ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА АНАЛОГОВ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ

Одним из самых простых и надежных способов оценки имущества является широко используемый в мировой практике метод аналогов продаж. Теоретическая сущность метода общеизвестна, поэтому подробно останавливаться на его смысловом содержании нет необходимости. Более актуальным является вопрос о некоторых особенностях применения метода при оценке приватизационной и рыночной стоимости недвижимости в Украине.

Метод аналогов имеет как минимум три разновидности, зависящие от того, по какому принципу подбираются сопоставляемые объекты. В этом смысле можно говорить о строительных аналогах, функциональных аналогах и аналогах продаж.

Метод строительных аналогов является опорным при определении восстановительной стоимости зданий и сооружений. Функциональные аналоги используются при оценке стоимости замещения материальных активов. Оба метода в настоящее время имеют достаточно широкое применение в рамках затратной концепции оценки собственности. Тем не менее, они не обеспечивают прямого выхода на рыночную стоимость имущества, поскольку дают промежуточные результаты оценки, которые в последующем являются предметом согласования итогового экспертного заключения.

Наиболее "рыночным" среди всех указанных разновидностей сравнительного подхода является метод сопоставимых аналогов продаж, о котором и пойдет речь. Для практикующих оценщиков не секрет, что метод аналогов продаж может применяться только в условиях устоявшегося конкурентного рынка недвижимости при наличии открытого многопараметрического банка данных об осуществленных сделках купли-продажи имущества. В отечественной оценочной практике, измеряющейся максимум 5-ю годами, метод аналогов продаж широкого использования не нашел (за исключением рынка жилья). Основные причины сложившейся ситуации кроются в следующем:

• отсутствие свободного конкурентного рынка недвижимости в связи с затянувшимся процессом приватизации;
• нестабильность финансово-кредитной системы, в связи с чем цены на недвижимость имеют существенное колебание во времени;
• значительные колебания цен на одноименные виды имущества в региональном аспекте;
• отсутствие репрезентативной информации о ценах на приватизационном и вторичном рынке недвижимости по функциональным группам объектов;
• несовершенство нормативно-методической базы экспертной оценки, недостаточный уровень квалификации оценщиков, отсутствие системных научных исследований.

В 1997 году наметились некоторая стабилизация финансового рынка и увеличение количества сделок купли-продажи нежилой собственности в крупных городах, что в определенной мере повлекло за собой упорядочение и территориально-функциональную дифференциацию рыночных цен на недвижимость. Но по-прежнему существенным препятствием для более широкого внедрения в практику оценки метода аналогов продаж остаются "накладки", возникающие в связи с параллельным существованием приватизационного и вторичного рынка недвижимости и, как следствие, двух видов стоимости, а также дефицит информации о ценах на приватизируемое и свободно продаваемое имущество.

Правда, в конце 1996 года Фонд госимущества Украины, нарушая собственную монополию на информацию о стоимости объектов приватизации, выпустил в свет "Довідник про аналоги продажу будівель і споруд під час приватизації в Україні" (в дальнейшем Довідник). В сборнике собран большой статистический материал о стоимости нескольких тысяч объектов, в основном, малой приватизации различного функционального профиля по всем регионам Украины. Для вдумчивого оценщика это событие является, несомненно, положительным фактом. Однако, актуальность сборника в большей мере обусловлена его научно-теоретическим, нежели прикладным значением. Оценщик-практик, не склонный к анализу и обобщению, едва ли найдет в нем что-либо полезное для его текущей работы по двум причинам. Во-первых, данные сборника не могут служить аналогом на приватизационном рынке в связи с изменением способов отчуждения государственного имущества в сторону повышения конкурентности его продажи, а также приближающимся завершением процесса малой приватизации. Во-вторых, и это очевидно, приватизационные аналоги не являются таковыми для оценочных работ на вторичном рынке недвижимости. Аргументировать сказанное можно многими соображениями, главными из которых являются следующие.

Приватизационные аналоги отличаются от рыночных прежде всего тем, что преобладающим способом отчуждения имущества в периоде, охваченном статистическими данными (а это 1995 г. - первая половина 1996 г.), являлась не конкурентная продажа, а бесконкурентный выкуп государственной собственности организацией арендаторов или обществом покупателей. Из данного обстоятельства следует четыре вывода, на основании которых можно сделать заключение о численном неравенстве приватизационной и рыночной стоимости имущества.

