Теория и практика денежной оценки земли
Пастушенко П. П.
Городское управление земельных ресурсов
(Одесса)
Практическое выполнение земельной реформы, наличие частной собственности на земельные участки, формирование рынка земли требуют четкого экономического механизма регулирования земельных отношений, важным элементом которого является оценка земли. Мировой опыт свидетельствует о разнообразии форм платы за землю. Всего насчитывается около десяти видов земельных налогов и сборов: налог на земельную собственность, на увеличения ее стоимости (земельные улучшения), на прибыль от земли, на право застройки, на передачу прав на землю, налог (штраф) на незастроенную землю или на её нерациональное использование. В экономически развитых странах плата за землю составляет 15-30 % от всех поступлений в бюджет. Использование земли в Украине является платным. Плата за землю является одной из важнейших доходных статей местных бюджетов. В частности, в 1998 году поступления от платы за землю составили в Одессе 21 %.
В Украине существуют различные формы платы за землю, в том числе земельный налог, налог на земельную собственность, плата за право аренды земельного участка, арендная плата, пошлина за регистрацию договора купли- продажи, дарения, наследования.
Таким образом, наличие оценки земли дает возможность органам местного самоуправления наряду с нормативно-организационными методами управления развитием территории реализовать свои регулирующие полномочия на основе создания экономических условий и стимулов рационального использования городских земель, обеспечить необходимые условия для формирования финансово-экономической базы города за счет поступлений от платы за землю. Принятие на государственном уровне законодательных актов о плате за землю и приватизацию земельных участков дало возможность ввести оценку в правовое поле регулирования земельных отношений. Она становится ключевым элементом в реализации государственной политики налогообложения и ценообразования.
Правовые основы платы за землю и денежной оценки земель определены в следующих законодательных актах и подзаконных документах: Земельном кодексе Украины; Законе Украины "О плате за землю"; Указах Президента Украины "О приватизации объектов незавершенного строительства", "О приватизации автозаправочных станций", "О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности"; "Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов"; "Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" (с изменениями и дополнениями); другие нормативные акты.
Денежная оценка земель производится с целью регулирования отношений при передаче земель в собственность, наследство, под залог, при дарении, купле-продаже земельного участка и права аренды, определении ставок земельного налога, ценообразовании, учете совокупной стоимости основных фондов производства, определении размера взноса в уставный фонд хозяйственных обществ.
Денежная оценка является исходной базой для совершения операций с земельными участками, их частями (паями), рыночная цена которых определяется на основе соотношения спроса и предложения, а также для установления стартовой цены земельных участков несельскохозяйственного назначения при их продаже на конкурсной основе.
Сферу использования денежной оценки земель определяет Закон Украины "О плате за землю". Статья 24 данного Закона гласит, что денежная оценка земель используется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений, предусмотренных законодательством Украины. Статьей 2 закона предусмотрено, что плата за землю в виде земельного налога или арендной платы определяется в зависимости от денежной оценки.
Кроме того, постановлением Кабинета Министров Украины от 30 января 1997 года № 99 "О внесении изменений в Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра" денежная оценка земель признана неотъемлемой составляющей государственного земельного кадастра.
Все это и обусловливает необходимость проведения денежной оценки земель всех категорий. Информационной базой для денежной оценки земель города служат: документы, устанавливающие границы города; материалы инвентаризации земель всех категорий; экономическая оценка территории; генеральный план города, проекты детальной планировки; данные по инженерной инфраструктуре города; материалы государственного земельного кадастра.
В основе денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентного дохода, который возникает благодаря местоположению населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройству его территории и качеству земли с учетом природно-климатических и инженерно геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности, экологическому состоянию и функциональному использованию земель.
Урбанистическая концентрация населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом. Занимая лишь 2 % от общей площади территории Украины, они концентрируют более двух третей населения, более чем 75 % основных промышленно-производственных фондов, около 95 % финансово-кредитных и научно-исследовательских учреждений. Это создаёт для землепользователей исключительно благоприятные условия для хозяйствования и предпринимательства.
В этом и кроется привлекательность городов. По статистическим данным, производительность труда, промышленности больших городов на 285 % выше, чем в среднем по стране. Города с численностью населения более 1 млн. человек приносят в бюджет страны в 2,2 раза больше прибыли, чем города с численностью население в 100 тыс. жителей.
Таким образом, ценность городских земель состоит в их способности приносить дополнительный доход, который возникает в городах благодаря местоположению относительно рынков ресурсов и сбыта, а также инфраструктурному обустройству территории. За возможность получения такой прибыли собственно и взимается плата за городские земли.
