость земли | $ 30 000 |
| Стоимость сооружения (BV) | $ 35 000 |
D = RCN - BV = 55 000 - 35 000 = $20 000
%D = D/RCN = 20 000/55 000 = 0,364 (36,4%)
Тогда для объекта оценки:
D = D x RCN = 0,364 56 800= $20 675
Полная стоимость замещения за вычетом износа (RCNLD) составит:
$56800 - $20 675 = $36 125
Для объекта оценки RCNLD можно рассчитать и непосредственно как функцию процента добротности, который представляет собой процент неизношенности строения. В этом случае:
% GOOD = 1,000 - 0,364 = 0,636 (63,6%)
RCNLD = 0,636 56 800= $36 125
где % GOOD - процент добротности.
Как и при любом другом применении метода сравнения продаж, необходимо анализировать по крайней мере несколько объектов сравнения. Выбранный специалистом по оценке процент износа должен в наилучшей степени подтверждаться имеющимися в его распоряжении данными.
Отметим, что в приведенном примере износ составлял в среднем 0,012 (1,2%) в год (0,364 поделенное на 30 лет). Однако это не означает, что более старые или более новые жилые дома в этом микрорайоне будут изнашиваться с той же скоростью, поскольку износ не всегда описывается линейными функциями. Износ сооружений, которым 10 и 50 лет, может идти с различной скоростью.
Метод сравнения продаж при определении износа работает хорошо в сочетании с оценкой затрат по методу элементов сравнения, когда сооружение рассматривается как единое целое. Если есть достаточное число продаж сравнимых объектов, метод дает надежные результаты, так как основан на анализе рынка.
Рис. 9-7. Равномерное начисление износа (2% в год)
Остаточный экономический срок службы, годы
Оценка износа доходным методом.
Этот прием по существу аналогичен предыдущему, за исключением того. что используются показатели, определенные доходным методом, а не сравнения продаж. Хотя концептуально метод менее совершенен по сравнению с анализом продаж сравнимых объектов недвижимости, поскольку вместо данных по реально совершенным продажам анализируются данные оценки рыночной стоимости, он может оказаться полезным для таких приносящих доход объектов недвижимости, по которым трудно подобрать достаточное число сделок, заключенных по хорошо сравнимым объектам. Надежность результатов зависит от точности информации о доходах, технических приемов капитализации и правильности используемой в анализе оценки стоимости земли.
Метод оценки по общему возрасту/сроку службы.
Этот метод дает непосредственную оценку износа объекта недвижимости. Заимствованный из бухгалтерского учета метод основан на концепции пропорционального списания стоимости износа, согласно которой предполагается, что строение изнашивается каждый год с постоянной скоростью на протяжении всего экономического срока службы. Например, если общий экономический срок службы здания оценивается в 50 лет, то отчисления на износ составят 2% в год (рис 9-7).
Метод требует точного определения экономического срока службы объекта, а также либо полезного, либо остаточного срока службы. Допустим, например, что общий экономический срок службы здания оценивается в 50 лет, полезный срок службы — 15 лет (остаточный экономический срок службы - 35 лет) и затраты на замещение оцениваемого объекта новым зданием составляют $85 000.
Тогда оценка износа и стоимость строения рассчитываются следующим образом:
%D = 15/50 = 0,30, D = 0,30 $85000 = $25500
RCNLD = $85 000 - $25 500 = $59 500
или
% GOOD = 35/50 = 0,70
RCNLD = 0,70 $85 000 = $595 000
Хотя этот метод и прост, ему присущи некоторые недостатки. Например, он учитывает, главным образом, физический износ и не проводит различий между устранимым и неустранимым износом. Более серьезным является допущение, что износ происходит равномерно. Большинство сооружений быстрее изнашивается в начальный период эксплуатации и медленнее — в более поздний период службы. Реальный темп износа зависит от типа объекта недвижимости, его местоположения и от состояния рынка. Метод дает удовлетворительные результаты для элементов с краткосрочным периодом службы, особенно для движимого имущества, но он слишком прост для оценки стоимости недвижимости, где степень износа должна рассчитываться исходя из анализа рынка.
Метод разбиения на конструктивные элементы.
