Особенности оценки городских земель

и рекреационных территорий в курортных районах.

Федоров И.А.,

Украинская академия банковского дела (Сумы)

Практическое осуществление земельной реформы в Украине, основными задачами которой является введение частной собственности на Землю и формирование рынка земли, требует четкого экономического механизма регулирования земельных отношений. Важнейшая роль в становлении земельного рынка отводится системе стоимостных (денежных) оценок земельных ресурсов. В современных условиях такая система становится не только одним из ключевых элементов в реализации государственной политики налогообложения и ценообразования, но и фактором ускорения приватизации земель несельскохозяйственного назначения.

Сферу применения денежной оценки земель определяет Закон Украины "О плате за землю" от 19 сентября 1996 г. № 378/96-ВР. Статья 24 этого Закона определяет, что денежная оценка земель используется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых отношений, предусмотренных законодательством Украины. Статья 2 закона предусматривает, что плата за землю в виде земельного налога или арендной платы определяется в зависимости от денежной оценки земель. Кроме того, постановлением Кабинета Министров от 30 января 1997 г. № 99 "О внесении изменений в Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра" денежная оценка земель признана неотъемлемой частью государственного земельного кадастра. Данное обстоятельство предопределяет необходимость проведения денежной оценки земель всех категорий, независимо от того, являются ли они объектами альтернативных правоотношений.

Особенно актуально стоит эта задача для курортных городов Южного Берега Крыма. Решением Ялтинского городского совета от 14 сентября 1998 г. с целью осуществления условий для экономического регулирования земельных отношений при передаче земель в собственность, получения наследства, под залог, при дарении, купле-продаже земельного участка и права аренды, а также определения ставок земельного налога была утверждена денежная оценка земель г. Ялты. Решение было принято во исполнение постановления Совета Министров АРК № 130 от 22.04.97 г. "О мерах по проведению денежной оценки земли на территории Автономной Республики Крым". Методика оценки была разработана государственным головным территориальным научно-исследовательским и проектным институтом "КрымНИИпроект" (г. Симферополь) на основе типовой Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов.

В основе денежной оценки земель в курортных городах лежит капитализация потенциального рентного дохода, который возникает благодаря обустройству городских территорий и созданию особенных потребительских свойств городских земель, с учетом размещения земельных участков в плане города и их функционального использования.

Показателем денежной оценки является нормативная цена земельного участка, которая характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода (эталонной прибыльности земли с единицы площади) и установленного Кабинетом Министров процента капитализации чистой прибыли от использования земли.

Нормативная цена земель курортных районов отражает качество земель с точки зрения их пригодности для рекреационных целей, а также по таким показателям, как: обеспеченность инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой; по экологическим параметрам окружающей среды, уровню благоустройства и историко-культурной ценности; степени связанности жилья, мест приложения труда, отдыха и т.д., что дает возможность получить сведения о возможной рентной ценности земельных. участков, стать базой для начисления размеров дифференцированных ставок налогов и сборов.

Денежная оценка земель курортных районов представляет собой массовую оценку, т. к. при этом одновременно оценивается большое количество земельных участков в пределах территории населенного пункта. Эта массовая оценка является общей (комплексной), поскольку учитывает все возможные направления целевого использования земель. Массовая оценка наиболее стабильна и базируется на обобщенных данных, которые отражают потенциальную стоимость земли.

При выполнении работ по денежной оценке земель населенные пункты Большой Ялты рассматривались как единая урбанизированная система расселения с учетом градостроительной ценности группы населенных пунктов. Это обусловлено наличием ряда градостроительных особенностей развития курортного района Большой Ялты, таких как:

• единые транспортные связи и общие инженерные коммуникации;
• высокая плотность населения;
• концентрация учреждений отдыха и лечения в прибрежной зоне;
• трудовые миграционные процессы;
• существующий механизм управления территорий;
• концентрация объектов коммунально-складского назначения (в том числе грузового порта) для обслуживания большинства здравниц курортного района Большой Ялты;
• градостроительная документация, выполненная по населенным пунктам Большой Ялты, где основу составляет Генеральный план Большой Ялты,

Согласно генеральному плану, в курортный район Большой Ялты входят курорты Форос, Бекетово-Голубой Залив, Алупка-Кореиз, Ялта, Гурзуф. Принимая во внимание существующее деление территории административными границами городских и поселковых Советов, а также значение Ялты как центра системы расселения, населенные пункты Большой Ялты, независимо от численности населения, рассматриваются как относящиеся к пригородной зоне большого города.