Первое. При экспертной оценке объектов, приватизируемых через аренду с выкупом, как правило, учитывалась стоимость неотделимых улучшений, осуществленных за счет собственных средств арендатора. Восстановительная стоимость этих улучшений вычиталась из стоимости имущества, в то время как на вторичном рынке улучшения обычно влекут за собой увеличение рыночной стоимости недвижимости. Кроме того, представленные в сборнике оценки не учитывают ряд важных факторов (например, социально-экологических), влияющих на рыночную цену объекта.

Второе. В ходе малой приватизации была искусственно создана ценовая несопоставимость между активной и пассивной частями основных средств. Стоимость одной части активов (зданий и сооружений) экспертно приводилась к ценам и тарифам, сложившимся на зафиксированную дату оценки, в то время как стоимость другой части (машин, оборудования, инвентаря, транспортных средств и т.д.) определялась по установленным методикам с учетом данных бухгалтерского баланса. Здесь же необходимо учитывать, что не менее половины всех объектов малой приватизации выкупались по частям - вначале имущество, затем здания (помещения). Естественно, все это внесло сумятицу в объективный процесс ценообразования на целостные имущественные комплексы и значительно отодвинуло приватизационную (фактически выкупную) стоимость от рыночной.

Третье. Аксиомой в теории оценки является то, что для определения рыночной стоимости имущества при отсутствии объективных ограничений необходимо паритетное использование затратного, сравнительного и результатного подходов. Анализ представленной в справочнике информации свидетельствует о безоговорочном преобладании затратного метода, на долю которого приходится 69 % всех экспертных заключений (метод потенциальной доходности - 25 %, метод аналогов - 6 %).

Четвертое. Даже если и допустить правомерность использования метода доходности, нельзя не видеть некоторых существенных обстоятельств. Во-первых, в условиях глубокой стагнации предприятий и крайне жесткого налогового законодательства, не способствующего "легализации" прибыли в бухгалтерской отчетности, оценить и спрогнозировать показатели доходности конкретного объекта затруднительно даже опытному оценщику. Во-вторых, при оценке предприятий, остро нуждающихся в реструктуризации и инвестициях, принцип лучшего и наиболее эффективного использования - обязательного атрибута определения рыночной стоимости - применим с большой натяжкой в виду неопределенности направлений дальнейшей эксплуатации имущества. В-третьих, ставки капитализации и дисконтирования "образца" 1995-1996 годов на сегодняшний день не соответствуют реальной экономической действительности.

Таким образом, оценивая положительно сам факт появления Довідника, приходится констатировать, что прямого внедрения метода аналогов продаж в текущую практику оценки пока не предвидится. Для интенсификации этого процесса необходим аналогичный сборник по результатам аукционных торгов недвижимостью.

И все же, определенная и весьма полезная информация для рассуждений прикладного характера в справочнике содержится. Прежде всего, это уникальные данные, позволяющие проследить и формализовать в математическом виде влияние различных факторов на удельную стоимость разнофункциональных групп недвижимости.

В результате проведенных исследований, нами были получены многофакторные уравнения регрессии по двадцати четырем функциональным разновидностям зданий и сооружений. Группировка факторов осуществлялась по следующим признакам:

окружение - величина населенного пункта и его статус в административно-хозяйственной системе, расстояние объекта от основных градообразующих центров города (железнодорожного и автовокзала, административного центра; наличие аэропорта и водного порта не рассматривалось в виду недостаточной репрезентативности выборки);

общая характеристика объекта - функциональный профиль, проектное решение (отдельно стоящий, встроенно-пристроенный), фактический срок службы на момент оценки и физический износ, определенный экспертным путем;

объемно-планировочные характеристики - площадь и объем здания, количество этажей;

обустроенность объекта инженерным и санитарно-техническим оборудованием - наличие электроосвещения, канализации, отопления, водоснабжения, телефона, радиотрансляции.

Разумеется, влияние указанных факторов на стоимость недвижимости предопределяется не сложившейся конъюнктурой рынка, а совокупностью субъективных мнений экспертов-оценщиков. Тем не менее, учитывая репрезентативность выборки (более 3-х тысяч случаев), можно говорить о неком приближении на уровне средних величин к объективности выводов.