В условиях ограниченности рыночных отношений, оценка земли производится на основании представлений о характере оптимального использования земель города. Важная роль принадлежит нормативной цене, которой фактически являются показатели денежной оценки, принятой на государственном уровне с целью экономического регулирования земельных отношений на современном этапе.
Тем не менее, денежная оценка не учитывает основные факторы, присущие рыночной экономике - спроса и предложения. Поэтому она не отражает рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с Постановлением Верховной Рады Украины № 379/96 "О порядке введения в действие Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Закон Украины "О плате за землю", денежная оценка земель должна быть выполнена до 1 января 1999 года. Однако в связи со сложным экономическим и финансовым положением в Украине проведение данных работ ведется крайне медленно.
По состоянию на сегодняшний день объем работ по денежной оценке земель населенных пунктов Одесской области выполнен примерно на 20-25 %, хотя при введении в действие денежной оценки с целью налогообложения, увеличение поступлений от платы за землю должно быть не менее чем в 2-2,5 раза.
Несколько слов о ситуации в г. Одессе. В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 года № 213 "О методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов", с целью производственной апробации в четырех городах Украины, в том числе и в Одессе, была проведена денежная оценка земель. Разработчиком проекта "Стоимостная оценка городских земель" для города Одессы был институт "Гипроград" (Киев). При рассмотрении данного проекта городским советом были выявлены существенные недостатки, а именно: очень высокая стоимость земельных участков; очень большой диапазон цен (от 0,30 до 2289 грн./м2); применение порядка денежной оценки, отмененного на момент окончания проектных работ; некоторые неточности в делении города на оценочные площадки.
Также денежная оценка не учитывала целевого использования земельного участка в границах оценочной площадки и не предполагала льгот при налогообложении для предприятий промышленности, транспорта, связи и других. В связи с этим, проект "Стоимостной оценки земель" городским советом был отклонен.
С принятием новой редакции Закона Украины "О плате за землю", где предполагается установление ставок земельного налога в размере 1 % от денежной оценки земельного участка, возникла необходимость корректировки вышеуказанного проекта. Однако средства на выполнение работ выделены не были.
С целью увеличения доходной части бюджета города и увеличения поступлений от платы за землю и в соответствии с пп. 2, 3, 4 статьи 7 Закона Украины "О плате за землю". Одесским городским советом было принято решение о применении к ставкам земельного налога, рассчитанным согласно пп. 2, 3 статьи 7 Закона, дифференцированных коэффициентов oт 1 до 2. При расчете коэффициентов дифференциации был взят за основу проект "Комплексной экономической оценки городских земель", выполненный Киевским институтом "Гипроград" и утвержденный решением Одесского городского совета № 82 от 18.02.95 г.
Однако с выходом Закона Украины "О Государственном бюджете на 1997 год" ставки земельного налога были увеличены в 1,81 раза. С 1 января 1999 года повышение ставок налога произошло в 2 раза.
Все это привело к резкому увеличению платы за землю и сразу же поставило в невыгодное положение местных производителей. Этому также способствовало и то, что Одесса постановлением Кабинета Министров Украины отнесена к городам-курортам, для которых применяется повышающий "курортный" коэффициент, равный 2. При этом ставки земельного налога в Одессе оказались наиболее высокими в Украине.
К примеру, в Киеве и других крупных городах ставка земельного налога составляет 1,26 гривен за 1 м2. В Одессе же ставка налога составляет 2,52 грн./м2 для предприятий промышленности, транспорта, связи, строительства и 5,04 грн./м2 для объектов предпринимательской деятельности.
Таким образом, применить соответствующее налогообложение, учитывающее целевое использование земельного участка, его местоположение в городской среде, обеспечение инженерной инфраструктурой, а также расположение по отношению к курортно-оздоровительным зонам города, возможно только при проведении денежной оценки земель города.
В настоящее время в связи со сложной экономической ситуацией процесс перераспределения земель в городе приостановлен. Из-за этого промышленные зоны оказались внутри селитебной территории, что привело к ухудшению условий проживания и экологической обстановки.
Однако при внедрении денежной оценки в центральной части города налог окажется для предприятий достаточно высоким, что должно стать стимулом для наиболее эффективного использования земли, ее перераспределения. Также большая площадь предприятий, неоправданная на сегодняшний день уровнем функционирования производства, затраты на экологические мероприятия должны приводить к тому, что доля промпредприятий в центральной части города должна существенно сокращаться. Из-за высокой стоимости земли в центральной части города и большой разницы между стоимостью земли в центре и на периферии передислокация промплощадок станет выгодной самим предприятиям.
