Экономико-правовые вопросы земельной собственности.
Емельянов А.Е., ГКП "Управление
генерального плана г. Донецка"
Сегодня ясно, что политэкономия Маркса не выдержала исторического испытания. Не исчезла и загадочность денег. Состоявшееся политическое отрицание марксизма, без конструктивной критики теории стоимости и капитала, по меньшей мере, не справедливо. Даже ложные теории содержат рациональное зерно, и в науке не принято отбрасывать их без критического анализа. Тем более это недопустимо в обществе, несколько поколений, которого воспитано в традициях разработанной Марксом теории капитала, которая определяла наше понимание, экономики, рынка, ценообразования, в том числе и понимание земельной собственности.
Более существенно то, что примененная Марксом диалектика (законы: единство и борьба противоположностей; переход количественных изменений в качественные; закон двойного отрицания) принадлежит не Марксу, а мировой философской мысли (в частности, Ф. Гегелю). Выбрасывать из экономической науки диалектику из-за теоретических ошибок или заблуждений отдельных выдающихся ученых (даже Маркса), по меньшей мере, непростительно.
Отсутствие диалектического понимания сути рыночной экономики (при внедрении на нашей почве) сводит на нет все благие намерения. И даже заимствованный положительный опыт экономически развитых стран требует от нас, как минимум, осмысления и прогнозирования последствий.
Мировое сообщество не может изменить нашу экономическую психологию (даже при большом желании), так как оно не особенно нуждалось в научно-диалектическом отражении своей экономики в силу исторически присущего ей последовательного прагматизма и приверженности, свободным рыночном обменам. Поэтому разнообразные и эффективные экономические теории запада опираются на статистические законы, а не на диалектику. В связи с нашим длительным, "внеэкономическим" бытием, заимствованные статистические модели, за которыми лежит длительный конкретный исторический опыт, мы не можем "проглотить" не пережевывая. Диалектическое отражение экономики, - это специфически "отечественная" проблема. С ней связаны наше понимание, знание, способность ориентироваться и действовать.
Природа денежного капитала.
То, что К. Марксом в "Капитале" диалектика применена непоследовательно, следует из одностороннего анализа основных для экономики исходных положений и категорий: потребительная стоимость с первых страниц передана Марксом на откуп товароведам; урезанная меновая стоимость становится некоторой абстрактно-обобщенной мерой труда и обменов (не понятно каким образом?); из анализа труда конкретного и труда абстрактного ничего не следует, но неожиданно возникают (как научные!) категории необходимого и прибавочного труда. Последний определяет, в конечном счете, не законную природу воспроизводства прибавочной стоимости и капитала, и, как следствие, серьезные политические выводы по отношению к собственности, вообще, и к частной, в частности.
Многие, ключевые для экономики понятия и категории, оказались неопределенными: какова природа денег?, какую реальность они отображают?, ограничена ли их природа только теми, очевидными функциями, на которые указал Маркс? САМ же Маркс к деньгам относился крайне отрицательно, не признавая их объективной необходимости и предсказывая их историческую смерть.
Что лежит у истоков теоретических заблуждений Маркса, и каковы сегодня возможности применения диалектики при разработке объективной (без политической предрасположенности) теории стоимости?
Исходным пунктом логической ошибки Маркса, является высказанное им же положение о том, что весь исторически накапливаемый родовой труд в полном объеме воплощается (переходит) в материальную природу, в многообразие продуктов, создаваемых из природного вещества (Капитал, том 1, стр. 620-621). Труд, по Марксу, как стоимость, не исчезает, а сохраняется, накапливаясь в природе во все возрастающих объемах. При этом прибавочная стоимость - не объективно присущая труду стоимость, а не-законная, сверх необходимой, неоплаченная и присвоенная капиталистом, часть труда рабочих.
С современных позиций ЭТО не совсем корректное положение. Прибавочная стоимость в обменных процессах существует объективно, независимо от того, - есть ли эксплуатация или нет. Ее природа связана с тем, что. В охваченной человеческим трудом природе, физически (материально) воплощен не весь труд, а лишь тот, который полезен в конкретном живом потреблении и натурально обменивается. Старый труд, старые формы продуктов и средств труда, старые технологии производства и потребления, по мере их, старения, моральной амортизации и смерти, вытесняются с вещественной основы новыми, натурально обмениваемыми формами (деньги здесь лишь посредник натуральных обменов). Нет в природе продуктов человеческой деятельности, которые были бы одновременным материальным воплощением нескольких, исторически последовательных, сменивших друг друга форм данного продукта. Вытесненные формы теряют натуральную полезность, способность обмениваться, материальные носители, но продолжают существовать как стоимость, но уже в превращенной, абстрактной формы стоимости, в форме финансового капитала (в частности, в денежной форме). С этого момента морально устаревший труд начинает играть новую социальную функцию.
Ясно, что при такой трактовке закона сохранения труда, когда в природной материи воплощен и накапливается целиком весь объем труда и когда действительно законными могут быть только натуральные обмены, признать объективность и законность денег (капитала) невозможно. И действительно, внедрение в этом случае абстрактного денежного эквивалента, равнозначного товару (дополнительного эквивалента труда сверх действительно воплощенного в продуктах труда), вносит только путаницу в натуральные обмены и необходимо порождает возможность незаконного отчуждения товаров у производителей простым печатанием денег.
В действительности деньги эквивалентны труду, но только той его части, которая морально устарела, вытиснилась новым трудом из природных тел и прекратила свое участие в натуральных обменах, сохранив чистую стоимость, лишенную конкретного материального носителя. Как стоимость, этот "абстрактный труд" теперь отражает превращенную форму труда - форму конкретного и практически апробированного в производстве и потреблении и оцененного общественной историей опыта, знания и нашедшего отражение в форме денежного капитала. В этом фундаментальное основание общественного развития, преемственности, влияния прошлой истории на действительность. Закон сохранения труда не нарушается, но труд сохраняется в двух, диалектически соотнесенных формах: в конкретной, полезной, воплощенной в веществе, и абстрактной, отчужденной, воплощенной в абстрактных денежных носителях (в капитале).
