Некоторые проблемы оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости

Галасюк В.В., канд. экон. наук,

аудиторская фирма "КАУПЕРВУД"

Галасюк В.В., информационно-консалтинговая

фирма "ИНКОН-ЦЕНТР" (Днепропетровск)

В процессе взаимодействия субъектов экономических отношений часто возникает необходимость определения стоимости объектов экономических отношений при фиксированном периоде их реализации. Например, при ликвидации предприятия, ликвидационной комиссией может определяться оптимальный срок реализации активов, который и является тем самым фиксированным периодом реализации, который должен учитывать оценщик при оценке этих активов. При оценке объектов залога, банк, интересующийся их ликвидационной стоимостью, как правило, также устанавливает приемлемый период реализации, используемый оценщиками при расчете ликвидационной стоимости объектов залога.

Согласно Нормам профессиональной деятельности оценщика УОО: "Фиксированный период реализации - период реализации, который определяется клиентом, как условие для дальнейшего определения цены, за которую, как считает оценщик, объект может быть продан в рамках этого фиксированного периода, если будет выставлен по этой цене на открытом рынке сразу после даты оценки" [1].

Рассмотрим, каким видом стоимости может обладать объект оценки при условии фиксированного периода реализации.

В случае если фиксированный период реализации объекта не короче разумно долгого периода его реализации, то объект обладает рыночной стоимостью, при условии наличия остальных признаков рыночной стоимости, так как в соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика УОО: "Разумно долгий период реализации объекта - период реализации объекта в условиях, когда он предложен по цене, которая соответствует рыночной стоимости объекта на открытом конкурентном рынке, который является разумно долгим с точки зрения типичного продавца активов данного типа" [1].

Результатом оценки, выполненной при условии фиксированного периода реализации, если этот период короче разумно долгого периода реализации объекта, является не рыночная, а ликвидационная стоимость. "Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче "разумно долгого" для данного типа объектов на данном рынке" [2].

Рыночной стоимостью объект оценки обладает, исходя из определения рыночной стоимости, при условии разумно долгого периода реализации, а ликвидационной стоимостью объект может обладать при различных периодах реализации, которые короче разумно долгого. Следовательно, один и тот же объект, обладающий определенной рыночной стоимостью, может обладать различными уровнями ликвидационной стоимости, при различных фиксированных периодах реализации объекта.

Изложенные выше положения графически представлены на рисунке 1.

Рис.1. Графическое представление зависимости вида определяемой стоимости от продолжительности фиксированного периода реализации объекта.

Условные обозначения на рисунке:

Т_ро - разумно долгий период реализации объекта;

А - область, в которой объект оценки обладает ликвидационной стоимостью;

В - область, в которой объект оценки обладает рыночной стоимостью.

Если первый случай (фиксированный период реализации объекта не меньше разумно долгого периода его реализации) встречается на практике довольно редко, и не заслуживает особого внимания, то второй случай (фиксированный период реализации меньше разумно долгого периода реализации объекта) требует более детального рассмотрения в виду своей практической значимости.

В ходе дальнейших рассуждений, для упрощения изложения, говоря о фиксированном периоде реализации объекта, мы будем подразумевать, что он короче разумно долгого периода реализации данного объекта.

Для расчета ликвидационной стоимости объектов оценки в различных экономических ситуациях нами был предложен метод расчета ликвидационной стоимости [3, 4, 5]. Этот метод применим и для оценки объектов с фиксированным периодом реализации.

Не будем приводить теоретическое обоснование применения предложенного нами метода определения ликвидационной стоимости, а лишь напомним, что он базируется на ранее сформулированном принципе безубыточной реализации товара по цене ниже его рыночной стоимости. Суть принципа заключается в следующем: убытки, возникающие при реализации товара по цене ниже его рыночной стоимости, должны быть компенсированы доходами от размещения денежных средств, полученных от реализации этого товара, в меньшем объеме, но ранее [4].

Графически принцип безубыточности проиллюстрирован на рисунке 2.

Расчет ликвидационной стоимости производится по формуле:

Рис.2. Графическое представление принципа "безубыточной реализации товара по цене ниже его рыночной стоимости"

Условные обозначения на рисунке;

С - стоимость;

t - время;

С_р - рыночная стоимость объекта;

С_л - ликвидационная стоимость объекта;

1 - разница между уровнями рыночной и ликвидационной стоимости объекта;

t_po - разумно долгий период реализации объекта;

t_pл - фиксированный период реализации объекта;

t_д - период дисконтирования;

t_pлj - j-ый возможный момент реализации товара по ликвидационной стоимости;

С_лj- j-ая возможная ликвидационная стоимость товара в момент времени;

1j- j-ая разница между рыночной (С_p) и j-ой возможной ликвидационной (С_м) в момент времени t_рy.