В некоторой степени выбор метода оценки износа зависит от того, каким способом определялась полная стоимость замещения (RCN). Данный метод представляет собой, по существу, более детализированный метод оценки по обшему возрасту/сроку службы, который можно использовать в сочетании с такими методами оценки RCN, как метод количественной инвентаризации или метод поэлементной оценки затрат. Износ каждого элемента сооружения определяется отдельно на основании данных по затратам на его устройство, общего ожидаемого экономического срока службы и полезного или остаточного экономического срока службы. Например, если ожидаемый срок службы кровли оценивается в 20 лет, а полезный срок службы составляет 10 лет, считается, что процент износа кровли равен 50%. Затраты умножаются на процент износа, в результате получают сумму стоимости износа по данному элементу. Если ожидаемый экономический срок службы отопительной системы составляет 40 лет, а полезный срок службы - 10 лет, предполагается, что процент износа равен 25% Такой расчет производится по каждому элементу, а на косвенные затраты износ начисляется по взвешенным средним показателям прямых затрат Общая оценка износа определяется суммой рассчитанных величин износа по всем элементам сооружения.
Этот метод устраняет один из самых существенных недостатков метода оценки износа по общему возрасту/сроку службы, ибо анализ сооружения производится поэлементно Однако и здесь моральный износ не учитывается, и предполагается постоянный на протяжении всего срока службы темп износа В оценке рыночной стоимости имущества на предмет налогообложения метод имеет весьма ограниченное применение в связи с тем, что он очень трудоемок вследствие большой детализации.
Метод разбиения износа по видам.
В соответствии с этим методом износ разбивается на все его составляющие устранимый физический износ, неустранимый физический износ элементов с коротким сроком службы, неустранимый физический износ основной конструкции (элементов длительного срока эксплуатации), устранимое функциональное устаревание, неустранимое функциональное устаревание и экономическое устаревание.
Данный метод является самым полным и детализированным способом расчета стоимости износа, но он настолько трудоемок, что специалисты по оценке недвижимости крайне редко им пользуются, разве что при защите результатов оценки. Тем не менее рекомендуется овладеть этим методом, поскольку он дает наилучшее представление об износе, его разнообразных формах и причинах.
Следующий раздел посвящен рассмотрению способов оценки каждого вида износа. В приложении 9-1 приведен пример реального применения метода разбиения износа по видам.
Описанные в этом разделе способы оценки различных видов износа не учитывают их взаимовлияния друг на друга. Некоторые виды износа могут быть причиной, вызывающей износ другого типа. Например, если владелец сооружения, которое имеет значительное неустранимое функциональное устаревание, не проводит ремонтных работ, будет происходить физическое разрушение этого сооружения. Анализ сооружений, проводимый по методам сравнения продаж или доходному, будучи основан на достоверной рыночной информации, выявит такие взаимовлияния лучше, чем механические способы оценки. Однако описанные здесь методы, возможно, помогут заполнить пробелы в имеющейся рыночной информации.
Хотя и не всегда есть необходимость разграничивать и относить к какой-либо категории разные формы и причины износа, крайне важно учесть весь износ в целом. Оценка износа должна подтверждаться текущей рыночной информацией. Износ, как и стоимость земли или стоимость замещения, должен оцениваться заново каждый раз, когда проводится переоценка недвижимости.
Устранимый физический износ.
Этот вид износа оценивается по затратам на его устранение. Если, например, полы кухни повреждены из-за протечки труб водоснабжения, и восстановительный ремонт или замена обойдется в $750, и при этом стоимость всего сооружения возрастет на $750 или больше, тогда эти $750 (или больше), то есть затраты на восстановление, составляют сумму устранимого физического износа в денежном выражении. Чтобы тот или иной дефект был отнесен к разряду устранимых, на момент проведения оценки данный элемент должен находиться в настолько плохом состоянии, что проведение по нему ремонтно-восстановительных работ было бы совершенно необходимо. Крыша, износ которой составляет 50% и окраска стен, которая выдержит еще два года, не подлежат восстановлению на момент проведения оценки, так что эти дефекты нельзя отнести к устранимому физическому износу.
Неустранимый физический износ.
Неустранимый физический износ - это физическое разрушение, которое с экономической точки зрения нерационально восстанавливать на момент проведения оценки. Сюда обычно входят все базовые сооружения или элементы долгосрочного периода эксплуатации, а также элементы краткосрочного периода эксплуатации, которые еще находятся в функционально пригодном состоянии, например, крыша, износ которой составляет 50%.
Частичный износ функциональных элементов следует определять на дату оценки. Допустим, например, что полная стоимость замещения установки горячего водоснабжения составляет $650, экономический срок службы системы равен 10 годам и полезный срок ее службы - 3 года. Физический износ системы если допустить, что он равномерен во времени, рассчитывается следующим образом:
%D=3/10 = 0,30
D =0,30 650 = $195
Неустранимый физический износ других элементов краткосрочного периода эксплуатации рассчитывается аналогичным образом.