Регрессионный анализ ценообразующих факторов

Введем следующие обозначения:

Ц_s - приватизационная стоимость единицы площади объекта, долл./м²;

Ц_v - приватизационная стоимость единицы строительного объема объекта, долл./м³;

N - численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел.;

S - общая (полезная) площадь объекта, м²;

V - строительный объем объекта, м³;

F - физический износ объекта, определенный экспертным путем, %;

T - фактический срок службы объекта, число лет;

R - приведенное расстояние от объекта до основных градообразующих центров населенного пункта, усл. км;

R_ц - фактическое расстояние объекта от административного (исторического) центра населенного пункта, км;

R_а - фактическое расстояние объекта от автовокзала, км;

R_ж - фактическое расстояние объекта от железнодорожного вокзала, км;

K - количество этажей в здании;

B - уровень обустроенности объекта инженерными коммуникациями и санитарно-техническим оборудованием, в % от восстановительной стоимости здания;

А_б - константа, численно равная средней обустроенности объектов базовой группы, в % от восстановительной стоимости;

К_об - безразмерный поправочный коэффициент, характеризующий влияние уровня обустроенности объекта на его приватизационную стоимость.

Приведенное расстояние (R) определяется как среднее геометрическое между фактическими расстояниями оцениваемого объекта от центра города (поселка), железнодорожного вокзала и автовокзала, расположенных в данном населенном пункте. В случае отсутствия таковых, недостающее расстояние из расчетов исключается.

В общем виде параметр R определяется по формуле:

( 1 )

Уровень обустроенности объекта коммунально-бытовыми удобствами (B) определяется в виде суммы удельных весов имеющихся в здании инженерных коммуникаций i-го вида в его полной восстановительной стоимости. Причем, в связи с тем, что в Довіднику уровень обустроенности помещений характеризуется только шестью видами удобств (электроосвещение, канализация, водопровод, отопление, телефонная связь и радиотрансляция), при расчете параметра B необходимо учитывать наличие в оцениваемом здании именно этих коммуникаций [1]. Удельный вес стоимости инженерных коммуникаций может определяться в зависимости от функционального типа здания по соответствующим сборникам УПВС или обобщенным данным таблиц 1-6. Формула для расчета параметра В имеет вид:

( 2 )

где В_i - удельный вес коммуникации i-го вида в восстановительной стоимости объекта, %.

Поправочный коэффициент, характеризующий влияние уровня обустроенности помещений на приватизационную стоимость объекта рассчитывается по формуле:

. ( 3 )

Ниже представлены результаты корреляционно-регрессионного анализа по основным функциональным группам объектов малой приватизации. Еще раз обращаем внимание на то, что в стоимость зданий, сооружений и встроенно-пристроенных помещений не входит стоимость машин, технологического и вспомогательного оборудования, мебели, инвентаря и прочего имущества.

Таблица 1. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости жилых зданий (включая встроенно-пристроенные нежилые объекты), %

Вид благоустройства	Количество этажей в здании
	1		2		3	4	5	6 и более
	Кирпичные	Деревянные	Кирпичные	Деревянные
Отопление	8,04	9,49	3,95	5,63	2,77	2,77	2,47	2,47
Водопровод	0,74	1,23	0,88	1,10	0,61	0,56	0,53	0,53
Канализация	2,80	2,28	2,08	2,57	1,25	1,40	1,52	1,52
Электроосвещение	3,25	3,57	3,58	4,20	2,58	2,83	3,44	3,44
Радиотрансляция	0,45	0,37	0,35	0,50	0,50	0,48	0,30	0,18
Телефон	0,35	0,51	0,43	0,40	0,40	0,38	0,25	0,20

Таблица 2. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости зданий гостиничного типа и общежитий, %

Вид благоустройства	Количество этажей в здании
	1	2	3	4	5 и более
Отопление	5,70	2,79	2,90	2,78	2,76
Водопровод	1,20	0,90	0,75	0,68	0,65
Канализация	2,27	1,90	1,15	1,28	1,35
Электроосвещение	3,50	2,84	2,50	2,55	2,75
Радиотрансляция	0,50	0,56	0,68	0,68	0,59
Телефон	0,20	0,30	0,38	0,38	0,81

Таблица 3. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости административных зданий, зрелищных и культурно-массовых учреждений, %