Наличие денежной оценки земель позволит городскому совету объективно решать вопросы предоставления льгот по плате за землю, а также будет способствовать выносу предприятий, расположенных в центральной части города за пределы населенного пункта, в соответствии с генеральным планом города. При утверждении горсоветом материалов денежной оценки будет упорядочена арендная плата, т.к. на сегодняшний день подход к расчету арендной платы не однозначен. Так в расчетах арендной платы применяется коэффициент экономической оценки территории, который также подлежит корректировке.
Однако необходимо отметить, что для успешного применения денежной оценки при налогообложении и организации выдачи каждому землепользователю данных по ставкам земельного налога необходимо переходить к более быстрому внедрению автоматизированного ведения земельного кадастра. При наличии карты города в электронном варианте с нанесением данных по денежной оценки ускоряется скорость обработки информации, а также точность расчета денежной оценки отдельно взятого земельного участка.
Особенности применения метода остатка при оценке земель
несельскохозяйственного назначения
Симонова Л. Н; канд. тех. наук,
Украинский институт оценки (Киев)
Метод остатка для земли является одним из основных методов оценки недвижимости в условиях отсутствия реальных сделок по купле-продаже земельных участков и несформировавшегося земельного рынка. Даже сегодняшний рынок дачных участков нельзя считать достаточно развитым для применения метода аналогов продаж. Рынок же земельных участков несельскохозяйственного назначения сейчас находится совсем в зачаточном состоянии. Поэтому техника остатка на нынешнем этапе развития рыночных отношений в Украине остается практически единственным методом оценки земельной собственности.
Рассматривая особенность применения этого метода, следует остановиться на адекватном применении дефиниций, используемых как в Международных стандартах оценки, так и в оценочной практике стран с рыночной экономикой. В соответствии с дефинициями Стандартов, недвижимость - это земельный участок со всеми улучшениями. На первый взгляд, и украинское законодательство связывает земельный участок с улучшениями таким образом, что улучшения и участок не могут быть приватизированы различными собственниками. Но эта связь слишком односторонняя, ибо нельзя приватизировать участок без приватизации улучшений. "Заложниками" этой ситуации стали многие предприятия малой приватизации, которые приватизировались через аренду с выкупом.
Фактически при выкупе здания учитывалось его местоположение, что адекватно учету стоимости земельного участка в стоимости недвижимости. Доля стоимости земли в стоимости недвижимости оказывалась тем выше, чем более изношенным было приватизируемое строение, особенно если оно находилось в престижном районе города.
Однако существующая методология приватизации земельных участков никоим образом не учитывает уже фактически состоявшийся выкуп земельного участка. Таким образом, при приватизации отдельного земельного участка предприятию приходится платить второй раз. А поскольку с точки зрения бизнеса приватизация земельного участка не даст никаких преимуществ, то и особенного желания выкупать участки под приватизированными предприятиями у инвесторов не возникнет. Стимулирование этого процесса возможно только при кардинальном изменении методологии приватизации земельных участков.
При оценке стоимости земельных участков необходимо помнить основные принципы оценки недвижимости: ожидания (предвидения); факторов производства; баланса (вклада); лучшего и наиболее эффективного использования.
Принцип предвидения.
Стоимость равна настоящей цене будущих выгод. Процедура капитализации дохода дисконтирует будущий доход к его настоящей стоимости.
Принцип факторов производства.
Любая продукция является результатом использования четырех факторов: труда, управления, капитала и земли. Исходя из доходов, эти факторы оплачиваются в перечисленном порядке. Как видно, земля оплачивается остаточным доходом. В практических терминах, все операционные издержки (переменные и фиксированные выплаты, резервы для замен) вычитаются из валового дохода, и остающийся чистый доход должен приписываться стоимости земли и улучшений.
Принцип вклада.
Стоимость каждого из четырех факторов производства пропорциональна его вкладу в общий доход. Это также справедливо и по отношению к любой части или элементу собственности, например, земле или зданию. Остаточные методы капитализации применяют этот принцип, отделяя доход, приписываемый некоторой части собственности (т.е. земле, зданию или инвестиции собственных средств), и капитализируя затем этот доход в оценку стоимости данной части собственности.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшим использованием собственности является то, которое обеспечивает наибольший возврат дохода на землю и таким образом выявляет наивысшую стоимость земли. Вот почему для оценки земли по методу остатка вначале определяется общий доход, достижимый при наилучшем использовании собственности. И лишь затем вычисляется стоимость Земли, остающаяся после вычитания нормы возврата инвестиций в здания.