На оценочную стоимость земельного участка в курортных городах влияют локальные факторы: функционально-планировочные, инженерно-геологические, историко-культурные, природно-ландшафтные, санитарно-гигиенические и инженерно инфраструктурные.

Функционально-планировочные факторы учитывают приближенность земельно-оценочных районов к общественным центрам, магистралям, паркам и оцениваются коэффициентами, значение которых возрастает по мере усиления влияния каждого фактора.

Инженерно-геологические факторы учитывают рельеф, наличие заболоченных территорий, грунтовых вод, затопления, опасных геологических процессов, насыпных территорий и грунтов с минимальной несущей способностью. Значение выставляемого при этом коэффициента зависит от площади распространения фактора по отношению к площади всего земельно-оценочного района.

Историко-культурные факторы учитывают наличие заповедных территорий, отдельных памятников и охранных зон и оцениваются коэффициентами, значения которых зависят от степени влияния фактора в границах района.

Природно-ландшафтные факторы учитывают наличие памятников природы, курортных и рекреационных зон.

Санитарно-гигиенические факторы учитывают местонахождение участка в санитарно-защитной или водоохранной зоне, в зоне превышения уровня шума, загрязнения воздуха, грунтов и электромагнитного поля.

На территории г. Ялты выделено 180 земельно-оценочных районов, объединенных в 22 экономико-планировочные зоны. По результатам расчетов затраты по основным составляющим инженерно-коммунальной инфраструктуры города на 1 кв. м. территории составили 14,2 грн., а базовая стоимость 1 кв. м. земли в городе - 136,32 грн.

По результатам определения денежной оценки земель в разрезе экономико-планировочных зон наибольшая стоимость земли (без учета функционального использования территории) в зоне "Ядро центра" - 250,83 грн./м² , а наименьшая - 69,52 грн./м² .

Согласно статье 74 Земельного кодекса Украины: "К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные для организованного массового отдыха и туризма населения: земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, которая препятствует или может препятствовать использованию их по целевому назначению"

Так что же такое рекреационные территории и что их делает таковыми? Исходя только из определения Земельного кодекса, практически невозможно провести четкую грань между землями рекреационного назначения и не являющимися таковыми. Более того, можно сделать неверный выход, что к рекреационным территориям относятся лишь зоны, "предназначенные для организованного массового отдыха и туризма населения". Выходит, что если территория используется как зона "отдыха и туризма", то она автоматически подпадает под понятие "рекреационная территория".

Совершенно очевидно, что к рекреационным территориям по праву относятся лишь те участки земли, которые обладают в достаточном объеме так называемыми рекреационными свойствами. К таким свойствам, в первую очередь, следует отнести наличие многолетних зеленых насаждений и кустарников. Особое значение в этой связи приобретают парковые зоны, органично входящие в состав рекреационных территорий. К примеру, степень озелененности территории Большой Ялты составляет 90 %, а с учетом неорганизованных отдыхающих в месяц "пик" - 7 м² на человека. Значительно выше показатель обеспеченности зелеными насаждениями в учреждениях лечения и отдыха, где эта величина колеблется по различным ведомствам от 70 до 736 м² на человека.

На сегодняшний день известно достаточно много различных методик по оценке земельных ресурсов. Но если при оценке территорий сельскохозяйственного и промышленного назначения особых противоречий не возникает, то при оценке рекреационных территорий возникают вполне справедливый вопрос: каким образом сегодня учитывать стоимость парковых зон - основной составляющей большинства рекреационных территорий, благодаря которым они, собственно, и относятся к разряду рекреационных.