Природа прибавочной стоимости относится к более фундаментальному и естественному закону деятельности органической природы вообще (и общества, в частности), в то время как эксплуатация - это историческая форма отношений деятельности, отражающая степень цивилизованности данной культуры, ее законодательной и правовой базы. Отчужденная (отнятая) стоимость в форме неоплаченного труда далеко не всегда может быть прибавочной стоимостью появившейся в данном производственном процессе. Прибавочная стоимость, как естественно-необходимое условие и результат развития общественного производства, есть фундаментальная категория экономики, в то время как "прибавочная стоимость" - как незаконное отчуждение - есть категория права. Если мы путаем эти понятия, тогда легко заменить фундаментальную экономическую науку политикой "справедливого возмездия", разрушающей сами экономические механизмы общественного развития, на которых постепенно, через отрицание незаконных (а равно и неэффективных) для общества отношений присвоения, формируется гражданское право. Наша история - довольно убедительная иллюстрация этому. Объективные экономические законы не могут быть предметом политических спекуляций.
Диалектику (гармонию единства и противоположности) труда конкретного и труда абстрактного Маркс не различил и не довел до логически завершенной конструкции. Как результат - ограниченная трактовка прибавочной стоимости, лишенная ее особенного содержания - стоимости, от которой производители и потребители не только добровольно отказались в процессах натуральною обмена по "моральным" требованиям, но и превратили ее в общественную стоимость, в непрерывно растущее стоимостное выражение своей общественной истории. Функция платежа, накопления, посредника в обменах лишь, сопутствующая функция этой "капитализированной" истории общества.
Капитал (а в его лице история), авансирует деятельность по созданию продуктов, когда обмен представляется только в возможности, а не в действительности, и степень, риска получить низкую оценку рынка и потерять исторический аванс достаточно высока. Это притом, что капитал нужно не только сохранить, но и преумножить.
Морально устаревший и умерший труд, превращаясь в абстрактную стоимость, порождает денежную миссию, т.е. потребность общественного оформления своего перевоплощения из материальной в духовную "иррациональную" сущность, заявляет о своем новом, вторичном, "иррациональном" рождении.
Объем денежной массы определяется не случайно, не скоростью обращения товаров (хотя они связаны зависимостью друг от друга), как полагал К. Маркс, а объемами вытесненного данным обществом старого труда, темпами общественного научно-технического прогресса, темпами амортизации и утилизации обществом старого труда. Количество этого труда может быть определено только всем обществом в условиях свободного товарного обмена. Только обмен в условиях свободного выбора способен дать действительную цену физической и моральной стоимости продуктам производства и потребления. Неадекватное (завышенное или заниженное) отражение фактическою количества накопленного прошлого труда в денежной массе этого общества всегда чревато социальной катастрофой (нА-пример, инфляция). В общественном саморегулировании денежной эмиссии - суть проявления закона сохранения труда. Не существует ни личностей, ни отдельных групп личностей, которые могли бы управлять научно-техническим прогрессом, обменами и точно планировать объемы денежной массы. Это способна осуществить только вся родовая совокупность людей при свободном товарно-денежном обмене, при свободном рынке продуктов и капиталов. Только в условиях многократного свободного обмена произведенные продукты проходят полный цикл своей физической жизни и общественной оценки (от зарождения, когда новаторское, неопробированное обменами содержание нового труда в продукте чрезвычайно высоко, до смерти, когда его былая новизна превратилась в традиционный многократно апробированный труд, потерявший спрос в натуральных обменах). В пропорциях применяемого новаторского и традиционного труда скрыт механизм дифференцированного (а не усредненного для всех) налогообложения производителя: чем больше новизны, тем меньше доля общественной стоимости, тем меньше доля налога! Очевидно, что с постепенным внедрением нового продукта на рынке, налогооблагаемая доля его стоимости должна постепенно возрастать. И это не насилие над производителем, а объективная констатация перерождения частной стоимости продукта в общественную и ее отделения от частного производителя. Сохранить стабильность повышенной прибыли можно лишь непрерывным внедрением новых технологий продукта и его производства.
Между капиталом и живым трудом нет противоречия, они взаимно развиваясь и умножаясь, воспроизводят друг друга. Не только предметный мир родовой жизни человека, но и сам человек как продукт общественных обменов, живет как в конкретной современной и полезной форме органической стоимости, так и в форме абстрактной суммы своей исторически накопленной моральной стоимости, представленной капиталом. Общественная история человека, не накопившего в своей жизни своей законной, индивидуальной "моральной" стоимости, не отличается от истории первобытного дикаря.
Капитал - это не пассивная форма утилизации прошлого родового труда, а активная форма генетического влияния нашей прошлой (индивидуальной или коллективной) интеллектуальной истории на действительность, когда и действительность и вся совокупная прошлая история представлены одновременно, сейчас и в полном объеме производительного взаимодействия совокупного труда.
Капитал накапливается и самовырастает, внедряя новые формы труда, продукты, средства производства и т.д., он задает экономические, технологические, культурные, эстетические, органические и т.д. нормы запрета на повторение прошлой истории (не производить и не потреблять в тех формах, которые стали достоянием истории). Капитал и очеловеченная, натуральная природа не противостоят, а взаимодействуют в одном направлении взаимного обогащения. Каждая природная форма, вовлеченная человеческим трудом в общественный товарный обмен накапливает "над собой" свою морально-устаревшую историю в форме опытного знания, имеющего капитальную стоимость.
По своей природе и своей сущности, капитал, это стоимостная мера совокупного общественного интеллекта, особая форма взаимодействия людей, превращающая простую совокупность биологических индивидов в связанное интеллектуальное сообщество, форма, способная обеспечить гармоничное развитие человека и общества.
Капитал - инструмент, которым прошлая история объективно творит суд нам, живущим, если мы не уважаем и не ценим ее в должной мере. Наше современное понимание денег неполно и не отражает даже малой доли общего культурного содержания, заключенного в категории "капитал".
Усмотрев в прибавочной стоимости признаки грабежа и не выяснив природы капитала, Маркс, потерял диалектическую нить, поспешно перевел политэкономию из плоскости научной экономической теории в плоскость, преимущественно политическую.
Диалектическая сущность воспроизводства прибавочной стоимости не в том, что производитель работает половину рабочего дня на себя, а половину на капиталиста, как доказывал Маркс (хотя форма извлечения дохода за счет неоплаченного труда обычное дело, особенно на ранних фазах капиталистического накопления), а в том, что выбирая на рынке лучшие и необходимые потребительные стоимости (т.е. оценивая рынок), производитель стремится создать более совершенный продукт, превосходящий по качеству другие аналогичные продукты и оцениваемый более высоко рынком потребителей. Разность между названной рынком ценой и себестоимостью (за вычетом налогов) и есть прибавочная стоимость (чистая прибыль), величина, характеризующая объемы превращенного конкретного труда в капитал.