В процессе оценки необходимо постоянно иметь в виду перечисленные выше принципы. При капитализации дохода они оказывают влияние на выбор, как метода оценки, так и нормы капитализации.
Оценке участка методом остатка для земли предшествует анализ его лучшего и наиболее эффективного использования, что означает определение того использования, которое является юридически законным, физически осуществимым, экономически целесообразным и при котором стоимость участка будет максимальной. При этом в теории существует требование, согласно которому оценка лучшего и наиболее эффективного использования участка производится как незастроенного или застроенного текущими улучшениями. Особенностью текущей ситуации в Украине является сложность изменения текущего использования земельною участка. То есть, если перепрофилирование собственно здания практически возможно (с учетом затрат на это перепрофилирование), то изменение целевого использования земельного участка - задача трудновыполнимая. Невозможно оценить стоимость такого перепрофилирования, длительность данного процесса и учесть все это в стоимостном выражении при оценке изменения целевого использования участка.
Таким образом, на практике в нынешних условиях оценивать лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного не имеет смысла. За исключением тех случаев, когда снос аварийных зданий и сооружений является неизбежным или оценивается незастроенный участок в зонированной местности. Здесь уместно привести пример, когда оценивался земельный участок, предназначавшийся под строительство для иностранных представительств в Киеве. Текущее использование под пахотные земли давало совсем мизерную стоимость этого земельного участка. В условиях строительства центра потенциальная стоимость земельного участка при самом консервативном подходе достигала 400 долларов за кв. метр. Данный пример свидетельствует о том, что стоимость земли, как никакого другого актива, является функцией ее потенциального использования, а не фактического или текущего и потому анализ лучшего и наиболее эффективного использования является очень важным элементом процесса оценки земельной собственности.
Оценка большого количества объектов в процессе малой приватизации показала, что зачастую текущее использование объекта и является его лучшим и наиболее эффективным, поскольку существенное перепрофилирование здания (например, из офисного под ресторан или наоборот) приводит к таким высоким капитальным затратам на его реконструкцию, что оказывается экономически нецелесообразным. Тем не менее, в некоторых случаях именно изменение использования приводит к существенному повышению стоимости участка с улучшениями.
Оценщик должен проанализировать возможность альтернативного использования участка с точки зрения соответствия критериям физической осуществимости, юридической законности и экономической целесообразности и оценить доходность всех вариантов. Далее из всех вариантов выбирается тот, который дает наибольшую доходность в качестве основы для оценки земельного участка.
Основой метода остатка для земли является принцип, согласно которому вначале оплачиваются затраты на рабочую силу, капитал, все улучшения и предпринимательский риск, а все, что остается после этого, относится на стоимость земли. На практике это сводится к тому, что капитализируется разница между доходами от сдачи недвижимости в аренду и расходами на улучшения и управление недвижимостью. Предполагается, что стоимость улучшений является величиной известной, а также известен возврат на вложенный капитал. Оценщик составляет так называемый реконструированный отчет о прибыли и убытках, в основе которого - фактические и рыночные данные о возможных доходах и расходах. Таким образом, оценщик принимает во внимание фактические данные, но использует их только в том случае, если эти данные подтверждает рынок. Ведь зачастую арендные ставки оказываются заниженными из-за неумения предприятия сдавать помещения в аренду, неумения управлять недвижимостью. А завышенные расходы по управлению могут быть связаны с громоздким управленческим аппаратом, доставшимся в наследство от приватизированного предприятия.
Необходимо также проанализировать арендные ставки на аналогичные помещения, используя метод аналогов, спрогнозировать рыночную арендную плату. При этом простейшим вариантом использования является проведение ремонта помещений, что позволяет поднять размер арендной платы. Однако, нужно осторожно подходить к оценке стоимости ремонта, учитывая минимально необходимый ремонт, т.е. без излишних улучшений. Необходимо тщательно исследовать рынок и собрать информацию не только о размере арендной платы, но и об условиях арендных договоров, поскольку, например, коммунальные услуги могут входить, а могут и не входить в размер арендной платы. Поскольку многие договоры заключаются сроком не более года, то самым сложным является прогноз рыночного размера арендной платы на период в 5 лет - этот период обычно принимается в качестве прогнозного. Здесь необходимо учитывать как общие тенденции развития рынка недвижимости, так и прогнозы изменений в экономике в целом и состояние региона, в котором находится оцениваемый участок. Ведь рынки недвижимости имеют тенденцию "подниматься", "насыщаться", "падать" и снова "подниматься".
