Даниленко А.С., Гарбуз М.Ю., Жмуцькии В.В., Голишев М.М.,
Євдоішмов М.О., Кулик В.М., Мірошниченко А.М., Погурельський С.П.,
Хабін Р.Р., Юрченко А.Д.
Відповідно до частини другої статті 14 Закону України "Про оренду
землі" постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року
затверджено Типовий договір оренди землі.
Враховуючи складність земельно-орендних відносин, а також те, що
законодавство висуває до договорів оренди землі ряд вимог,
недотримання яких тягне за собою недійсність договору, населенню та
господарюючим суб'єктам слід роз'яснювати доцільність використання
Типового договору і ретельність його заповнення згідно із Законом та
цих Роз'яснень щодо земельної ділянки несільськогосподарського
призначення (додаток 1), земельної ділянки сільськогосподарського
призначення для несільськогосподарських потреб (додаток 2) та
земельної ділянки сільськогосподарського призначення (додаток 3).
1. При заповненні форми Типового договору оренди землі потрібно
виходити з того, що відповідно до частини першої статті 15 Закону
України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди
земельної ділянки є:
1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
2) строк дії договору оренди;
3) орендна плата із зазначенням розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку внесення і перегляду та відповідальності за її
несплату;
4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду;
5) умови збереження стану об'єкта оренди;
6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної
ділянки;
9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або
знищення об'єкта оренди чи його частини;
10) відповідальність сторін.
Відсутність у договорі хоча б однієї істотної умови є підставою
для визнання його відповідно до закону недійсним та відмови у
державній реєстрації. Тому заповнення пунктів форми Типового
договору, що встановлюють перераховані умови, обов'язкове.
2. У преамбулі договору вказують його сторони орендодавців та
орендарів (статті 4, 5 Закону України "Про оренду землі").
Орендодавцями земель є юридичні особи і громадяни (землі приватної
власності), органи місцевого самоврядування або органи виконавчої
влади (землі комунальної та державної власності).
У разі, якщо договір оренди землі підписує представник (опікун,
піклувальник) сторони, в преамбулі договору необхідно вказувати
найменування як сторони договору, так і найменування представника
(опікуна, піклувальника). Доцільно також тут же зазначати підставу
повноважень представника (довіреність, статут тощо). Документ, що
посвідчує повноваження представника (опікуна, піклувальника), може
бути доданий до договору оренди землі як додаток.
3. При передачі в оренду земельної ділянки органом місцевого
самоврядування або уповноваженим органом виконавчої влади у пункті 1
tnplh договору оренди землі зазначаються номер і дата рішення
(розпорядження) цього органу.
4. Об'єктом оренди є індивідуально відокремлена земельна ділянка.
При визначенні об'єкта оренди у тексті договору місце розташування
земельної ділянки та її характеристику можна вказувати лише загально
("на території Новопетрівської сільської ради Вишгородського району
Київської області").Визначенню об'єкта оренди слугують план (схема)
земельної ділянки (1); акт визначення меж земельної ділянки в натурі
(на місцевості) (2); акт приймання-передачі об'єкта оренди (3); у
необхідних випадках — проект відведення земельної ділянки (4). Ці
документи - невід'ємна частина договору оренди (стаття 15 Закону "Про
оренду землі") й дають можливість точно встановити та ідентифікувати
відповідну земельну ділянку. Особливо треба простежити, щоб вони були
включені до основного тексту договору, підписаного сторонами, або щоб
сторони іншим чином письмово погодили їхній зміст.
5. Відповідно до частини четвертої статті 16 Закону України "Про
оренду землі" проект відведення необхідно складати у випадках, якщо
межі земельної ділянки, яка передається в оренду, не визначені у
натурі або якщо земельна ділянка надається в оренду із зміною
цільового призначення чи якщо земельна ділянка надається в оренду із
земель запасу під забудову. У разі, коли земельна ділянка
сільськогосподарського призначення передається в оренду на тривалий
строк, у договорі оренди доцільно обґрунтовано вказати меліоративний
стан та якісні характеристики ґрунтового покриву. Це дасть змогу
після закінчення строку договору оренди вимагати відшкодування втрат
родючості землі чи компенсації вкладень у поліпшення землі, якщо
родючість землі підвищилася завдяки діяльності орендаря.
6. Необхідно мати на увазі, що в разі передачі за договором оренди
земельної ділянки разом із будівлею (будівлями) або іншою капітальною
спорудою (спорудами) чи їхніми частинами строком на один рік і
більше, договір підлягає нотаріальному посвідченню (частина перша
статті 792 та частина друга статті 793 Цивільного кодексу України).
Зазначені капітальні споруди повинні бути описані у договорі чітко й
однозначно, як і умови надання їх в оренду (відповідно до Закону
України "Про оренду державного та комунального майна"), що можуть не
збігатися з умовами передачі в оренду земельної ділянки.