Советская школа политэкономии никак не могла найти объективное обоснование социалистической прибыли: при данной себестоимости рыночная цена и прибавочная стоимость по Марксу не может появляется объективно, а лишь как результат капиталистических спекуляций, направленных на извлечение прибавочной стоимости обманным путем.
Непрерывное внедрение новых технологий производства, потребления и рыночных обменов товарами в условиях свободного выбора (в условиях конкурса цен на продукты) - есть необходимое и оптимальное условие расширенного воспроизводства конкретного и абстрактного труда, необходимое условие обогащения общества в целом, и каждого отдельного производителя, в частности.
Природа и механизм воспроизводства земельной собственности.
Капитал, привязываясь к многообразным формам труда, всегда имеет родословную связь с той или иной недвижимой собственностью (оборудованием, зданиями и сооружениями, землей), имеет сложную, разветвленную, взаимосвязанную структуру, отражающую горизонтальное и вертикальное разделение труда в обществе. Структура земель отражает эту иерархию капиталов. Базовой земельной ячейкой в структуре земельной 37 собственности являются предприятия, производящие материальные продукты для обмена.
Производство на земельном участке предприятия является моделью будущего рыночного обмена, отражает потенциальный результат обмена до того, когда этот обмен действительно состоится. Форма натурального обмена товаров Маркса (Т - Д - Т1) здесь работает в режиме, отличном от действительного обмена продуктами на рынке.
Во-первых, обязательным условием являются авансирование капиталов (до того как произойдет действительный обмен, независимо от источников финансирования, капитал всегда выступает в форме авансовой стоимости, подлежащей возврату).
Во-вторых, ранее произведенные затраты на улучшение производительной способности земельного участка переносят свою стоимость на продукты и постепенно капитализируются (при сроке службы средств производства 20 лет процентная ставка капитализации соответствует 5%), т.е. обмен в условиях производства связан с рентными механизмами образования стоимости.
Если в формуле натурального обмена готовыми продуктами, Марксом не усматривал необходимой диалектической взаимосвязи между потребительной, меновой и прибавочной стоимостями, то в условиях производственного обмена очевидно, что затратная часть - это потребительная стоимость, доходная часть - меновая стоимость, а чистая прибыль в форме капитализированных средств труда - прибавочная стоимость. Потребительная, меновая и прибавочная стоимости — диалектически взаимосвязанные в процессе производства формы стоимости. Потребительная стоимость - количественная форма, меновая стоимость - качественная, прибавочная стоимость - мера (тождество качества и количества). Процесс капитализации основных фондов - процесс, отражающий качественно-количественные преобразования продукта обмена в условиях производства.
В условиях нормального производства и рыночных обменов, рыночный доход, за вычетом возврата всех видов авансового капитала на средства производства, а так же амортизационных отчислений на их физическое восстановление, является чистой стоимостью морально-устаревшего труда, новым приращением чистых инвестиций, которые могут использоваться исключительно только для вложения в новые технологии, в преобразование производства под выпуск продуктов нового качества. Вложение инвестиций в технологическое перевооружение — механизм снижения налогов.
Земельный участок, включенный в процесс производства с его начала, до завершения (обмена), неотделим от производственной деятельности, от процессов рентообразования (капитализации средств труда). Если средства труда станки, машины, здания принадлежат частным производителям и их воспроизводство на полной ответственности предприятия, то кому принадлежит земля в пределах участка, кто несет затраты на воспроизводство ее продуктивной способности и кто несет ответственность за ее состояние? Возможно ли содержание земли в границах предприятия без предоставления ему (независимо производит ли оно промышленную и сельскохозяйственную продукцию) в условиях ограничения прав земельной собственности в пользовании, распоряжении и владении земельным участком? Это самый сложный вопрос в реорганизации нашей экономики.
Исходной аксиомой всякой земельной собственности является то, что человек (как животное, как биологическое существо) является органической частью природы и имеет исконное, неписаное право присвоения продуктов природы (т.е. пользования ими, распоряжения и владения). Не регламентируется так же и форма присвоения природной материи (форма простого отчуждения уже готовых продуктов, или форме преобразования природы, т.е. ее улучшения с целью повышения ее производительной способности увеличивать количество продуктов, производить новые продукты, которыми она не располагает).
Первичность этого естественного права не требует доказательств и обоснования. Это натуральное право не подлежит отторжению и является естественным следствием органического единства человека и природы. Оно атрибутивно присуще животному. Оно в равной мере присуще человеку.
Но в условиях развитого разделения труда и обменов, это естественное право действует в рамках определенных самоограничений связанных с новыми социальными условиями коллективного пользования, распоряжения и владения природой.
При этом исходное право потребления природы сохраняется, но на него накладываются социальные ограничения, суть которых связана с потреблением не в ущерб природе и обществу, с рациональным использованием ресурсов, с правовым обеспечением доступа производителей к природным ресурсам. Это право возникает и атрибутивно присуще только общественному организму и ведет к функциональной дифференциации отдельных земельных участков по видам использования, является основой структуры землевладений, ведет к территориальной иерархии земельной собственности не только внутри государственных образований, но и на уровне межгосударственных отношений. При этом именно коллективная форма владения землей предполагает разделение земельной собственности и чем более развита структура экономико-правовых отношений в обществе, тем глубже по горизонтали и вертикали дифференциация собственности. Примером, наглядно иллюстрирующим горизонтальные отношения в земельной собственности, является город.
Земельной составляющей производства и обмена товаров в городе, исключительно являются два типа земель: земли отдельных производителей (частные) и земли коммунальной инфраструктуры (общественные). Если отвлечься от многообразия исторических форм появления коммунальных земель, то в логическом смысле они есть следствие отчуждения самими производителями неэффективных для каждого и одинаковых для всех непроизводительных издержек по индивидуальному созданию и содержанию своих инфраструктур; вытеснения каждым отдельным участком общих и одинаковых функций по обеспечению ресурсами; соединением отдельных долей в единое коммунальное производство; принятия обязательств всеми по коллективному содержанию и воспроизводству коммунальной инфраструктуры, обеспечивая право ее потребления.
Коммунальные земли обеспечивают всю совокупность недостающих на локальном участке ресурсов (транспорт, вода, энергия и т.д.). В этом смысле капвложения в строительство и обустройство коммунальных территорий есть форма улучшения земель отдельных участков.
Город, как целостность, выступает в единстве частных и коммунальных территорий. Эффективность воспроизводства и тех и других связана с воспроизводством земельной ренты (капитализированного дохода земельной части).