Вид благоустройства	Административные здания			Зрелищные и культурно- массовые учреждения
	Количество этажей
	1	2	3 и более	Деревянные	Кирпичные
Отопление	4,10	2,31	2,40	4,96	5,11
Водопровод	0,20	0,66	0,66	2,03	2,07
Канализация	0,75	0,63	0,63	2,57	2,61
Электроосвещение	3,30	3,54	3,54	3,35	4,42
Радиотрансляция	0,20	0,55	0,32	0,80	0,86
Телефон	1,65	0,60	0,65	0,29	0,34

Таблица 4. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости зданий учебных и дошкольных заведений, учреждений науки, %

Вид благоустройства	Количество этажей в здании
	1		2		3		4	5 и более
	Кирпичные	Деревянные	Кирпичные	Деревянные	Кирпичные	Деревянные
Отопление	4,01	3,13	3,25	3,08	3,20	3,13	2,98	3,03
Водопровод	1,38	1,88	1,92	2,02	2,11	2,15	2,03	2,00
Канализация	2,69	3,80	3,64	2,30	3,53	3,68	3,33	3,22
Электроосвещение	2,73	2,65	2,56	2,70	2,26	2,05	2,08	2,22
Радиотрансляция	0,57	0,63	0,54	0,58	0,78	0,75	0,50	0,50
Телефон	0,37	0,40	0,34	0,40	0,38	0,40	0,28	0,20

Таблица 5. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости зданий коммунально-бытового назначения, торговли и общественного питания, %

Вид благоустройства	Количество этажей в здании
	1		2	3 и более
	Кирпичные	Деревянные
Отопление	4,47	4,67	2,99	3,10
Водопровод	1,88	1,51	1,43	1,45
Канализация	2,05	2,03	1,01	1,08
Электроосвещение	2,98	3,77	2,95	2,60
Радиотрансляция	0,42	0,57	0,42	0,17
Телефон	0,44	0,43	0,32	0,15

Таблица 6. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости зданий производственного и сельскохозяйственного назначения, %

Вид благоустройства	Здания производственного назначения	Здания сельскохозяйственного назначения
Отопление	2,33	2,91
Водопровод	1,18	2,04
Канализация	0,83	1,36
Электроосвещение	2,51	2,88
Радиотрансляция	0,35	-
Телефон	0,20	0,12

1. Предприятия розничной торговли (отдельно стоящие здания). Константа А_б = 90,32 %.

, ( 4.а )

( 4.б )

2. Предприятия розничной торговли (встроенно-пристроенные помещения). Константа А_б = 87,2 %.

, ( 5.а )

( 5.б )

3. Предприятия общественного питания. Константа А_б = 89,80 %.

, ( 6.а )

( 6.б )

4. Предприятия бытового обслуживания (телевизионные и радио мастерские, швейные и фотоателье, мастерские по ремонту обуви, художественные мастерские, салоны мод и т.д.). Константа А_б = 89,65 %.

, ( 7.а )

( 7.б )

5. Парикмахерские. Константа А_б = 89,65 %.

, ( 8.а )

( 8.б )

6. Дома (комбинаты) бытового обслуживания. Константа А_б = 91,44 %.

, ( 9.а )

( 9.б )

7. Бани, банно-прачечные комбинаты, предприятия по химической чистке и крашению одежды. Константа А_б = 90,50 %.

, ( 10.а )

( 10.б )

8. Аптеки. Константа А_б = 88,84 %.

, ( 11.а )

( 11.б )

9. Гостиницы. Константа А_б = 91,76 %.

, ( 12.а )

( 12.б )

10. Административные здания (офисные помещения, административные корпуса предприятий, конторы и т.д.). Константа А_б = 93,1 %; применяется только в случае оценки стоимости объекта по объему.

, ( 13.а )

( 13.б )

11. Киоски. Константа А_б = 96,02 %.

, ( 14.а )

( 14.б )

12. Строения павильонного типа (не зависимо от функционального профиля объекта). Коэффициент К_об не определяется, т. к. уровень оснащенности учитывается напрямую посредством параметра В.

, ( 15.а )

( 15.б )

13. Навесы, рампы. Константа А_б = 98,83 %.

, ( 16.а )

( 16.б )

14. Котельные. Константа А_б = 95,0 %.