Затем раздельно рассчитывается износ элементов базового сооружения с длительным сроком эксплуатации во избежание дублирования начисления износа по компонентам краткосрочного периода эксплуатации. Допустим, например, что RCN здания составляет $55 000, экономический срок его эксплуатации равен 50 годам, а полезный срок службы - 12 лет. Допустим далее, что общая RCN по элементам краткосрочного периода эксплуатации с устранимым физическим износом составляет $500, а общая RCN по элементам длительной эксплуатации с неустранимым физическим износом - $2400. Тогда баланс по элементам до долгосрочной эксплуатации составит $52050 (55 000 - 500 — 2450). Износ элементов долговременной эксплуатации при допущении, что он протекает равномерно на протяжении всего срока службы, составит:
%D = 12/50 = 0,24
D =0,24 52050 = $12492
Добавив эту величину к начислениям на устранимый и неустранимый износ элементов краткосрочного периода эксплуатации, получим общую сумму начислений на физический износ.
Функциональное устаревание.
Устранимое функциональное устаревание связано с недостаточностью или избыточностью для сооружения, которые можно было бы скорректировать на дату проведения оценки. При анализе таких ситуаций необходимо определить, что включается в стоимость замещения или возведения нового элемента и начислен ли физический износ по элементам, о которых идет речь.
В качестве примера устранимого функционального устаревания допустим, что современный рынок предполагает наличие установки кондиционирования воздуха, а оцениваемый объект такой установки не имеет. Затраты на устройство такой установки в существующем сооружении на момент проведения оценки составляют $1500. Затраты на устройство той же установки в первоначальном сооружении составили бы $ 1200. В этом случае стоимость замещения или возведения не включают установку кондиционирования воздуха, и мерой функционального устаревания будут просто избыточные затраты на коррекцию, то есть $300 ($1500 - $1200).
Когда износ обуславливается необходимостью модернизации, потеря стоимости измеряется RCNLD элементов, которые подлежат замене плюс любые избыточные затраты на коррекцию. Например, покрытие полов кухни, состоящее из 14 погонных футов линолеума, заменяется на покрытие плиткой «кабанчик»:
| Стоимость (замененного) линолеума по $ 19 за погонный фут | $ 266 |
| Минус 22% физический износ | -$ 59 |
| Подлежащие восстановлению затраты | $ 207 |
| Избыточные затраты на коррекцию (дополнительные трудозатраты на замену) | + $ 100 |
| Потеря стоимости за восстановительную модернизацию | $ 307 |
Потерю стоимости составляют, таким образом, RCN снятого покрытия плюс дополнительные трудозатраты на осуществление замены. Для данного элемента модернизация потребует внесения большей поправки на износ, нежели просто поправка на недостаточность, поскольку необходимо учитывать как RCNLD этого элемента, так и избыточные затраты на коррекцию.
Приведем пример, на котором покажем, как учитывается чрезмерность (избыточность) какого-либо элемента Допустим, что в доме есть огромный, старомодной формы потолочный фонарь, который уменьшает стоимость здания на $5000 по сравнению с аналогичными расположенными в непосредственном окружении домами, но с потолочным фонарем стандартной формы. Если использовалась стоимость замещения, в расчет будут приниматься только расходы на устройство обычного фонаря, скажем, $1000 на момент строительства ($500 за материалы и $500 за устройство). Если замена чрезмерно большого фонаря на стандартный стоит $2500 ($500 за материалы и $2000 за устройство), устранимое функциональное устаревание составит просто $2500, то есть сумму затрат на коррекцию. Но если посмотреть на ситуацию с другой стороны, $2500 будет стоить приведение сооружения в состояние, которое предполагается расчетом затрат на замену его новым сооружением. И мы имеем дело с устранимым функциональным устареванием, поскольку приобретенная стоимость ($5000) превысит избыточные затраты на коррекцию, которые в данном примере составляют $1500.
| Текущие затраты ( на момент проведения оценки), которые придется понести | $ 2 500 |
| Текущие затраты на устройство элемента, если бы они были понесены в то время, когда сооружение строилось | $ 1 000 |
| Избыточные затраты на коррекцию | $ 1 500 |
Если же использовать стоимость воспроизводства (восстановительную стоимость) сооружения, расходы будут включать новые (на текущий момент) затраты на устройство чрезмерно большого фонаря, скажем, $5000. Часть этих затрат, пусть $3000, будет вычтена при расчете физического износа. И тогда затраты на коррекцию (или сумма начислений на функциональное устаревание) составят уже $4500.
| Текущая восстановительная стоимость существующего фонаря | $ 5 000 |
| Уже произведенные начисления на износ | -$ 3 000 |
| Стоимость существующего фонаря с учетом износа | $ 2 000 |
| Затраты на устройство нового стандартного фонаря | +$ 2 500 |
| Начисления на функциональное устаревание | $ 4 500 |
Расчетное функциональное устаревание при оценке стоимости воспроизводства больше, чем при определении стоимости замещения, поскольку в первом случае затраты включают в себя избыточные расходы на устройство чрезмерно большого фонаря. Однако избыточные затраты на коррекцию остаются равными $1500 - разности между затратами на устройство в существующем строении и в недавно построенном сооружении. Фактически, часть функционального устаревания в этом случае падает на списанные прошлые расходы.