Если механизм капитализации на отдельном участке опирается на производство и рыночную реализацию продуктов (включая земельную долю), то механизм капитализации коммунальных городских земель связан с рыночной реализацией коммунальных ресурсов (вода, тепло, транспорт, электроснабжение и т.д.), на которые постепенно переносится стоимость затрат на коммунальную инфраструктуру. Капитализированный рентный доход включает земельную составляющую. Подобно другим платежам за инженерно-техническое обеспечение, земля выступает как ресурс и оплачивается регулярно (в форме земельного налога). Естественно целевая функция этих платежей очищенная от авансированного капитала, и амортизационных отчислений на физическое воспроизводство есть чистый инвестиционный капитал на совершенствование системы рационального использования земель коммунальной инфраструктуры. Эта рента так же носит форму натурального обмена, натурального переноса стоимости коммуна льной инфраструктуры на стоимость потребляемых коммунальных ресурсов. Поскольку, воспроизводство коммунальных земель имеет рентный механизм, они необходимо должны быть предметом собственности. Вероятно, форма этой собственности связана с долгосрочными концессионными договорами.
Но сами коммунальные земли по отношению к частным (не коммунальным) землям выступает как земельное улучшение, как затраты, ведущие к повышению производительности частных земель, что учреждает третий тип рентных отношений, постепенный перенос стоимости коммунальных земель города на отдельные участки. Этот третий тип рентного дохода от земельной недвижимости возникает как денежный обмен (Д - Т - Д1), как отношение капитализации коммунальных инвестиций в частных инвестициях. Не будучи связанным непосредственно с конкретной землей, это отношение выступает как отношение границы, разграничивающей частные и коммунальные интересы. В денежном отношении это чистая стоимость, лишенная натуральных признаков, стоимость не земли, а границы, стоимость права на отделение участка.
Это абсолютная рента, которую получает городская община (в лице полномочного представительного органа - совета). Эта рента есть цена границы между частным и общественным интересом на городской территории, есть разрешение противоречия между частной и коммунальной собственностью, есть экономическое разрешение права частной земельной собственности, есть подтверждение товарного свойства участка.
В социальном, экономико-правовом отношении сама граница между частной и коммунальной землями является предметом права: владеет этой границей территориальная община, распоряжается коммунальный исполнительный орган, пользуются этой границей частные предприятия. Являясь правом, абсолютная земельная рента это чистая собственность территориальной общины, связанная с инвестициями в экономико-правовое воспроизводство земель: в содержание, охрану и преобразование границ внутри города.
На первый взгляд, может показаться несерьезным столь повышенный интерес к начертанной на земле линии. Но для земли граница это ее исключительно единственная товарная форма, такая же естественная, как формы других товаров - зданий, машин, столов и т.д. Платежи за пользование коммунальными земельными ресурсами, и абсолютная (товарная) денежная составляющая владения формой городских земель и передаваемый городской общине за право иметь границу своей собственности, в совокупности обеспечивают экономико-правовое вхождение участка в земли общины.
Порядок платежей за ренту распоряжения связан с земельным налогом, а платежи используются для содержания коммунальных территорий. Порядок откупных платежей за ренту владения носит непрерывную форму (возможно, это налог на недвижимость?), а величина платежа определяется отношением между эффективностью деятельности (доходами) на частной и коммунальной территориях. Поскольку рента владения представляет абсолютно капитализированную стоимость земли, функция накапливаемых капиталов - суть инвестиционная, связана с вложением общиной инвестиций в изменение экономико-правовых отношений, т.е. в содержание и упорядочение внутригородских границ, в улучшение нормативов пользования, распоряжения и владения отдельными участками, коммунальными территориями, границами.
Достаточная и простая форма обеспечения права частного владения землей для существующих предприятий связана с регулярной выплатой общине ее земельной ренты владения границей, рассчитанной от капитализированных доходов частных и коммунальных земель.
Право границы есть право собственности на отдельный, частный, по отношению к коммунальной территории, участок. Откупная рента распоряжения обеспечивает право потребления коммунальных земель, откупная рента владения обеспечивает права владения своим участком, т.е. право развертывать производство, производить внутреннее деление участка на функциональные территории, пользоваться, распоряжаться и владеть, получать рентные доходы, появляющиеся внутри границы, за счет рационального использования земли и частных капвложений в земельные улучшения.
Анализируя земельную ренту, Маркс говорил, что плата за землю есть плата за право земельной ренты: "В самом деле, это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит, - исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой".
Сегодня, перефразируя это выражение применительно к проблемам разгосударствления и приватизации земель, можно сказать что, выкупая у общины землю, предприятие платит за границу, т.е. именно за то, чем общество дополнило естественное биологическое право индивида, или коллектива индивидов на пользование, распоряжение и владение землей. Отсюда: социальное содержание категорий пользование, распоряжение и владение связано не с правом "натурального" присвоения, а с социальным, экономико-правовым оформлением этого биологического права.
Оплаченная граница отделенного земельного участка — есть право полноправного пользования, распоряжения и владения земельным участком. Эта реализация полномочий собственника на земле гарантируется до тех пор, пока выкупается граница, пока происходит ее экономико-правовое подтверждение, пока регулярно возмещаются рентные доли доходов, возникающие на частном участке.
Исследование Марксом земельной ренты в двух ее формах (дифференциальная рента I - рентный доход от затрат совокупного капитала на различных земельных участках и дифференциальная рента II - рентный доход от затрат на многократные улучшения земельного участка) не охватывает всю совокупность рентных отношений. Необходима разработка теории земельной ренты, которая бы учитывала: а) не две, а три формы взаимосвязанных земельных рент на участке, отражающих относительные, абсолютные, натуральные и денежные особенности процессов капитализации земли; б) особенности образования земельных рентных доходов в многоуровневой иерархии земельной собственности (участок, населенный пункт, сельскохозяйственный район, регион, государство).
Теоретическое исследование земельной ренты позволит сформулировать принципы образования цены земли. Предположенная Марксом концепция нулевой стоимости земли (человек землю не создавал и в нее не вложен его труд) справедлива лишь в абстрактно- физическом (космологическом), а не в конкретном, социально-экономическом аспекте.