, ( 17.а )

( 17.б )

15. Склады (отдельно стоящие здания, оборудованные ангары, складские помещения). Константа А_б = 96,66 %.

, ( 18.а )

( 18.б )

16. Гаражи. Константа А_б = 96,87 %.

, ( 19.а )

( 19.б )

17. Сараи. Константа А_б = 97,88 %.

, ( 20.а )

( 20.б )

18. Проходные, контрольно-пропускные пункты. Коэффициент К_об не определяется, т. к. уровень оснащенности учитывается напрямую посредством параметра В.

, ( 21.а )

( 21.б )

19. Автомастерские. Константа А_б = 94,28 %; применяется только в случае оценки стоимости объекта по объему.

, ( 22.а )

( 22.б )

20. Мастерские (механические, ремонтные, специализированные и т.д.). Коэффициент К_об не определяется, т. к. уровень оснащенности учитывается напрямую посредством параметра В.

, ( 23.а )

( 23.б )

21. Столярные цеха, пилорамы. Коэффициент К_об не определяется, т. к. уровень оснащенности учитывается напрямую посредством параметра В.

, ( 24.а )

( 24.б )

22. Неидентифицированные по составу здания производственного назначения (цеха, участки, корпуса, автотранспортные предприятия и т.д.). Константа А_б = 93,69 %.

, ( 25.а )

( 25.б )

23. Неидентифицированные здания сельскохозяйственного назначения (свинарники, коровники, конюшни, хранилища, весовые, конторские помещения и т.д.). Константа А_б = 97,53 %.

, ( 26.а )

( 26.б )

24. Подвалы. Регрессионные зависимости не установлены. Средняя удельная стоимость равна: Ц_s = 45,1 долл./м², Ц_v = 15,2 долл./м³ при следующих средних значениях факторных признаков: N = 224 тыс. чел., S = 121 м², V = 359 м³, F = 34 %, T = 40 лет, B = 4,67 %.

Все полученные модели репрезентативны на 5-ти процентном уровне значимости и имеют коэффициент множественной регрессии не ниже 0,65.

Практические рекомендации

Прокомментируем полученные результаты с точки зрения влияния отдельных факторов на удельную стоимость различных групп недвижимости.

Окружение. Как и следовало ожидать, удельная стоимость объектов недвижимости прямо пропорционально зависит от величины и административно-хозяйственного статуса города, показателем которых является численность постоянно проживающего населения. Исключение составляют такие виды имущества, как киоски, павильоны, сараи, контрольно-пропускные пункты, автомастерские, столярные цеха и здания сельскохозяйственного назначения. Стоимость этих объектов в незначительной степени зависит от величины населенного пункта.

Особого анализа заслуживает фактор внутригородского размещения объекта. Априорно можно предположить, что стоимость доходной недвижимости будет тем выше, чем в более выгодном с предпринимательской точки зрения месте он расположен. Если допустить, что локальными точками коммерческой активности и местами максимального сосредоточения потребителей товаров и услуг являются центр города, железнодорожный и автовокзал, то по мере удаления от них стоимость предприятий розничной торговли, общественного питания и некоторых объектов бытового обслуживания должна уменьшаться. В ходе корреляционно-регрессионного анализа эти ожидания полностью подтвердились. В данном случае комплексным показателем удаленности объекта от градообразующих центров выступает параметр R, по ряду объектов - R_ц.

С другой стороны, некоторые специфические виды услуг (банно-прачечные, химчистка и др.) пользуются повышенным спросом в "спальных районах", которые в большинстве своем удалены от центра города, что обусловливает повышение стоимости недвижимости с ростом параметра R_ц.

Наконец, стоимость большой группы объектов практически не коррелирует с их расстоянием от градообразующих центров (гостиницы, киоски, павильоны, производственные здания), чему можно найти логическое объяснение.

Общая характеристика объекта. Из этой группы факторов функциональный профиль объекта выступает в качестве основного классификационного признака здания. Характер проектного решения (отдельно стоящее здание или встроенное помещение) важен лишь для оценки стоимости предприятий розничной торговли, в то время, как для остальных объектов это существенного значения не имеет.

Весьма важным факторным признаком является физический износ (параметр F), с ростом которого стоимость зданий всех функциональных типов уменьшается.