7. Сторони у договорі мають зазначити недоліки земельної ділянки,
які перешкоджають її використанню. Наприклад, земельна ділянка може
бути заболочена або підтоплена чи мати неналежну якість ґрунтів. Усі
ці умови чітко й докладно зазначають у договорі з метою уникнення в
подальшому судових спорів між орендодавцем та орендарем і наслідків,
передбачених статтею 36 Закону України "Про оренду землі". Причому не
можуть вважатися недоліками обмеження (обтяження) та права третіх
осіб на земельну ділянку, які слід окремо зазначати у договорі
(пункти 26, 27 Типового договору оренди землі).
8. Строк дії договору оренди землі відповідно до статті 19 Закону
України "Про оренду землі" й статті 93 Земельного кодексу України
встановлюється сторонами і не може перевищувати 50 років.
Умову про строк дії договору потрібно формулювати однозначно, з
урахуванням положень статті 18 Закону України "Про оренду землі", за
якою договір може набути чинності лише після його державної
реєстрації. Очевидно, що не раніше цього строку може починатися і
строк оренди. Тому бажано уникати фіксованих дат початку та
закінчення строку оренди, а прив'язувати початок перебігу строку
оренди до дати державної реєстрації.
З метою забезпечення належного використання земельних ділянок
сільськогосподарського призначення для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва Закон також передбачає, що при
передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди зе
мельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної
сівозміни згідно з проектами землеустрою. Як показує досвід, в
Україні найбільш поширені 7, 8, 10-пільні сівозміни. Отже, і
dncnbnph оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення
для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у
рослинництві мають укладатися на строки, не менші 7— 10 років.
9. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які
розташовані у межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища
нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок
визначають з урахуванням строків початку будівництва свердловин та
виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій
ділянці чи на її частині. Внесення цих норм до договору оренди в
обов'язковому порядку не вимагається, але їх відсутність у договорі
не позбавляє сторони права вимагати їх дотримання на підставі Закону.
Сторони повинні визначити строк, за скільки днів орендар має
письмово повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору
(наприклад, 90 днів). Ця вимога дозволить орендарю доводити в суді
своє право на продовження дії договору оренди, якщо орендодавець при
інших рівних умовах надасть перевагу іншій особі при укладенні
нового договору оренди землі.
10. При встановленні умови про орендну плату особливу увагу слід
звернути на положення про її індексацію. Це положення повинне бути
сформульоване чітко й однозначно і виключати можливість подвійного
тлумачення. Так, у разі сплати орендної плати щомісячно може бути
передбачено, що плата автоматично (без окремої угоди сторін)
індексується відповідно до офіційно встановленого індексу інфляції за
місяць, що минув.
11. Закон України "Про оренду землі" в новій редакції відносить
розмір орендної плати на розсуд сторін (раніше мінімальна ставка
орендної плати за оренду земель державної та комунальної власності
встановлювалася на рівні не нижче земельного податку). Проте щодо
земель державної та комунальної власності обмежена максимальна річна
ставка плати: не вище 10% грошової оцінки земельної ділянки (крім
випадків визначення орендаря на конкурентних засадах) — частина
четверта статті 21 Закону України "Про оренду землі".
Щодо земель фермерських господарств, які використовували раніше на
праві постійного користування, при переоформленні прав заборонено
встановлювати розмір орендної плати вище від розміру земельного
податку (пункт 6 Перехідних положень Земельного кодексу України).
У договорі зазначають найзручнішу для сторін форму внесення
орендної плати. Може бути передбачено кілька варіантів оплати та їх
поєднання. Так, орендну плату можна встановлювати в твердій сумі
платежів, які сплачують періодично або одноразово. Орендна плата може
полягати у передачі орендарем орендодавцеві встановленої частки
продукції (в натурі), що одержана від використання земельної ділянки.
Можна також визначити орендну плату у вигляді надання орендодавцеві
певних послуг (наприклад, будівництво на об'єкті оренди певних при
міщень, здійснення ремонту обладнання, транспортних засобів, квартир
тощо), покладення на орендаря певних витрат на поліпшення земельної
ділянки. Проте оренда земель державної та комунальної власності,
орендодавцями яких є відповідні органи місцевого самоврядування й
органи виконавчої влади, визначається лише у грошовій формі.
12. Порядок внесення орендної плати за загальним правилом
визначається договором. Однак законами про державний бюджет на
відповідний рік регулярно встановлюються обмеження, за якими
'''орендна плата за земельні ділянки ... сплачується платниками (крім
громадян та виробників сільськогосподарської й рибної продукції) за
базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному
місяцю, щомісячно протягом ЗО календарних днів, наступних за останнім
календарним днем звітного (податкового) місяця " (частина третя
статті 75 Закону України "Про Державний бюджет на 2004 рік"). Тобто
граничним терміном сплати до бюджету орендної плати за землю є 30-й
календарний день, наступний за останнім календарним днем звітного
(податкового) місяця. Якщо термін сплати збігається з вихідним, то
останнім днем граничного терміну сплати вважають перший робочий день
після вихідного (святкового) дня.