Развиваемое из природы капитала (как моральной стоимости прошлого труда) понимание стоимости - как стоимости познанных свойств природы и применимое ко всем товарам (продуктам общественного обмена), ставит в одинаковые условия весь товарный мир, независимо от того, большим или малым, движимым или недвижимым имуществом, является предмет (продукт) обмена, и земля здесь не является исключением. Независимо от величины и характера, все движимые и недвижимые продукты производства и потребления в обществе - есть равноправные в экономическом отношении товары. Их денежная стоимость всегда "иррациональна", в том смысле, что отражает не физическую, а моральную стоимость, опытное знание, но не материально-вещественную основу, стоимостью обладают не сами полезные свойства, а общественный исторический труд затраченный на их познание. Различия в процессах товарно-денежных обменов связаны только с пространственно-временными особенностями товарн ых форм. Цена земли, утверждаемая Марксом как мнимая капитализация земельной ренты на самом деле является ее действительной, общественной формой.
Иерархия земельной собственности.
Рассмотренные на примере города отношения пользования, распоряжения и владения земельной собственностью аналогичны для других (более низких или более высоких) уровней территориальной иерархии. В частности, предприятие, как собственник своего земельного участка имеет аналогичные "частные" и "коммунальные" территории (генеральный план функционального разграничения участка предприятия), в связи с чем внутри предприятия возникают внутренние отношения земельной ренты пользования, распоряжения и владения. Результирующая внутренняя рента владения предприятия, во внешнее пространство, в город, отражается как рента пользования границами отвода. В идеальном плане дробление территории предприятия в аналогичной форме может быть доведено до индивидуального рабочего места.
Аналогично, если мы будем, наоборот, подниматься вверх по территориальной иерархии, мы обнаружим, что здесь соблюдается тот же принцип, но в качестве базовых собственников земли выступают уже не предприятия (как в городе), а населенные пункты (города, сельхозрайоны). Внутригородская абсолютная рента владения в регионе отражается как относительная рента пользования. Региональная коммунальная инфраструктура (и соответственно ее земли) выступает как система ресурсоснабжения этих крупных территориальных образований земельной собственности и ее относительная рента (рентный доход от региональных коммунальных ресурсов) в совокупности с относительной внутренней рентой городов и сельскохозяйственных районов порождают абсолютную ренту владения региона (совета региональной общины), платежи по которой обеспечивает экономико-правовое (товарное) разрешение границ административных (сельскохозяйственных) районов и населенных пунктов.
В то же время, на государственном уровне земельной собственности, базовым владением являются региональные общины, которые пользуются инфраструктурами государственного назначения, и здесь включаются аналогичные рентные механизмы, обеспечивающие экономико-правовое разрешение пользования, распоряжения и владения региональными землями, за пределами земель государственной инфраструктуры.
Представленная в совокупности структура разграничения полномочий различных территориальных уровней земельной собственности - есть многоуровневое пространство земельного рынка (так называемого рынка недвижимости, рынка земельного права), в котором, в основе товарно-денежных отношений, стоит обмен земельного рентного капитала на право пользования, распоряжения и владения землёй в выкупленных границах. Такова товарно-денежная форма многоуровневой иерархии земельной собственности.
Воспроизводство товарно-денежных отношений рент пользования, распоряжения и владения границами внутри собственности могут рассматриваться в категориях диалектики единичное (пользование), общее (распоряжение), особенное (владение). Аналогично, так же как категория "особенное", отражает отношение между "единичным" и "общим", так же и категория "владение", отражает отношение между "пользованием" и распоряжением". Так же как особенное в философии (по Ф. Гегелю) есть снятое тождество между единичным и общим, так же владение есть снятое тождество между пользованием и распоряжением.
В отношениях закона двойного диалектического отрицания, особенное есть положение, "тождество, положенное" к отрицанию. Единичное и общее есть два момента отрицания положенного тождества. Соответственно, двойное отрицание ранее положенного тождества ведет к новому тождеству, к новому его положению к отрицанию. В этом суть диалектики поступательного развития через последовательные циклы "положение -двойное отрицание". В земельной собственности положенная форма владения (как правило, консервативное право, устоявшиеся ставки рентных платежей), проходит двойное отрицание - пользованием и распоряжением. Результатом этого отрицания является изменение рентных отношений (изменение формы права и рентных ставок) и, как следствие, изменение владельцем формулы права на границы и размеров платежей, т.е. отрицание старого утверждает новое положение, новое отношение владения к его Последующему отрицанию пользованием и распоряжением и т.д. В эт ом диалектический механизм развития и воспроизводства земельной собственности (градостроительных, землеустроительных, экономических и правовых нормативов, назначений земель, отношений и границ между частными и коммунальными территориями и т.д.).
Регулярная разработка генерального плана владения (региона, населенного пункта, предприятия) - важнейший градостроительный механизм отрицания старых неэффективных форм земельной собственности и утверждения новых, вывода владений из отсталых в высокопроизводительные. В общем и целом - генеральный план землевладения есть механизм повышения товарных качеств земли.
Заключение.
Приведенный выше экспресс-анализ стоимости (труда) позволяет выявить новые и современные диалектические подходы к пониманию природы капитала, и, на его основе, к пониманию экономико-правового механизма разрешения проблем земельной собственности в обществе. Анализ так же указывает на возможность и необходимость разработки диалектической теории стоимости, устраняющей заблуждения К. Маркса, синтезирующей диалектическую методологию с практическими достижениями экономически развитых стран.
Касаясь земельной собственности, можно выделить ряд принципиальных "сложений, которые могут оказаться полезными при решении текущих и стратегических вопросов организации рационального землепользования, разгосударствления земель, внедрения рыночных отношений в сфере градостроительства и землепользования.
1. Существенно то, что естественное право человека (людей) на присвоение природы, в условиях общества не снимается, но дополняется только экономико-правовым механизмом разграничения частных и коммунальных интересов присвоения природы (в частности, земли) на каждом уровне территориального самоуправления. Разветвленная по иерархии экономико-правовая система дифференцированных (обособленных) землевладений есть достаточное и объективно необходимое условие коллективного владения землей.
2. В конкретно-практическом плане право собственности на землю с сохранением прав пользования, распоряжения и владения связано с регулярными платежами за границы частного (отдельного) владения. Эти платежи существуют в двух формах: а) плата за землю, как за ресурс (выплачивается на счета собственников коммунальной инфраструктуры земельного участка, территории, государства и используется для развития земельной собственности как ресурса); б) плата за землю, как за товар (выплачивается владельцу - территориальной общине различных уровней, совету акционеров предприятия и др., и используется для развития товарных свойств земли — функциональной структуры земельной собственности, границ частной и коммунальной собственности, экономико-правовых нормативов и т.д.