Влияние на удельную стоимость недвижимости фактического срока службы здания (параметр Т) имеет двоякий, разнонаправленный смысл. С одной стороны, возраст объекта во многом определяет уровень его физического износа. Следовательно, чем больше значение параметра Т, тем меньше стоимость здания. С другой стороны, срок службы является косвенной характеристикой капитальности и материалоемкости объекта - здания довоенной постройки имеют повышенную толщину стен, высоту потолков, сложность отделочных работ и т.д., в связи с чем их восстановительная стоимость больше. Как следует из приведенных зависимостей, в случае одновременного присутствия в формуле параметров F и T, их влияние, как правило, характеризуется противоположными знаками.

Объемно-планировочные характеристики. Из практики осуществления типового капитального строительства известно, что удельная стоимость здания будет тем меньше, чем больше его площадь и объем. Это связано с экономией косвенных и условно-постоянных статей расходов, другими особенностями проектирования и ценообразования. Поэтому в большинстве формул, где присутствуют параметры S и V, их влияние на стоимость единицы площади или объема здания имеет обратно пропорциональный характер.

Что же касается показателя этажности (параметр К), то статистически значимое влияние данного фактора установлено лишь для зданий гостиничного типа. Вероятно, это связано с малоэтажностью остальных групп недвижимости (как правило, не более 2-х этажей), в связи с чем вариабельность параметра К недостаточна для проведения регрессионного анализа.

Обустроенность объекта инженерным и санитарно-техническим оборудованием. Статистический анализ влияния факторов данной группы достаточно затруднен, поскольку уровень обустроенности объекта описывается качественными, а не количественными параметрами (удобство имеется в наличии или отсутствует). Изучить степень влияния каждого элемента благоустройства на удельную стоимость здания невозможно и по той причине, что практически все объекты оборудованы электроосвещением, большинство отоплением и водопроводом. Но даже если и удается математически "уловить" влияние какого-либо из факторов, то его статистические параметры (t-критерий) оказываются намного меньше 5-ти процентного уровня значимости.

Единственный выход из сложившейся ситуации - это использование некоего агрегированного показателя уровня обустроенности объекта, учитывающего наличие всех элементов благоустройства. Однако и в этом случае простое суммирование количественных или балльных эквивалентов каждого фактора благоустройства (например, 1 - удобство присутствует, 0 - отсутствует) возможно только с учетом коэффициента их весовой значимости.

В качестве комплексного показателя обустроенности объекта предлагается использовать параметр В, который рассчитывается по формуле (2) с использованием данных таблиц 1-6. Указанные таблицы получены нами в результате обобщения соответствующих сборников УПВС и в известной мере учитывают весовую значимость каждого фактора.

В тех случаях, когда влияние уровня обустроенности объекта статистически значимо, параметр В непосредственно присутствует в регрессионной зависимости (формулы 13.а, 15.а, 15.б, 21.а, 21.б, 22.а, 23-24). В большинстве же случаев учет влияния параметра В осуществляется в опосредованном виде с использованием коэффициента К_об, рассчитываемого по формуле (3). Данный коэффициент показывает, во сколько раз уровень обустроенности оцениваемого объекта отличается от среднего показателя обустроенности базовых объектов (т.е. вошедших в выборку).

Как отмечалось ранее, на сегодняшний день бесконкурентная приватизация в целом завершилась. Однако это не означает, что полученные зависимости утратили актуальность. Каким же образом они могут использоваться в практике оценки рыночной стоимости недвижимости?

Для приведения приватизационной стоимости объекта к рыночным ценам предлагается использовать мультипликаторы типа "рыночная цена / приватизационная цена", рассчитанные по различным функционально-территориальным признакам. В этом случае формула для оценки рыночной стоимости имеет вид:

Цр = К$ × М × Ц_s(v) × S(V) × Коб, ( 27 ) где

К_$ - официальный курс доллара США на дату оценки, грн./долл.;

М - рыночный мультипликатор;

Ц_s(v) - удельная стоимость единицы площади (s) или строительного объема (v) недвижимости данной функциональной группы, рассчитанная по формулам (4) - (26), долл./м²(м³);

S(V) - площадь (S) или строительный объем (V) объекта недвижимости, м²(м³);

К_об - коэффициент, учитывающий уровень обустроенности помещений (за исключением случаев, когда параметр В непосредственно присутствует в формуле для расчета Ц_s(v)).