Неустранимое функциональное устаревание представляет собой состояние, при котором уменьшается полезность объекта недвижимости, когда на момент проведения оценки проводить коррекцию экономически неоправданно. Покупатели, которые готовы жить в доме с конкретным недостатком, смирятся с такого рода износом, если он будет компенсироваться более низкой ценой покупки недвижимости или более низкой арендной платой. Такой износ лучше всего оценивается с помощью метода сравнения продаж. Например, сравнимых продаж показывает, что дом такой планировки продается дешевле на $3000, чем сравнимые с оцениваемым дома другой планировки, тогда функциональное устаревание объекта оценки составит $3000.
В качестве еще одного примера допустим, что рядом с 12-квартирным домом нет площадки с твердым покрытием для парковки автомашин и площадь для устройства такой стоянки ограничена Устройство парковочной стоянки с твердым покрытием обычно стоит $1400 за место для одного автомобиля, но для оцениваемого объекта затраты составят $2000 за место в связи с необходимостью решить задачу размещения такой площадки Анализ продаж многоквартирных жилых домов показывает, что наличие парковочной площадки с твердым покрытием увеличит рыночную стоимость недвижимости на $1750 за место Тогда расчет неустранимого функционального устаревания осуществляется следующим образом.
| Разница в рыночной стоимости | 12 1750 = $ 21 000 |
| Типичные затраты на устройство | 12 1400 = $ 16 800 |
| Функциональное устаревание | $ 4 200 |
Такого рода функциональное устаревание считается неустранимым, поскольку расходы на устройство стоянки, которые составляют $24 000 (12 х 2000), будут превышать увеличение рыночной стоимости объекта, а именно $21 000. В результате инвесторы, которые согласятся с этим недостатком, постараются заплатить на $4200 меньше, чем затраты на замену этого объекта недвижимости новым сооружением.
Неустранимое функциональное устаревание можно измерить также убытками, определяемыми при капитализации дохода (главы 10-13). Здесь потеря стоимости рассчитывается капитализацией обусловленного данным износом недополучения дохода. Рассмотрим старый магазин розничной торговли, в котором очень высокие потолки, плохое расположение осветительных устройств и недостаточна ширина дверных проемов. Исследование показывает что на момент проведения оценки эти недостатки экономически нецелесообразно исправлять. Дотошный покупатель поймет, что на потенциальную арендную плату эти недостатки окажут отрицательное влияние. Анализ арендных ставок поможет оценить подобного рода убытки в арендной плате. Текущая стоимость потерь в арендной плате за остаточный экономический срок эксплуатации на момент проведения оценки строения составит меру функционального устаревания.
Предположим, что ставка арендной платы за магазин розничной торговли площадью 25 000 кв. футов составляет $6500 за кв. фут при том, что упомянутое функциональное устаревание в данном случае отсутствует. Сравнимый магазин розничной торговли приблизительно того же размера, аналогичной привлекательности и подобным же образом расположенный, но с таким же недостатком, сдается в аренду за меньшую плату, и поэтому чистый доход от его эксплуатации ниже на $18 750 в год. Анализ продаж и арендных ставок в непосредственном окружении показывает, что ставка капитализации составляет 13%. Поделив потерю чистого операционного дохода в $ 18 750 на ставку капитализации в 13%, получим, что стоимость объекта (по сравнению с расчетной RCN) будет на $144 230 меньше. Эта сумма, определяющая неустранимое функциональное устаревание, вычитается из RCN данного сооружения.
Экономическое устаревание.
Сюда относятся потери стоимости за счет влияния внешних по отношению к данной недвижимости факторов. Такой износ почти всегда считается неустранимым, поскольку владелец недвижимости редко может что-нибудь сделать для устранения дефекта (Владелец мог бы перенести здание на лучшее место или купить соседний объект недвижимости, который является причиной данного недостатка, но в обоих случаях затраты на коррекцию ситуации, по всей вероятности, превысят любые увеличения стоимости его недвижимости). При анализе экономического устаревания потеря стоимости, относимая на земельный участок, не должна затрагивать стоимость сооружений.