Для экономической оценки парковых зон необходимо учитывать наличие таких экономически значимых функций, как сохранение генофонда человека, флоры и фауны; средозащитная и средостабилизирующая; объектная и ресурсозащитная; научно-исследовательская и информационная; культурно-просветительская и воспитательная; и, наконец, собственно рекреационная функция парковых зон.

Таким образом, при учете стоимости земель рекреационного назначения первостепенное значение приобретает комплексная оценка территории, которая наряду с природно-ландшафтными, географическими и экологическими показателями учитывала бы и экономически значимые функции входящих в состав рекреационных территорий парковых зон. Другими словами, в понятие рекреационные территории включаются природные ресурсы многофункционального назначения, при котором возможно одновременное использование различных функций ресурса, включая экологические и социальные.

Экономические оценки многофункционального ресурса учитывают экономический результат использования его одной функции или одной из многих возможных. На практике более существенны не сами абсолютные значения оценки таких ресурсов (часто их невозможно получить), а изменение экономической оценки в результате ухудшения качества ресурса, например, в случае с рекреационными территориями - недопроизводство валового внутреннего продукта в связи с ухудшением здоровья работающего населения.

С точки зрения потребителя оценка рекреационных территорий может определяться двумя путями: либо по величине эффекта (дохода), который приносит использование данной территории в народном хозяйстве, или по дополнительным затратам на компенсацию потерь в случае изъятия данного участка из оборота.

Применение указанных оценок имеет смысл только тогда, когда мы сталкиваемся с дефицитностью данного природного ресурса, его количественной ограниченностью, а из нескольких альтернативных направлений использования его экономических функций, выбираются те, которые принесут максимальный эффект. Например, эффект от применения лесов в рекреационных целях в два раза выше, чем от рубки лесов для заготовки деловой древесины в расчете на гектар леса.

Учитывая тот факт, что все выдающиеся парки курортного района Южного берега Крыма созданы в первой половине или в конце XIX века, особо актуальными становятся вопросы обеспечения сохранности и развития садово-паркового искусства как общегосударственного, так и местного значения. При этом необходимо обязать пользователей парков-памятников не допускать передачи территорий в аренду коммерческим структурам под строительство кафе, ресторанов, танцплощадок, жилья, дачных строений, магазинов и т. п.

Практические вопросы оценки восстановительной

стоимости зданий и сооружений

Семененко Б.А., канд. экон. наук,

Проект УКРелс (Сумы)

Шалаев В.Н; консалтинговое предприятие

"Увекон" (Киев)

В ходе оценки земельных участков с использованием техники остатка для земли, как правило, необходимо рассчитывать полную и остаточную восстановительную стоимость имеющихся наземных улучшений. Восстановительная стоимость недвижимого имущества предопределяется размером затрат, необходимых для воспроизводства точной копии оцениваемого объекта и исчисленных в ценах, расценках и тарифах, действующих на дату оценки. В общем виде полную восстановительную стоимость (ПВС) объекта можно рассчитать перемножением его первоначальной стоимости (т.е. на момент ввода в эксплуатацию) и коэффициента индексации затрат в капитальном строительстве за соответствующий период. При оценке объектов, построенных до 1991 года, в качестве сопоставимой базы, как правило, используются сметные цены 1984 года.

Как известно, остаточная восстановительная стоимость (ОВС) отличается от полной на величину экономической оценки амортизации (износа) объекта. В ходе экспертной оценки имущества затратным методом в качестве пенообразующей рассматривается остаточная восстановительная стоимость. В общем виде формула для ее расчета может быть представлена:

где

С_n - первоначальная, "историческая" стоимость объекта в сметных, ценах 1984 года;

К_инд - коэффициент удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки;

К_ост - коэффициент остаточной пригодности объекта.

Наиболее ответственным этапом, существенно влияющим на объективность конечной оценки, является определение "исторической" стоимости объекта. Первоначальная стоимость может определяться прямым или косвенным (расчетным) способом.