Рыночный мультипликатор М имеет жесткую функциональную (по типам объектов) и региональную предопределенность. Учитывая "аморфное" состояние постприватизационного рынка недвижимости и отсутствие необходимой информации, расчет М может осуществляться двумя способами:

как отношение средней аукционной цены продажи совокупности объектов данной группы к их средней приватизационной стоимости в конкретном населенном пункте;

как отношение средних рыночных цен на жилую недвижимость к осредненным показателям восстановительной стоимости жилья в данном населенном пункте.

Первый способ определения мультипликатора М более точный и объективный. Однако, в связи с дефицитом систематизарованной информации о результатах аукционных торгов по населенным пунктам, он не всегда может быть реализован на практике. Расчет мультипликатора производится по формуле:

, ( 28 )

где

ЦА_ij - средняя аукционная цена продажи объекта недвижимости i-й группы в j-м населенном пункте в расчете на 1 м² общей (полезной) площади, долл./м²;

ЦП_ij - средняя приватизационная стоимость единицы площади объекта i-й функциональной группы в j-м населенном пункте, рассчитанная по Довіднику, долл./м².

При определении мультипликатора М₁ с использованием Довідника необходимо учитывать, что продажа объектов недвижимости на аукционных торгах, как правило, осуществляется в виде целостного имущественного комплекса (т.е. здания плюс имущество), в то время как приватизационная стоимость, оцениваемая экспертным путем, согласно установленному порядку, включает только стоимость зданий и сооружений. Поэтому для приведения числителя и знаменателя формулы (28) к сопоставимому виду аукционная цена (ЦАij) должна быть уменьшена на величину стоимости машин, оборудования, мебели, инвентаря и прочего имущества. Согласно справочной информации [2], а также с учетом различий в коэффициентах индексации стоимости строительно-монтажных работ и оборудования (последний меньше), аукционная цена объектов торговли, общественного питания и службы быта в среднем может быть уменьшена на 10 %.

Имеющаяся информация по городам Киев, Житомир и Сумы (см. Довідник и "Вісник оцінки", №№ 3-4, 5-6 за 1996 г., 1-2, 3-4 за 1997 г. и др.) позволяет с достаточно высокой степенью надежности оценить совокупный мультипликатор М₁ по шести группам объектов недвижимости - общественное питание, розничная торговля, служба быта, зрелищные предприятия (кинотеатры), нежилые помещения, неидентифицированные по назначению здания. Результаты расчетов приведены в таблице 7.

Таблица 7. Оценка мультипликатора М₁ по городам Киев, Житомир и Сумы

Показатель	Киев	Житомир	Сумы
Количество учитываемых аукционных продаж	45	53	18
Общий мультипликатор М1	1,85	1,43	2,41
в т.ч.: розничная торговля	3,46	1,77	0,42
общественное питание	1,21	1,18
бытовое обслуживание	2,16	0,81	5,62

Для условий Харькова среднее соотношение цен на объекты нежилой недвижимости на вторичном рынке и при бесконкурентном выкупе составляет: центральная часть города - 1,88, прилегающие к центру районы - 1,54, окраина - 1,11 [3].

Второй способ оценки мультипликатора М менее надежен. Он может использоваться в тех случаях, когда имеющийся массив информации не достаточен для определения статистически значимого значения мультипликатора М₁. Расчет может производиться по формуле:

, ( 29 )

где

ЦЖР_jj - средняя рыночная стоимость 1 м² жилой недвижимости в j-м населенном пункте, долл./м²;

ЦЖВ_jj - средняя восстановительная стоимость единицы площади жилого фонда (за вычетом износа) в j-м населенном пункте, долл./м².

Не смотря на кажущуюся простоту формулы (29), при расчете мультипликатора М₂ могут возникнуть затруднения. В частности, если среднюю рыночную стоимость жилья по городу рассчитать сравнительно просто (в данном случае порайонная дифференциация цен на жилье не производится, т.к. этот фактор учитывается в зависимостях (4) - (26) при помощи параметра R), то оценить остаточную восстановительную стоимость зданий - задача трудоемкая и неоднозначная.

В заключение отметим, что предложенные методические рекомендации, вероятно, громоздки и пока еще далеки от совершенства. Поэтому пользоваться ими следует весьма осторожно и в увязке с другими общепринятыми методами экспертной оценки.

---