По аналогии с неустранимым функциональным устареванием, экономическое устаревание можно оценить либо методом сравнения продаж, либо доходным методом. В качестве примера первого варианта оценки допустим, что дом расположен в деловом квартале. Анализ продаж показывает, что такое местоположение уменьшает рыночную стоимость объекта на $5000 .Оценка рыночной стоимости земли свидетельствует, что участок стоит на $3000 меньше сравнимых с ним участков, расположенных не в деловом квартале. Дополнительная потеря стоимости в $2000 приходится на сооружения.
В качестве примера определения экономического устаревания с использованием данных о доходах допустим, что ставка арендной платы за объекты недвижимости, расположенные на тех улицах того же микрорайона, где нет интенсивного движения транспорта, составляет $600 в месяц, в то время как ставка за оцениваемую недвижимость, которая расположена в этом отношении менее удачно, равна $575 в месяц. Ежемесячная потеря в арендной плате составляет тогда $25 (600-575). Умножая ежемесячные убытки в арендной плате на 100-расчетный коэффициент валовой ренты, получим потерю в стоимости, равную $2500.
Поскольку в рассматриваемом микрорайоне на долю сооружений падает 80% от всей стоимости объектов, потеря стоимости собственно сооружения будет составлять $2000 (0,80 х 2500). Оставшуюся сумму в $500 - потерю стоимости, относимую на землю - следовало бы учесть на этапе оценки стоимости земли с применением затратного подхода.
Табличные способы определения износа.
Описанные выше методы расчета величины износа, используемые при оценке единичных объектов недвижимости, для массовой оценки слишком трудоемки (за исключением метода оценки по общему возрасту/сроку эксплуатации, который весьма условен). В массовой оценке износ, как правило, оценивается с использованием таблиц износа, которые показывают типичные потери стоимости при разных сроках службы и разном возрасте сооружений. По самой природе своей такие таблицы дают возможность оценить только физический износ, таким образом, чтобы учесть как функциональное, так и экономическое устаревание, приходится вносить дополнительные поправки. Поскольку темп износа разных типов недвижимости различен, таблицы износа должны составляться раздельно по каждому типу недвижимости.
Таблицы износа обычно составляются службами, специализирующимися на составлении затратных справочников. Однако такие таблицы отражают показатели либо конкретного местоположения, либо средние по стране показатели, и подлежат коррекции на состояние местного рынка. На основании анализа рынка специалист по оценке недвижимости может составить собственные таблицы износа.
Процесс составления таких таблиц подразумевает следующие этапы:
• стратификацию продаж по типам сооружений;
• вычитание стоимости земли и стоимости вспомогательных сооружений из общей стоимости объекта, что приводит к оценке стоимости основного строения по остаточному принципу;
• вычитание полученного значения из полной стоимости замещения (RCN), в результате чего получают величину износа, рассчитанную по данным местного рынка;
• определение процента износа делением полученной разности на RCN;
• нанесение на график данных процента износа в зависимости от полезного срока службы:
• построение плавной кривой;
• составление таблицы износа по данным построенного графика
Рис. 9-8 дает пример простого графика износа и соответствующей ему таблицы износа.
В качестве варианта по данным анализа продаж можно строить график и составлять таблицу зависимости процента добротности от полезного срока эксплуатации. Составление таблиц износа и процента добротности более подробно рассматривается в главе 16. Достоверность таких таблиц зависит от точности используемых в анализе цен продаж, значений RCN и величин стоимости земли. Если анализ относительных показателей стоимости показывает, что земля оценена не по рыночной стоимости, при составлении таблиц износа в результаты оценки следует внести соответствующие поправки. В противном случае расчетная оценка стоимости сооружения по остаточному принципу будет завышена, а процент износа - занижен.
Рис.9-8. График и таблица износа
| Фактический срок эксплуатации | Процент износа |
| 0 | 0 |
| 10 | 15 |
| 20 | 25 |
| 30 | 33 |
| 40 | 40 |
| 50 | 45 |
| 60 | 50 |
| 70 | 55 |
Модели затратного подхода широко распространены в массовой оценке рыночной стоимости. Как правило, они используются в виде таблиц, но в последнее время все большее применение находят формализованные модели. Выраженные в виде формул затратные модели легче использовать в автоматизированных системах массовой оценки.
Для точного отражения состояния местного рынка недвижимости затратные модели, подобно другим моделям оценки, нужно строить и калибровать с использованием информации этого рынка.