3. Коллективное владение землей - это не тотальное обобществление земель (в, частности, в государственной собственности), а наоборот глубокая дифференциация земельной частной (или отдельной) и коммунальной собственности в многоуровневой иерархии с непрерывным расширением и развитием товарных свойств земель, правом купли-продажи на вторичном рынке, продажи прав пользования, владения и распоряжения свободными землями резерва, продажи прав владения при разгосударствлении и приватизации земель под существующими предприятиями.
4. Понятие границы земельного участка, накладываемое спецификой земельной собственности получает качественно новое и богатое содержание аналогичное понятию формы товара в движимом имуществе. В категории "граница" лежит богатейший социально-исторический и культурный опыт многообразных функциональных отношений владения землей со всеми ограничениями и требованиями по рациональному землепользованию, высоким уровнем экономического воспроизводства продуктивных свойств земель и т.д.
5. Право земельной собственности не вечное, абсолютное право, а относительное, динамичное право, регулярно подтверждаемое эффективной, взаимовыгодной продуктивной деятельностью на участке. Оно регулярно подтверждается рентными платежами за ресурсное и товарное подтверждение земельной собственности. Платежи регулярно обновляются (на основе учета объемов растущей стоимости земли).
6. В механизмах (методиках или методических подходах) оценки земель лежат три типа взаимосвязанных земельных рент - рента пользования, рента распоряжения, рента владения. В экономико-правовом плане это три формы отношений к границе (рента за пользование границей, рента за распоряжения границей, рента за владение границей). Рента за пользование границей - принадлежит собственнику частного земельного участка, рента за распоряжение границей - собственнику коммунальных земель. Рента владения границей соответствующему территориальному совету.
7. Продажа земельного участка (вторичный рынок) предполагает продажу права земельной ренты от пользования границами (т.е. от частной, отдельной собственности) с передачей покупателю обязательств по платежам за ресурсное (коммунальное) и товарное (экономико-правовое) обеспечение земельной собственности.
8. Земли предприятий являются базой для определения рентных платежей на уровне населенного пункта (сельхозпредприятий для определения платежей на уровне административного района в регионе). Земли населенного пункта (города, административного района) являются базой для определения рентных платежей на региональном уровне. Земли регионов (областей, автономий) являются базой для определения рентных платежей на государственном уровне. В этом суть иерархического механизма формирования платежей (и соответственно, бюджетов) снизу вверх по иерархии земельной собственности.
Практическая реализация земельной реформы в значительной степени тормозится нечетким пониманием сути земельной собственности, механизмов ее воспроизводства, сути товарно-денежных отношений, консерватизмом связанным с осознанной или неосознанной приверженностью государственно-бюрократическим механизмам советского общества, зафиксированным в законодательстве Украины и, в частности, в Земельном кодексе.
Земельный кодекс в его действующей редакции, не способен обеспечить рациональное и экономически эффективное землепользование: а) нет механизма разгосударствления земель по всей территориальной иерархии, земли представлены преимущественно в госсобственности с неубедительной переадресовкой государственных функций (каких?) местным советам; б) нет статей раскрывающих состав земель административных районов, областей, республики Крым, Украины, хотя полномочия территориальных советов по "неопределенным" в законе землям раскрыты.
Задача разгосударствления земельной собственности сведена только к приватизации земель несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности (по Украине это намного менее 1%), а это практически означает что подавляющий объем земель государства останется бесхозным, таким же каким он был и в советской Украине. Ясно, что земли, не имеющие экономико-правового обеспечения по всей административно-территориальной иерархии, не будут работать в нормальном, цивилизованном экономико-правовом режиме, и, следовательно, не будут работать базирующиеся на земле средства производства.
В связи с ограниченной трактовкой земельным кодексом иерархической структуры земель, система управления земельными ресурсами имеет явно выраженную вертикальную подчиненность. При этом четко не определены действенные механизмы регулирования земельных отношений по горизонталям всех уровней иерархии, но и все исполнительные функции значительно провалились на нижние уровни, в то время как каждый более высокий уровень связывается с нижними не содержательными товарно-денежными отношениями, а в старой, бюрократической традиции.
Методики денежной оценки земель и земельного ценообразования, опять же, нацелены преимущественно на приватизацию земель самого нижнего уровня иерархии - предприятия. Очевидно, что постановка задачи оценки рентных доходов от земель по всей иерархии приведет к качественно новым подходам, которые позволят сбалансировать рентные отношения стоимости на комплексной взаимно согласованной основе, обеспечит более мягкие экономические режимы приватизации, при более высоком правовом обеспечении, что, безусловно, существенно повлияет как на объемы приватизируемых (разгосударствленных) земель, так и на ускорение возрождения деятельности предприятий. Следует заметить, что пони-мание цели приватизации только как средства пополнения городского бюджета существенно вредит стратегическим целям развития, как предприятий так и городских территорий.
Наконец, заслуживает внимания упорядочение механизмов использования средств, поступающих от платы за землю в бюджеты различных территориальных уровней. Во-первых, распределение долей по территориальным уровням должны иметь соответствующие и конкретные экономические обоснования. Во-вторых, эти средства должны целиком использоваться на земельные улучшения (на совершенствование ресурсных и товарных свойств земли, т.е. по целевому назначению). В третьих, рентные платежи за приватизацию земель есть капитализированное право, т.е. эти платежи есть законные инвестиции во внедрение и развитие экономико-правовых отношений в земельной собственности. Сегодня это самый центральный вопрос земельной реформы. Используя средства в других нА-правлениях, мы рубим сук, на котором сидим. Земельное законодательство, законы о плате за землю, законы о бюджетах должны четко учитывать этот факт.
Право на земельну частку (пай): підстави набуття.
Коваленко Т.О.
Київський національний
університет імені Тараса Шевченка
Відповідно до Указу Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам i організаціям кожен член недержавного сільськогосподарського підприємства має право на земельну частку (пай), що посвідчується сертифікатом на право на земельну частку (пай). Не дивлячись на те, що у чиненому законодавстві України закріплюється i в реальній дійсності реалізується відповідними суб'єктами право на земельну частку (пай), юридична природа цього права, а також підстави виникнення, зміни i припинення права на земельну частку (пай) не достатньо досліджені в теорії земельного, аграрного, цивільного права, що створює серйозні перешкоди у правозастосовчій практиці.
Право на земельну частку (пай) є правом зобов'язального характеру, відповідно до якого одна особа - власник сертифікату на земельну частку (пай), має право вимагати виділення в натурі (на місцевості) своєї земельної частки (паю), а інша особа — недержавне сільськогосподарське підприємство, землі якого розпайовані, зобов'язана виділити таку земельну ділянку. Це право за своєю правовою природою суттєво відрізняється від права власності на конкретну земельну ділянку, яке член сільськогосподарського підприємства набуває при виході з цього підприємства i отриманні земельної частки (паю) в натурі (на місцевості).