Под прямым способом подразумевается использование непосредственных данных о сметной стоимости строительства объекта или его фактической стоимости на момент ввода в эксплуатацию в сметных ценах В дальнейшем принято, что первоначальная стоимость объекта выражена в сметных ценах 1984 года. В принципе же, она может выражаться любыми сопоставимыми или фактическими ценами. В этом случае приведение восстановительной стоимости к ценам сложившимся на дату оценки, осуществляется посредством коэффициента К_инд. 1984 года. Обычно такая информация запрашивается в бюро технической инвентаризации, жилищно-эксплуатационных управлениях или принимается по учетно-балансовым документам предприятий и организаций, в чьем ведении находится объект.

Более надежной и достоверной основой для расчетов является сметная стоимость строительства объекта. Если предметом оценки является здание, то при определении его первоначальной стоимости в составе полной сметной стоимости строительства, по возможности, необходимо выделять затраты на строительно-монтажные работы. Однако, следует иметь в виду, что проектно-сметная документация на сданные в эксплуатацию объекты, обычно, хранится в архивах, а по более старым зданиям может отсутствовать вообще. Поэтому оперативное получение информации о сметной стоимости строительства для целей определения восстановительной стоимости объекта не всегда представляется возможным.

В практике оценки чаще всего приходится оперировать данными о фактической стоимости здания на момент его ввода в эксплуатацию. Для оценки восстановительной стоимости это менее точные и не всегда объективные данные. Опыт свидетельствует, что в некоторых случаях фактические расходы по строительству здания превышают его сметную стоимость и во многом предопределяются прогрессивностью технического и технологического уровня подрядной организации и особенностями финансирования. В связи с этим, возможны ситуации, когда два совершенно одинаковых типовых объекта с равными сроками службы будут иметь различные восстановительные стоимости, рассчитанные по фактическим данным об их первоначальной стоимости на момент ввода в эксплуатацию.

Пример из практики. В составе имущественного комплекса оцениваются два абсолютно одинаковых ангара-зернохранилища, построенных по типовому проекту. Причем, по документам первоначальная стоимость одного из них превышает стоимость другого в 2,5 раза. При более детальном изучении инвентарных дел оказалось, что строительство ангаров велось одновременно и финансировалось из одного источника. Первый ангар вводился в эксплуатацию в декабре, второй в феврале следующего года. Вероятно, все затраты по строительству первого, а также часть затрат по второму вошли в отчет об освоении капитальных вложений за предшествующий год, т.е. фактически были списаны на стоимость ангара, построенного в декабре. Второй же ангар был принят на баланс по стоимости строительно-монтажных работ, выполненных в январе-феврале.

Таким образом, сметную и первоначальную балансовую стоимости необходимо сопоставлять со средними общественно нормальными затратами соответствующего периода на строительство зданий равной функциональной полезности. Этим самым обеспечивается контроль достоверности определения первоначальной стоимости объекта, которая может оказаться искаженной в связи с возможными нетипичными условиями финансирования и строительства. Как будет показано ниже, одним из наиболее подводящих критериев сопоставления затрат является средняя стоимость ввода в эксплуатацию 1-го квадратного метра жилья в соответствующем году.

При использовании прямых данных необходимо обратить внимание не только на год ввода здания в эксплуатацию, но и на то, в ценах какого периода представлена его первоначальная стоимость. В капитальном строительстве до 1.01.84 г. в качестве сопоставимых действовали сметные цены 1945-1950 гг., затем цены, введенные с 1 июля 1955 года с последующими дополнениями и изменениями в 1956-1962 годах, и, наконец, сметные цены на 1 января 1969 года с корректировками в 1973 и 1976 годах.