Потенциальный валовой доход получается путем умножения общей площади, пригодной для сдачи в аренду, на размер арендной платы. В случае, если арендная плата на разных этажах может отличаться, потенциальный валовой доход получают с учетом этого фактора.
После того, как спрогнозирован размер арендной платы и количество площадей, пригодных для сдачи в аренду, необходимо оценить процент занятости помещений в течение года. Даже если существует высокий спрос на помещения, все равно происходят смена одних арендаторов другими и потери арендной платы, связанные с неполной загрузкой помещений. В лучшем случае этот коэффициент равен 0,9. Его конкретное значение зависит от умения менеджеров управлять недвижимостью.
Действительный или эффективный валовой доход получают путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от неполной занятости помещений или недобора арендной платы.
К текущим расходам относятся следующие категории расходов.
Постоянные: налоги на недвижимость (землю); постоянные эксплуатационные; страховка здания.
Переменные: расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала; коммунальные расходы (газ, электричество, вода, тепло, канализация - в зависимости от типа арендного договора); расходы на уборку; расходы на ремонт; расходы на содержание территории и автостоянки; расходы по обеспечению безопасности т.д.
Расходы на замещение: замена кровли, покрытия пола и др. строительных элементов с коротким сроком эксплуатации; замена санитарно-технической и электроарматуры и приборов; замена механического оборудования и др.
Чистый операционный доход равен разнице между действительным (эффективным) валовым доходом и операционными расходами без учета процентов по кредиту и бухгалтерской амортизации.
В случае оценки земельного участка как незанятого необходимо учесть размер процентов по кредиту для строительства здания (улучшений). Очевидно, что одним из факторов, снижающим инвестиционную привлекательность незастроенных земельных участков, является высокая стоимость кредитных ресурсов, процентная ставка по которым достигает 60 % годовых. Как следствие - резкое сокращение строительства, а стоимость недвижимости - ниже восстановительной стоимости улучшений. Такая ситуация наблюдается сегодня практически во всех регионах Украины (за исключением Киева). У оценщиков принято говорить, что земля в таком случае имеет "отрицательную" стоимость, хотя такая оценка - скорее качественная и не может быть выражена количественным образом.
Следующим шагом в методе остатка для земли является вычитание дохода, относимого к зданиям и сооружениям. Математически эта процедура выглядит весьма просто - необходимо умножить коэффициент капитализации на стоимость улучшений (в случае прямолинейного возмещения). С экономической точки зрения возмещение на капитал, вложенный в здания, предполагает, что предприниматель получает вознаграждение в течения всего полезного срока жизни здания. Основной сложностью является выбор коэффициента капитализации для зданий и последующий выбор коэффициента капитализации для земли. В классической теории рассматриваются два метода возмещения для зданий - прямолинейный и аннуитетный. Норму прямолинейного возмещения капитала рекомендуют использовать в тех случаях, когда предполагается, что доход будет систематически снижаться. Однако при этом необходимо разделять доход, относимый к земле, и доход, относимый к зданиям с тем чтобы именно поток доходов от зданий учесть как убывающий; стоимость земли и доход от нее считаются неизменными.
К сожалению, согласно "Положению об оценке земель несельскохозяйственного назначения" концепция, используемая для оценки земли, несколько иная: из суммарной стоимости объекта вычитается стоимость зданий и сооружений. Возможно, что для случая застроенного участка можно заставить собственника приватизированного здания согласиться с ущемлением его прав на возмещение капитала, вложенного в здание при его приватизации. Однако, для незастроенного участка учитывать такое возмещение абсолютно необходимо, поскольку никто не согласится рисковать без соответствующего вознаграждения.
В странах с рыночной экономикой, как правило, коэффициент капитализации для земли ниже, чем коэффициент капитализации для зданий. Это объясняется обычно тем, что вложение в земельный участок является менее рискованным, чем вложения в здания и сооружения - земля не горит, не подвержена повреждениям от стихийных бедствий и т.д. В условиях переходного периода эту аксиому нельзя принимать так однозначно.
С одной стороны, в Украине все еще земля под застройку передается на условиях земельного отвода, т.е. вроде бы бесплатно. На самом же деле, это только кажущаяся бесплатность, так как невозможно даже спрогнозировать, сколько времени и сил займет процесс согласований и будет ли достигнут успех в этом процессе. А поскольку риск теоретически определяется как непредсказуемое событие, то вложение в незастроенный земельный участок на нынешнем этапе развития рыночных отношений можно расценивать как более рискованное, чем вложение в застроенный. Безусловно, количественный размер этого риска будет отличаться в каждом конкретном случае, и определяться, прежде всего, возможностью альтернативного вложения инвестиций. Однако уже сегодня инвесторы предпочитают реконструировать недвижимость, чем строить на новом участке, хотя давно известно, что реконструкция старого обходится дороже, чем строительство нового объекта.