13. При заповненні пункту 9 договору оренди землі можливе посилання
на додаток до договору, який може містити конкретні обсяги різних
форм орендної плати на майбутній період. Додаток повинен бути
частиною договору оренди і переглядатися у строки, передбачені цим
договором.
14. При закріпленні умов використання та цільового призначення
земельної ділянки, яка передається в оренду, слід враховувати, що
цільове призначення земельної ділянки визначається належністю до
певної категорії земель, землевпорядною та містобудівною
документацією. Умови використання і збереження якості землі
визначаються законодавством й у договорі можуть бути відтворені або
конкретизовані з дотриманням його положень. Існуюча практика
укладання договорів оренди свідчить, що І вимогам про необхідність
зазначення в договорі цільового призначення земельної ділянки не
завжди приділяють належну увагу. Як правило, у тексті вказують лише
мету використання земельної ділянки без зазначення цільового
призначення та категорії земель. Разом із тим зазначення цільового
призначення земельної ділянки є істотною умовою договору і як
наслідок недотримання цього порядку - відмова в державній реєстрації.
15. При встановленні умов збереження стану об'єкта оренди у
необхідних випадках передбачають проведення рекультивації — як
технічної, так і біологічної (з дотриманням положень статей 166, 168
Земельного кодексу України, постанови Ради Міністрів СРСР від
02.06.76 № 407, постанови Ради Міністрів УРСР від 14.07.76 № 327,
ГОСТ 17.5.3.04—83, ГОСТ 17.5.1.01—83, ГОСТ 17.5.4.01—84, ГОСТ
17.5.4.02—84, ГОСТ 17.5.3.05—84, ГОСТ 17.5.1.02—85, ГОСТ
17.5.3.06—85, ГОСТ 17.5.1.03—86 та інших актів чинного
законодавства). Можна передбачати також знесення після закінчення
терміну оренди побудованих будівель тощо.
16. Щодо умови про відповідальність сторін, то слід враховувати, що
при її встановленні за невиконання грошових зобов'язань застосовують
статтю 625 Цивільного кодексу України: стягують інфляцію та 3% річних
за час прострочення. Договором може також встановлюватися неустойка у
вигляді штрафу чи пені (статті 549—552 Цивільного кодексу України).
За несвоєчасне внесення до бюджету орендної плати за землю (при
оренді земель державної та комунальної власності) орендар сплачує
пеню, розмір якої не повинен перевищувати ставки пені за несвоєчасне
внесення земельного податку. За прострочення встановлених термінів
сплати земельного податку нараховують пеню, визначену Законом
України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед
бюджетами та державними цільовими фондами" (стаття 16).
17. Іншими умовами договору, що можуть бути закріплені як "Інші
права та обов'язки сторін" (пункти 28—31 Типового договору) може
бути, наприклад, визначення сторони, що несе витрати з укладання,
оформлення договору, розробки проекту відведення та перенесення його
в натуру тощо (якщо ці відносини не врегульовані сторонами у
попередньому чи іншому договорі). Також може бути визначений порядок
відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення
об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт.
18. У договорі доцільно зазначати конкретні види обмежень (обтяжень)
щодо використання земельної ділянки в разі їх наявності. Ними можуть
бути: обмеження, визначені статтею 111 Земельного кодексу України,
знаходження земельної ділянки у заставі, земельний сервітут,
наявність на земельній ділянці охоронних зон, зон санітарної охорони,
санітарно-захисних зон. При цьому обов'язково мають бути зазначені
підстави встановлення обмежень (обтяжень).
19. У договорі оренди землі повинні бути чітко визначені права та
обов'язки сторін. Ними можуть бути як права і обов'язки, встановлені
статтями 24, 25 Закону України "Про оренду землі", так і інші, не
заборонені Законом, умови, які сторони вважають за необхідне внести в
договір. Свобода сторін договору оренди майже не обмежена, крім
загальних засад меж здійснення цивільних прав (стаття 13 Цивільного
кодексу України) та випадків необхідності дотримання особливостей
використання землі як природного об'єкта.
20. Сторони договору визначають випадки розірвання договору в
односторонньому порядку. Ці випадки мають бути чітко обумовлені й по
можливості однозначні для розуміння сторонами договору та органами
влади, місцевого самоврядування, судом. Такими випадками можуть бути,
наприклад, знищення об'єкта оренди, погіршення стану земельної
ділянки не з вини орендаря тощо.
Автори вдячні за внесені пропозиції до методичних Роз'яснень, що
надійшли від обласних та Київського міського головних управлінь
земельних ресурсів.
Землевпорядний вісник № 2, 2004 р.