Прямая оценка первоначальной стоимости, как правило, возможна только для отдельно стоящих зданий. В случае оценки встроенно-пристроенных помещений, индивидуальная стоимость которых в проектно-сметной документации, как правило, отдельно не выделяется, а также при отсутствии или недостоверности прямой информации о первоначальной стоимости объекта используются косвенные (расчетные) методы. Здесь возможны следующие подходы к определению С_n:

• реиндексация текущей балансовой стоимости объекта с коэффициентом, обеспечивающим переход в сопоставимые цены 1984 года;
• оценка восстановительной стоимости здания в сметных ценах 1969 года методом строительных объемов на базе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), утвержденных Госстроем СССР;
• оценка первоначальной стоимости здания в сметных ценах 1984 года методом удельных площадей с последующей корректировкой.

Реиндексация текущей балансовой стоимости осуществляется посредством кумулятивного коэффициента, учитывающего предыдущие индексации основных фондов. Метод может применяться для зданий, сооружений, машин, оборудования, инвентаря и прочих материальных активов. Является наименее точным, поскольку не учитывает ретроспективное изменение стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 1991 годы. Обычно используется для экспресс-оценки объекта при полном отсутствии информации о его первоначальной или сметной стоимости, а также объемно-планировочных, конструктивных и технических характеристик. Рекомендуется применять в комплексе с другими косвенными методами экспертной оценки.

Например, необходимо определить ПВС здания, построенного до 1991 года, текущая балансовая стоимость которого составляет 100 тыс. грн. Последняя индексация основных фондов осуществлялась по состоянию на 1.04.96 г Коэффициент реиндексации равен 187990 (или 1,88 с учетом денежной реформы). Следовательно, первоначальная стоимость объекта в сметных ценах 1984 года - 53,2 тыс. руб.

Метод, основанный на сборниках УПВС, предполагает использование показателей восстановительной стоимости единицы строительного объема зданий различного назначения и его строительных характеристик. В оценочной практике это самый популярный способ определения восстановительной стоимости зданий и сооружений. Единственное, что можно отметить из личного опыта, это устойчивое занижение результатов оценки по сборникам УПВС в сравнении с другими разновидностями затратного подхода. Кроме того, для оценки зданий, построенных по современным проектам, сборники практически неприменимы в связи с невозможностью подбора корректных аналогов.

Прежде, чем рассмотреть метод удельных площадей, остановимся на весьма существенной для оценки процедуре - выделении стоимости встроенно-пристроенных помещений в суммарной стоимости здания. Учитывая субъективный характер процедуры вычленения, можно утверждать, что одновариантного решения без применения сметно-калькуляционного подхода данная задача не имеет. Достоверность результата косвенной оценки увеличивается по мере включения в расчет дополнительных факторов, влияющих на стоимость строительства.

Простейшие способы оценки стоимости встроенно-пристроенных помещений, основаны на прямо пропорциональной зависимости между искомой стоимостью и долей площади (в лучшем случае строительного объема) помещения в общей площади (объеме) всего здания. Иногда учитываются поправки на длину сопряженных наружных стен и внутренних перегородок.

Обычно именно эти расчетные способы применяется работниками БТИ И ПЖРЄУ, причем не всегда в одинаковой интерпретации. В зависимости от имеющейся информации, ими используется общая, полезная, нормируемая площади, площадь застройки. При этом не принимаются во внимание различия в правилах подсчета объемно-площадных параметров для жилых, o6щественныx и производственных зданий. Типичная ошибка, когда при выделении доли нежилого встроенного помещения с подвалом в суммарной стоимости жилого дома не учитывается площадь технического подполья, что соответствует правилам подсчета полезной площади жилых зданий. Однако, как следует из СНиП 2.08.02-89, для общественных строений площадь подвальных этажей должна включаться в общую площадь здания. В результате не только завышается стоимость встроенно-пристроенного помещения, но и возникают противоречия в одноименных исходных данных, полученных из различных источников.

В целом несовершенство указанных подходов к определению стоимости встроенных нежилых помещений очевидны. Они могут дать приемлемый результат лишь в том случае, если здание имеет единую вертикальную структуру помещений и тождественные поэтажные объемно-планировочные и инженерно-технические характеристики. Если же объект расположен в специально оборудованном для нежилого пользования помещении с индивидуальным проектно-технологическим решением, искажение результата неизбежно. Погрешность возникает за счет различной плотности внутренних перегородок, высоты помещений, капитальности отделки, насыщенности санитарно-техническим оборудованием и инженерными коммуникациями и т.д.