Право на земельну частку (пай) є елементом правоздатності особи, тобто здатності мати права та нести відповідні обов'язки. В залежності від Указ Президента України від 8 серпня 1995 року// Урядовий кур’єр. -1995 -№121. -12серпня суб'єктного складу, право на земельну частку (пай) може виступати складовою цивільної правоздатності або спеціальної правоздатності особи.
Законодавство України встановлює вичерпний перелік oci6-суб'ектів спеціальної правоздатності, а саме: члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому i залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства, а також новоприйняті члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, землі яких розпайовані. Спеціальна правоздатність особи - члена недержавного сільськогосподарського підприємства виникає з часу прийняття такої особи до членів цього підприємства. Таким чином, з моменту набуття членства особа набуває право на право на земельну частку (пай).
Право на земельну частку (пай) як елемент цивільної правоздатності має будь-яка особа (фізична чи юридична, резидент чи нерезидент), оскільки законодавство України не містить будь-яких обмежень щодо oci6, які можуть набути право на земельну частку (пай) шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави. Момент виникнення права на право на земельну частку (пай) як елемента цивільної правоздатності залежить від часу набуття особою цивільної правоздатності. Згідно норм цивільного права цивільна правоздатність громадянина виникає з моменту його народження i припиняється зі смертю, а правоздатність юридичної особи виникає з моменту затвердження її статуту або положення, якщо ж статут підлягає реєстрації, правоздатність юридичної особи виникає в момент реєстрації.
Biд правоздатності особи слід відмежовувати її суб'єктивні права. Так, наука цивільного права розглядає співвідношення між правоздатністю (як здатністю, можливістю мати цивільні права) i суб'єктивними цивільними правами як таке, як між можливістю i дійсністю.
Законодавчо закріплене суб'єктивне право вимоги земельної частки (паю) виникає, змінюється i припиняється при настанні певних юридичних фактів, з якими закон пов'язує виникнення, зміну i припинення правовідносин, i які слід розглядати як підстави набуття права на земельну частку (пай).
Аналіз змісту чинних Указів Президента України з питань паювання земель та інших законодавчих актів дозволяє визначити ту сукупність юридичних фактів (юридичні склади), за наявності яких особа може набути суб'єктивне право на земельну частку (пай), а саме: паювання земель недержавних сільськогосподарських підприємств; прийняття особи в члени недержавного сільськогосподарського підприємства, землі якого розпайовані; укладення цивільно-правових угод та успадкування права на земельну частку (пай). Коротко зупинимось на кожній з названих підстав.
Паювання земель недержавних сільськогосподарських підприємств як підстава виникнення суб'єктивного права на земельну частку (пай) є юридичним складом - сукупністю юридичних фактів, з наявністю яких пов'язується виникнення суб'єктивного права на земельну частку (пай). Суб'єктивне право на земельну частку (пай) при паюванні земель недержавного сільськогосподарського підприємства виникає лише з моменту отримання документа, що посвідчує це право - сертифіката на право на земельну частку (пай). Саме з цього часу особа може розпорядитись своїм правом (подарувати, продати та ін.) або реалізувати його, витребувавши земельну ділянку в натурі (на місцевості).
Практика паювання земель сільськогосподарських підприємств показує, що при розподілі земель підприємств на земельні частки (паї) мають місце непоодинокі випадки порушення чинного законодавства України та процедури паювання: паювання земель деяких господарств проводилось без передачі їx у колективну власність підприємству; не вci особи, які мають право на земельну частку (пай), були включені до списку членів підприємства, який є додатком до державного акта на право колективної власності на землю;7 після завершення розпаювання земель сертифіката не земельні частки (паї) не видаються членам підприємства, а залишаються у голови підприємства. Ці та інші порушення позбавляють членів недержавних сільськогосподарських підприємств можливості розпорядитись своїм правом на земельну частку (пай) або реалізувати його, витребувавши земельну ділянку в натурі.
Другою підставою набуття суб'єктивного права на земельну частку (пай) є прийняття особи до членів недержавного сільськогосподарського підприємства, землі якого уже розпайовані. Зокрема, в п. 7 Указ Президента України від 8 серпня 1995 року передбачає передачу земельних ділянок громадянам, які приймаються у члени сільськогосподарських підприємств, за рахунок земель резервного фонду. Процедура набуття права на земельну частку (пай) особою в результаті прийняття її у члени сільськогосподарського підприємства, землі якого розпайовані, на підзаконному рівні врегульована рeкoмeндaцiями щодо порядку перерозподілу земель резервного фонду з метою використання їх за цільовим призначенням.
На мій погляд, врегульована рекомендаціями процедура набуття новоприйнятим членом сільськогосподарського підприємства, землі якого розпайовані, права на земельну частку (пай) вимагає певного уточнення. зокрема:
1. Новоприйнятий член недержавного сільськогосподарського підприємства набуває право на земельну частку (пай) на підставі членства в підприємстві. "Членство в колективному підприємстві як індивідуальний правовий зв'язок колективу i окремого громадянина виступає в ролі визначального юридичного факту, який породжує та зумовлює взаємні права колективного сільськогосподарського підприємства, сільгоспкооперативу, спілки селян i його членів". Тому у випадку виявлення бажання набути суб'єктивних прав на земельну частку (пай), така особа має звертатись із відповідною заявою до сільськогосподарського підприємства, а не до місцевої ради.
2. На підставі заяви новоприйнятого члена недержавне сільськогосподарське підприємство повинного клопотати перед місцевою радою про передачу йому у колективну власність земельної ділянки у pозмipi земельної частки (паю) членів даного підприємства.
3. У відповідності із клопотанням підприємства відповідна ради приймає рішення про припинення прав третіх oci6 на частину земель резервного фонду та передачу цих земель у власність підприємству, або відмовляє у задоволенні клопотання з відповідною мотивацією.
При аналізі норм Рекомендацій щодо порядку перерозподілу земель резервного фонду з метою використання їх за цільовим призначенням необхідно вказати i на ряд інших недоліків. Зокрема, в рекомендаціях змішуються поняття середньої земельної частки та земельної частки (паю), які за своєю природою є різними правовими категоріями (так, в пп. 1.4., 2.1. мова йде про "середні земельні частки (паї)"), ототожнюється поняття колективної та приватної власності на землю. Тому нагальною є потреба в приведенні згаданих Рекомендацій у відповідність до вимог чинного законодавства України.