Сегодня оценщики лишены информации о сделках купли-продажи земельных участков, поскольку этот рынок в Украине отсутствует, а большинство приватизационных сделок осуществляется на основе нормативной методики. Кроме того, нельзя использовать информацию о приватизационных сделках (за исключением земельных аукционов) в качестве основы для метода аналогов продаж, поскольку объект не был выставлен на свободный конкурентный рынок для продажи. Непонимание многими оценщиками основ рыночной оценки недвижимости приводит к тому, что в качестве основного принимается нормативный метод оценки. Все это не способствует ни развитию рыночных методов оценки недвижимости, ни приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения в целом.
Области применения метода остатка для земли на примере города Киева
Маркус Я.И; канд. тех. наук,
Украинское общество оценщиков (Киев)
Исходя из соотношений рыночной стоимости объекта недвижимости и стоимости его строительства, можно выделить две рейтинговые зоны. Это соотношение больше единицы или меньше единицы. Метод остатка для земли применим лишь для объектов, расположенных в первой рейтинговой зоне. Большая часть объектов недвижимости относится именно к этой зоне.
В Киеве можно выделить 4 крупных сегмента рынка недвижимости:
По данным холдинга "Киевгорстрой", продажа жилья, расположенного на периферии (например, микрорайон Осокорки) ведется по цене его строительства. Следовательно, метод остатка для земли применим для первых трех сегментов в контексте решения, как минимум, двух задач.
1. Оценка стоимости "земельного компонента" в сложившейся застройке города.
Стоимость "земельного компонента" определяется как разница между усредненной ценой продажи объектов в данной зоне и средней ценой строительства. Особенно целесообразно использование такого подхода при определении стоимости помещений (этажей) здания с разной категорией потребительских качеств.
2. Определение стоимости земельного участка для оценки строений, не отвечающих критерию лучшего и наиболее эффективного использования.
Это может относиться к ветхим либо малоэтажным зданиям городской застройки.
Классический алгоритм оценки методом остатка для земли включает следующие этапы:
а) определение стоимости объекта по доходности бизнеса;
б) определение стоимости строительства;
в) определение затрат на реализацию и управление объектом;
г) определение разницы между капитализированным доходом и затратами.
Неоднозначность получаемого результата зависит от четырех факторов:
Опыт оценки участка в центре Киева показал, что при варьировании вышеуказанных параметров стоимость одного квадратного метра может отличаться на порядок (от 100 долл./м2 до 1000 долл./м2).
Следует отметить, что нижнее значение совпало со значением, полученным по денежной оценке земли. При этом площадь застройки по отношению к площади земельного участка составила 0,2; ставка капитализации принята равной 0,18. Источник финансирования - собственные силы. При застройке всего участка, если не учитывать стоимость денег во времени, стоимость участка возрастет в 5 раз.
Резюме.
1. Приведенные соображения определяют задачи, решение которых возможно с использованием метода остатка для земли, и не претендуют на окончательные рекомендации по применению данного метода.
2. Неоднозначность достигаемых результатов требует тщательного анализа исходных данных и конкретной ситуации.
Рентная концепция как один из подходов к
экономической оценке земельно-ресурсного потенциала
Андреева В.А.
Сумский государственный университет
Внедрение частной собственности на земельные ресурсы, формирование рынка земли и практическое осуществление земельной реформы требуют четкого механизма регулирования земельных отношений, при котором важным элементом является оценка земли.
Земля как природный ресурс взаимосвязана со всеми видами ресурсов. Оценка стоимости земли имеет существенное значение при определении обоснованной цены сделки. Реальная стоимость земли может быть установлена только в случае существования рынка земли на основе баланса спроса и предложения.
Передача земельных участков в частную собственность началась с января 1993 года. Этот процесс регламентирован определенными нормативно-законодательными актами, которые во многом предопределяют механизм оценки земельно-ресурсного потенциала. К ним относятся: Земельный кодекс Украины, Закон Украины "О формах собственности на землю", Закон Украины "О плате за землю", постановление Верховного Совета Украины "Об ускорении земельной реформы и приватизации земли", постановление Верховного Совета Украины "О формах государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования землей", декрет Кабинета Министров Украины "О приватизации земельных участков", постановление Кабинета Министров Украины "О порядке определения ставок земельного налога", постановление Кабинета Министров Украины "О порядке ведения земельного кадастра" и многие другие.