На основании имеющихся публикаций, сборников УПВС и статистических ежегодников нами разработана и апробирована методика косвенной оценки первоначальной стоимости встроенно-пристроенных помещений и отдельно стоящих зданий, которая за счет применения системы поправочных коэффициентов позволяет существенно повысить достоверность результатов оценки в условиях недостаточной информационной обеспеченности расчетов.

Методика достаточно универсальна - она может применяться для оценки типовых объектов как гражданского, так и производственного назначения. В основе методики лежит допущение, что, если принять в качестве базового параметра среднюю стоимость 1 м² жилой площади, то стоимость единицы площади типовых общественных и производственных зданий будет функционально зависеть от совокупности факторов, определяющих технико-экономические, объемно-планировочные и конструктивные отличия нежилого здания от жилого. Одновременно предполагается, что в настоящее время наиболее дорогим видом типового гражданского строительства является строительство жилых зданий. Если сказанное верно, то в общем виде первоначальная стоимость объекта может рассчитываться по формуле:

С_n = С_ж *S_обК_uнm

где

С_ж - стоимость ввода в эксплуатацию 1 м² жилой площади в t-м году в сметных ценах 1984 года, руб.;

S_об - площадь объекта, которую необходимо оценить (при наличии нескольких этажей, в том числе подвальных и цокольных, расчет ведется по каждому этажу отдельно), м² ;

К_uнm - интегральный поправочный коэффициент, учитывающий архитектурные, объемно-планировочные, конструктивные и инженерно-технические параметры объекта.

Стоимость 1 м² жилья (С_ж) в зависимости от варианта расчета может определяться двумя способами.

Вариант I - выделение доли встроенно-пристроенного помещения при наличии полной информации о здании в целом и объекте оценки. Параметр С_ж рассчитывается делением первоначальной фактической или сметной стоимости всего здания в ценах 1984 года на его площадь, включая площадь оцениваемого помещения. Причем, если объект расположен в жилом доме, в площадь последнего необходимо дополнительно включать подвальные и технические этажи. В случае размещения объекта оценки в нежилом здании при расчете С_ж используется общая площадь строения, которая в соответствии со СНиП 2.08.02-89 должна учитывать технические, подвальные и цокольные этажи.

Вариант II - оценка встроенно-пристроенного помещения при отсутствии информации о площади всего здания, либо оценка отдельно стоящего объекта при отсутствии данных о его первоначальной или балансовой стоимости. Параметр С_ж, принимается равным средней стоимости ввода 1 м² жилья в году постройки рассматриваемого здания в ценах 1984 года или других сопоставимых ценах.

Удельная стоимость ввода в эксплуатацию жилых зданий может рассчитываться по ежегодникам "Народное хозяйство Украины" за соответствующий год, а также на основании местных статистических данных (см., например, таблицу 1).

При расчете удельной стоимости ввода единицы жилой площади в эксплуатацию необходимо учитывать продолжительность периода строительства. Большинство типовых жилых зданий сооружаются на протяжении, как минимум, двух отчетных лет. В условиях относительно стабильного экономического развития это обстоятельство существенного влияния на точность оценки удельной стоимости строительства не оказывает. Однако в период экономического кризиса, когда цены в капитальном строительстве подвержены значительным колебаниям, искажение результата оценки за счет влияния инфляционных процессов практически неизбежно. Именно поэтому стоимость ввода 1 м² жилья (в сопоставимых ценах) необходимо осреднять по сопряженным годам исхода из наиболее вероятного 2-х. летнего цикла осуществления строительства.

Таблица 1. Средняя стоимость ввода в эксплуатацию 1 м² общей площади жилья в сопоставимых ценах 1996 года, грн.