Відповідно до норм чинного законодавства України підставами набуття права на земельну частку (пай) можуть також бути цивільно-правові угоди та успадкування. Указом Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" встановлено, що право на земельну частку (пай) може бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави. Законодавство України не містить обмежень щодо набуття права на земельну частку (пай) будь-якими особами (юридичними чи фізичними, резидентами чи нерезидентами) в результаті укладення цивільно-правових угод або шляхом спадкування.
Оскільки право на земельну частку (пай) є правом зобов'язального характеру, купівля-продаж, дарування, міна, застава, успадкування цього права має вci ознаки цесії, тобто уступки кредитором своїх прав вимоги за зобов'язанням іншій oco6i. Для цесії необхідною є угода між новим i старим кредитором, яка може мати форму договору купівлі-продажу, дарування, міни, застави. Законодавчою основою цих договорів є норми цивільного законодавства, які мають застосовуватись з обов'язковим врахуванням положень нормативно-правових актів з питань паювання земель.
За договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно i сплатити за нього певну грошову суму." При відчуженні шляхом купівлі-продажу права на земельну частку (пай) чинним законодавством України передбачено переважне право на його придбання членів колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянських (фермерських) господарств та громадян, які мають право їх створити. 3міст даної норми законодавства полягає в тому, що за всіх інших рівних умов (ціна продажу, строки продажу та ін.) продавець права на земельну частку (пай) має надати перевагу i укласти договір купівлі-продажу з тим покупцем, який входить до переліку, визначеному вищезгаданим Указом Президента. Недотримання цього положення може бути підставою для визнання недійсним в судовому порядку договору купівлі-продажу права на земельну частку (пай) за позовом особи, яка має переважне право на придбання цього права.
За договором міни між сторонами провадиться обмін одного майна на інше. Кожний з тих, хто бере участь у міні, вважається продавцем того майна, яке він дає в обмін, i покупцем того майна, яке він одержує. Законодавство України не передбачає будь-яких обмежень ні щодо суб'єктів, які можуть набувати право на земельну частку (пай) в результаті укладення договору міни, ні щодо майна, на яке може бути обміняне право на земельну частку (пай). Таким чином, право на земельну частку (пай) може бути обміняне також на право на майновий пай, що є важливим при реструктуризації сільськогосподарського підприємства, або на право на земельну частку (пай) в іншому сільськогосподарському підприємстві, що має важливе; значення при переході особи із членів одного підприємства в члени іншого.
За договором дарування одна сторона передає безоплатно другій стороні право на земельну частку (пай). При цьому необхідно мати на увазі, що основною ознакою цього виду договору є його безоплатність. Одержання будь-яких матеріальних чи моральних переваг від особи, якій подаровано право на земельну частку (пай), перетворює договір дарування в договір купівлі-продажу чи міни із застосуванням норм законодавства, які врегульовують дані види договорів, в тому числі щодо переважного права на купівлю права на земельну частку (пай).
Відповідно до цивільного законодавства України застава є одним із ВИДІВ забезпечення виконання зобов'язань. В силу застави заставодержатель має право в разі невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. Враховуючи ту обставину, що предметом застави є право на земельну частку (пай), а не конкретна земельна ділянка, договір застави права на земельну частку (пай) може бути укладеним з будь-яким суб'єктом, а не лише за участю кредитної установи, як цього вимагає стаття 6 Земельного кодексу України.
Успадкування права на земельну частку (пай) може мати місце за законом, або за заповітом. Спадкування за законом має місце, коли i оскільки воно не змінено заповітом. Відповідно до чинного законодавства України у випадку відсутності спадкоємців нi за законом, ні за заповітом, або коли жоден з спадкоємців не прийняв спадщини, або вci спадкоємці позбавлені заповідачем спадщини, майно померлого за правом спадкоємства переходить до держави. Враховуючи той факт, що право на земельну частку (пай) є особливим об'єктом спадкування, бажано було б на законодавчому piвнi передбачити можливість придбання права на земельну частку (пай), яке має перейти до держави, членами недержавного сільськогосподарського підприємства протягом певного терміну (наприклад, протягом 3 місяців з часу відкриття спадщини). Кошти за право на земельну частку (пай) мають надходити до державного бюджету.
У випадку не придбання права на земельну частку (пай) протягом визначеного терміну, земельна ділянка у розмірі земельної частки (паю) вилучається в натурі i передається до резервного фонду земель місцевої ради. До речі, Земельний кодекс України передбачає, що за відсутності спадкоємців переважне право на середню земельну частку мають члени недержавних сільськогосподарських підприємств.
Договори купівлі-продажу, дарування, міни права на земельну частку (пай) мають обов`язково укладені в письмовій формі, нотаріально по свідченні i зареєстровані районною державною адміністрацією за місцезнаходженням недержавного сільськогосподарського підприємства з внесенням відповідних змін до записів до Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай).14 Заповіт права на земельну частку (пай) повинен бути укладений у письмовій формі з зазначенням місця i часу його укладення, підписаний особисто заповідачем i також нотаріально посвідчений. Договір застави права на земельну частку (пай) має бути укладений у письмовій формі. Законодавство України не містить вимоги про обов`язковість нотаріального посвідчення даного договору, але угодою сторін може бути передбачено нотаріальне посвідчення договору застави права на земельну частку (пай).
Порядок нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу, дарування міни, а також посвідчення успадкування права на земельну частку (пай) врегульований Порядком посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. Аналіз норм цього підзаконного акта показує, що при регулюванні питань нотаріального посвідчення цивільно-правових угод з правом на земельну частку (пай) допущені юридичні помилки, а саме: в частині другій п. 4.1. Порядку вказується, що "дія пунктів 2.2., 2.3. та 2.8. поширюється і на порядок посвідчення успадкування, договорів міни та дарування права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом". Пунктом 2.2 врегульовують питання посвідчення купівлі-продажу права на земельну частку (пай) в тому числі вказується на преважне право на придбання цього права визначеним колом суб`єктів.
Таким чином, порядком посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, переважне право на набуття права на земельну частку (пай) членів недержавних сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств та громадян, які мають право їx створити, поширено на випадки успадкування, а також укладення договорів міни та дарування права на земельну частку (пай), що суперечить Указу Президента України "Про захист прав власників земельних часток (паїв)".
| Содержание, Глава 1а, 1б, 2а, 2б, 3а, 3б, 4а, 4б, 4с |