В частности. Указ Президента Украины "О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности" позволил передавать в частную собственность от 40 до 80 % общей площади населенных пунктов [I].
Таким образом, переход к платному характеру использованию земли, особенно в тех городах, где плата за землю является одним из источников пополнения местных бюджетов, значительно повысил интерес к земельно-оценочной деятельности.
Благодаря оценке земли органы местного самоуправления имеют возможность наряду с нормативно обусловленными методами управления развитием территории реализовать свои полномочия на основе создания экономических условий и стимулов рационального использования местных земель, а также обеспечить формирование финансово-экономической базы территории за счет платы за землю.
Экономическую оценку земли, на наш взгляд, целесообразно рассматривать с точки зрения независимой экспертной оценки, основанной на научно обоснованных принципах учета потребительной ценности земельных участков.
Существует три концептуальных подхода к экономической оценке природных ресурсов [2]:
В современных условиях экономическая оценка земельно-ресурсного потенциала предполагает количественную и качественную характеристику земельных ресурсов. В связи с этим, можно утверждать, что локализация земельного участка (доступность, характер использования, степень освоения территории) определяет его уровень прибыльности. Таким образом, инфраструктура территории позволяет определить ценность земли, которая должна соответствовать определенному денежному выражению - экономии средств для получения дополнительного дохода - земельной ренты.
В работе [3] рентная оценка ресурса определяется как денежное выражение экономии труда или дополнительного экономического выигрыша, полученного в результате использования определенного природного ресурса. В основе этой оценки лежит экономия труда (или дополнительный экономический выигрыш), обусловленная использованием более эффективного, с лучшими качественными характеристиками природного ресурса.
Рентная экономическая оценка ресурса применяется для обоснования наиболее рациональной структуры производства в природоемких отраслях; установления продажных цен на природные ресурсы, поступающие в рыночный оборот; расчета фиксированных и индикативных цен на продукцию отраслей, использующих природный фактор производства.
Необходимо отметить, что ценность земли состоит из показателей дифференциальной и абсолютной ренты.
В работе [1] в качестве дифференциальных рентообразующих факторов, определяющих ценность городских земель, рассматриваются:
Первый фактор соответствует дифференциальной ренте первого рода, остальные - дифференциальной ренте второго рода.
Основой земельной ренты как экономической категории рыночной экономики является частная собственность на землю и конкурентный рынок земли. Таким образом, частная собственность на землю служит причиной возникновения абсолютной ренты и средством превращения добавочной прибыли в дифференциальную ренту [4].
Абсолютная рента характеризует эффективность целевого использования земельного участка. В отличие от дифференциальной ренты, она не зависит от конкретных особенностей участка.
Дифференциальная рента рассматривается в качестве критериальной категории и определяется в виде разности между ценностью продукции, получаемой при эксплуатации оцениваемого ресурса, и нормативным уровнем приведенных затрат на ее производство при использовании оцениваемого ресурса. Показатели дифференциальной ренты характеризуют ресурсную ценность данного компонента природной среды исходя из выгодности его эксплуатации (местоположение, природно-климатические условия и т. д.). не связанной с затратами труда.
Экономическая оценка ресурса определяется следующим образом [5]:
| где | S | - площадь используемого ресурса; |
| Пр | - продуктивность эксплуатации данного ресурса (объем продукции, снимаемой с единицы ресурса); | |
| Zзам | - замыкающие затраты на получение единицы продукции данного вида; | |
| Zинд | - индивидуальные приведенные затраты на получение единицы продукции; | |
| Е | - норматив дисконтирования (ранее принимался равным нормативу эффективности капитальных вложений); | |
| Т | - период эксплуатации ресурса. |
Из этой формулы следует, что дифференциальная рента предполагает сопоставление результативности эксплуатации различных ресурсов и позволяет учитывать предельно допустимый уровень затрат на удовлетворение потребности народного хозяйства в данном виде ресурса, выше которой становится экономически нецелесообразной дальнейшая эксплуатация данного вида ресурса.
Значение уровня замыкающие затрат должно обеспечивать выбор варианта использования природных ресурсов, при котором достигается минимум суммарных затрат на удовлетворение потребности в данном виде продукции.
Таким образом, рентная концепция при экономической оценке земельно-ресурсного потенциала позволяет характеризовать ресурсную ценность каждого компонента природной среды, исходя из выгодности его эксплуатации.
Досвід та проблеми грошової оцінки земель
населених пунктів в Черкаській області
Кшочко В.М.,
Черкаський філіал інституту землеустрою УААН
Як відомо, грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі - продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних зaco6iв виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.