В подтверждение сказанному, приведем следующий условный пример. Предположим, 95 % каптным данным здание включено в баланс 1991 года. Как следует из статистических справочников, средняя по Украине стоимость жилищного строительства составляла: в 1990 году - 288 руб/м2 общей площади (в сметных ценах 1991 года), в 1991 году - 535 руб./м2. Если в качестве удельной первоначальной

Итоговое значение коэффициента К_отд, которое подставляется в формулу (3), определяется перемножением частных коэффициентов, соответствующих уровню внутренней и наружной отделки.

Таблица 2. Значение коэффициентов, учитывающих качество внутренней и наружной отделки (К_отд).

Коэффициент, зависящий от уровня обустроенности помещений инженерными коммуникациями и оборудованием (К_ком), учитывает: при первом варианте расчета - недооснащенность встроенных помещений отдельными видами инженерных коммуникаций и удобств либо их дополнительное присутствие но сравнению с теми, которые имеются в основном здании; при втором варианте расчета - недооснащенность типичными коммуникациями и удобствами либо их дополнительное наличие в сравнении с объектами, аналогичными по функциональному назначению и периоду ввода в, эксплуатацию оцениваемому.

Параметр К_ком рассчитывается по формуле:

где

В_і - удельный вес коммуникации і-го вида в восстановительной стоимости объекта данного функционального назначения, %.

Численные значения параметра В_і по основным функциональным группам объектов недвижимости представлены в таблицах 3-8.

При использовании формулы (4) необходимо иметь в виду следующее. Если в оцениваемом объекте отсутствуют удобства і-го вида, которые имеются в основном здании (вариант I) или зданиях-аналогах (вариант II), то в числителе формулы параметр В_і подставляется со знаком минус (т.е. стоимость уменьшается). Если имеет место обратная ситуация, В_і принимает положительное значение (стоимость увеличивается).

Например, необходимо определить величину коэффициента Кком для встроенного помещения магазина, расположенного в пятиэтажном жилом доме. Предположим, в основном здании имеются все типичные удобства за исключением телефонной связи, коллективных телевизионных антенн и охранно-пожарной сигнализации. В магазине наоборот, эти удобства имеются, но отсутствуют газ, горячее водоснабжение и ванные комнаты.

По таблице 3 определяем удельный вес факторов, снижающих стоимость помещений магазина: газоснабжение - минус 2,33 %, горячая вода - минус 4,48 %, ванные комнаты - минус 5,0 %. Таким же образом находим удельные веса повышающих факторов: телефон - плюс 0,25 %, антенна - плюс 0,53 %, сигнализация (таблица 8) - плюс 0,85 %.

Определяем суммарное значение параметра В:

В = - 2,33 - 4.48 - 5,0 + 0,25 + 0,53 + 0,85 = - 10.18 %.

Тогда численное значение коэффициента К_ком равно: 1 -10,18/100 =0,898.

Необходимо также учитывать функциональную альтернативность некоторых элементов инженерно-технического благоустройства, представленных в таблицах 3-8. Во избежание двойного счета, следует рассматривать лишь те виды удобств, которые являются технически более прогрессивными и одновременно типичными для гражданского строительства соответствующего периода. К примеру, при наличии центрального отопления безосновательно уменьшать стоимость из-за отсутствия печного отопления.

Коэффициент, учитывающий плотность внутренних перегородок (К_пер), косвенно определяется отношением средней площади внутренних помещений рассматриваемого объекта к базисной площади одного жилого помещения, осредненной по совокупности статистических данных за ряд лет. Согласно нашим расчетам, средняя площадь одного помещения квартиры (включая коридоры, кладовки, кухни, санузлы, ванные и т д.) в конце 80-х годов составляла 8,5 м². Зависимость, о которой идет речь, носит нелинейный характер и может быть аппроксимирована формулой:

где

So6 - суммарная площадь всех помещений объекта (этажа объекта), м²;

N - общее количество помещений в объекте (на этаже).

Таблица 3. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости жилых зданий (включая встроенно-пристроенные нежилые объекты), %.

Таблица 4. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости зданий гостиничного типа и общежитий, %.

Таблица 5. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости административных зданий, зрелищных и культурно-массовых учреждений, %.

Таблица 6. Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости зданий учебных и дошкольных заведений и учреждений науки, %.

где

Н- средняя высота помещений объекта (этажа), м.

При первом варианте расчета и наличии информации о высоте внутренних помещений основного здания, коэффициент К_выс определяется отношением численных значений коэффициентов, рассчитанных по формуле (6) для встроенно-пристроенного помещения и основного здания.

Коэффициент, учитывающий капитальность фасадной части здания (Ккап), в основном, актуален для объектов социальной инфраструктуры (магазины, предприятия общепита и сферы обслуживания и т.д.). Численное значение Ккап для обоих вариантов расчета принимается по таблице 9.

Таблица 9. Значения коэффициентов, учитывающих капитальность фасадной части объекта (К_кап).

Значения коэффициентов, зависящих от характера расположения объекта в здании {К_рас), определяются по таблице 10. В общем виде коэффициент учитывает наличие и соотношение удельных весов лестниц, балконов, лоджий, лифтов, мусоропроводов и прочих конструктивных элементов в стоимости основного здания (зданий-аналогов) и оцениваемого объекта. Если объект расположен на нескольких этажах, включая подвальные, цокольные, мансардные и чердачные, расчет ведется отдельно по каждому этажу.

Таблица 10. Значения коэффициентов, учитывающих расположение объекта в здании (К_рас)

Для подвальных и цокольных помещений необходимо принимать следующие значения коэффициента К_рас;

• функционально обустроенный подвал (цоколь) - 0,935;
• функционально не обустроенный подвал (цоколь) - 0,810;
• функционально не обустроенный чердак (мансарда) - 0,750.

Коэффициент, зависящий от типа здания, в котором расположен объект (К_зд), принимается по таблице 11. При первом варианте расчета и конструктивных отличиях типов здания и пристройки, коэффициент принимается по пристроенной части. Например, магазин расположен в каркасной пристройке к многоэтажному кирпичному зданию. При определении стоимости пристроенной части необходимо принимать значение коэффициента 0,96.

Таблица 11. Значения коэффициентов, учитывающих тип здания (К_зд)

Для проверки объективности исходной информации и достоверности оценки С_п методом площадей целесообразно также воспользоваться методом строительных объемов, после чего сопоставить полученные результаты с прямыми либо реиндексированными данными о первоначальной стоимости (если таковые имеются). В случае оценки типового нежилого объекта его удельная первоначальная или реиндексированная балансовая стоимость в сопоставимых ценах должна быть меньше средней стоимости строительства 1 м² жилья в году ввода объекта в эксплуатацию. В противном случае прямые данные необъективны.

Пример из практики. В составе имущественного комплекса оценивается административно-бытовое здание, построенное в 1983 году и расположенное в Черкасской области. Балансовая стоимость объекта на 1.06.95 г. - 4387,2 млн. крб., общая площадь 350 м² Для проверки объективности исходных данных определим стоимость 1 м2 здания в сметных ценах 1984 года (коэффициент реиндексации 25050):

В 1983 году средняя стоимость ввода жилья в Черкасской области составляла 183 руб. /м². Вероятно, нет необходимости доказывать, что при типичных условиях строительства административное здание по своим конструктивным, планировочным и техническим параметрам не может в 2,7 раза стоить дороже равного по площади жилого дома. Это, в частности, было подтверждено после запроса дополнительной информации о сметной стоимости строительства объекта - 52,6 тыс. руб. или 150 руб./м² общей площади.

После оценки поэтажной и суммарной первоначальной стоимости объекта, по формуле (1) рассчитывается его остаточная восстановительная стоимость. Для этого предварительно устанавливаются коэффициент удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки (К_инд) и коэффициент, учитывающий уровень амортизации объекта.

 

Содержание, Глава 1а, 1б, 2а, 2б, 3а, 3б, 4а, 4б, 4с