Вона є вихідною базою для визначення ринкової ціни земельних ділянок, яка визначається на основі співвідношення попиту i пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.
Враховуючи важливість та багатофункціональність грошової оцінки земель, її проведення вимагає від виконавців досягнення максимальної об'єктивності. В процесі розробки технічної документації по грошовій оцінці земель населених пунктів ми зіткнулись із проблемою економічної ефективності грошової оцінки. Оскільки державних бюджетних КОШТІВ на виконання грошової оцінки немає, постає питання виконання робіт за рахунок коштів сільських або селищних рад. Зрозуміло, що вони замовляють цю роботу за умови, якщо вона дасть високу економічну ефективність.
Коли ми розробили документацію по Черкаському району згідно з еталоном i проаналізували разом iз податківцями її ефективність, то дійшли висновку, що до "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" та до еталону технічної документації з грошової оцінки земель сільських населених пунктів необхідно вносити деякі зміни та доповнення. Крім того, є проблеми, які необхідно врегульовувати законодавчо. Перш за все, необхідно змінити порядок визначення оцінюваної площі населеного пункту, а саме: до оцінюваної площі необхідно включати згідно зі звітом за формою 6-з тільки забудовані землі, виключаючи з них вулиці i кладовища i доповнювати землями під виробничими будівлями i дворами. Всі інші землі, як це передбачено еталоном (лісові масиви, великі масиви боліт, піски, водойми та інші відкриті землі), не включати в оцінювану площу, тому що в населених пунктах, де таких угідь багато, це приводить до заниження базової оцінки.
Необхідно також переглянути принцип використання коефіцієнтів локальних факторів, ЯКІ стосуються інженерної інфраструктури. Оскільки в більшості сільських населених пунктів немає твердого покриття вулиць, централізованого водопостачання, каналізації, тепломережі, централізованого газопостачання, то коефіцієнт локального фактору в такому випадку приймається рівним одиниці, тобто він не діє. А там, де ця інфраструктура присутня i має свій вплив на оцінку землі, він приймається більше одиниці, тобто підвищується. Аналіз показує, що такий підхід більш об'єктивний, при цьому базова вартість, в порівнянні з існуючим еталоном, збільшується в 1,5-2 рази.
В зв'язку з тим, що інженерна інфраструктура в сільських населених пунктах розвинена, як правило, слабо, а затрата на облаштування території населених пунктів близькі за своїм рівнем, необхідно більшу увагу приділити такому фактору як доступність. Цей фактор, на наш погляд, в таких умовах має більш суттєвий вплив на оцінку землі. Врахувати його ми пропонуємо шляхом розробки документації грошової оцінки на весь адміністративний район одночасно. При цьому роботу розпочинати із складання схеми регіональних факторів (або схеми зон впливу регіональних факторів), в якій врахувати місце розташування населених пунктів щодо доступності до районного центру, пунктів реалізації продукції, віддаленості від залізничних станцій, автомагістралей тощо. Розробка такої схеми дає можливість диференціювати населені пункти за фактором доступності, а коефіцієнт може коливатися від 1 до 1,5.
Тепер щодо ставки земельного податку. Після розробки технічної документації по грошовій оцінці земель населених пунктів Черкаського району ми разом із податківцями визначили ставки земельного податку по ВСІХ категоріях землі. По більшості із них вони були нижчими в порівнянні із обрахованими відповідно до порядку, передбаченому Закону України "Про плату за землю", де базова ціна вcтaнoвлюєтьcя в залежності від кількості населення.
Враховуючи запропоновані вище зміни i доповнення, ставки земельного податку в більшості населених пунктів стали або вищими від визначених без грошової оцінки, або залишились на їх piвнi.
Економічна ефективність грошової оцінки земель в населених пунктах Черкаської області наведена в таблиці.
Що стосується ставки земельного податку сільськогосподарських угідь, які розташовані в населених пунктах, то з грошовою оцінкою вона в декілька разів нижча від визначеної без грошової оцінки відповідно до Закону "Про плату за землю". Крім того, неправомірно прив'язувати ставки земельного податку сільгоспугідь до кількості населення. В зв'язку з цим ми пропонуємо внести відповідні зміни в Закон України "Про плату за землю", а при визначені грошової оцінки сільгоспугідь в населених пунктах застосовувати відповідний коефіцієнт інтенсивності використання земель, який ми пропонуємо визначити в межах від 1,5 до 2,0.
| Содержание, Глава 1а, 1б, 2а, 2б, 3а, 3б, 4а, 4б, 4с |