Для удобства практического применения предложенной формулы составлена таблица 1, отражающая ликвидационную стоимость как долю в процентах от рыночной стоимости в зависимости от ставки дисконта и периода дисконтирования.

Основными параметрами для расчета ликвидационной стоимости объекта оценки являются: его рыночная стоимость, период дисконтирования, и ставка дисконта. Рассмотрим каждый из этих параметров.

Рыночная стоимость. Рыночная стоимость объекта оценки является базой для расчета ликвидационной стоимости этого объекта, при условии фиксированного периода его реализации. То есть расчету ликвидационной стоимости объекта оценки обязательно предшествуют стандартные процедуры определения рыночной стоимости этого объекта.

Таблица 1. Ликвидационная стоимость объекта в процентах от его рыночной стоимости при начислении сложных процентов и фиксированном периоде его реализации

Период дисконтирования. Период дисконтирования t_д представляет собой разницу между разумно долгим периодом реализации объекта t_рд и фиксированным периодом его реализации t_рл".

Фиксированный период реализации объекта, исходя из определения этого понятия, устанавливается клиентом, заказывающим оценку.

Разумно долгий период реализации определяется исходя из рыночных условий, которые предшествовали дате оценки. При отсутствии данных о периодах реализации аналогичных объектов и возможности определить их через контакт с потенциальными продавцами, оценщик должен определить разумно долгий период реализации объекта на собственное усмотрение и обосновать это в отчете.

Ставка дисконта. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика УОО: "Ставка дисконта - норма дохода на вложенный капитал, которая применяется для определения текущей стоимости денежных потоков, ожидающихся в будущем" [1].

Определение ставки дисконта должно осуществляться с учетом особенностей субъекта экономических отношений, с позиции которого производится оценка ликвидационной стоимости объекта с фиксированным периодом реализации. Различные субъекты могут вложить средства различным образом. Соответственно, эти вложения будут обеспечивать различные уровни доходности. Этим определяется различие уровней ликвидационной стоимости одного и того же объекта у различных субъектов экономических отношений.

Ставка дисконта может быть определена с использованием метода кумулятивного построения, который заключается в суммировании безрисковой ставки и надбавок за существующие риски. В публикации [5] были рассмотрены подходы к определению ставок дисконта, используемых при расчете ликвидационной стоимости объектов залога и активов ликвидируемых предприятий.

На одном из семинаров с участием судебных исполнителей, один из участников задал вопрос: "А какое минимальное значение может иметь ликвидационная стоимость?" Заданный вопрос подтолкнул авторов к рассмотрению этого вопроса в более широкой постановке: "Какие предельные значения (минимальное и максимальное) может принимать величина ликвидационной стоимости?"

Для ответа на поставленный вопрос вначале рассмотрим определения рыночной и ликвидационной стоимости. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика УОО: "Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке в момент, который совпадает с датой оценки, при наличии всех признаков честной сделки и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно долгим" [1]. "Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче "разумно долгого для данного типа объектов на данном рынке" [2].

Нетрудно заметить, что рыночная и ликвидационная стоимость представляют собой меновую стоимость, то есть стоимость, которой объект обладает на рынке, а не стоимость с точки зрения определенного пользователя. Основным признаком, отличающим ликвидационную стоимость от рыночной стоимости, является укороченный период экспозиции объекта на рынке [2, 4].

Очевидное "родство" рыночной и ликвидационной стоимости позволило сформулировать "принцип Галасюка": "принцип безубыточной реализации товара по цене ниже его рыночной стоимости" и предложить метод расчета ликвидационной стоимости [2, 4]. В этом методе параметрами расчета ликвидационной стоимости выступают рыночная стоимость объекта, период дисконтирования и ставка дисконтирования. Эти параметры подробно рассмотрены в публикации [б]. Не фиксируя внимания на теоретических предпосылках построения метода, напомним лишь формулу расчета ликвидационной стоимости:

Период дисконтирования t, в свою очередь, рассчитывается как разность между разумно долгим периодом реализации объекта tpd и фиксированным (желаемым) периодом его реализации tpл:

Анализируя выражение (3), можно утверждать, что значение ликвидационной стоимости мы получаем умножением рыночной стоимости на коэффициент дисконтирования, имеющий следующий вид:

При этом, с одной стороны коэффициент дисконтирования (5) всегда меньше единицы или равен ей, а с другой стороны, - он не может быть меньше нуля, так как его знаменатель принимает исключительно положительные значения:

Формально коэффициент дисконтирования (5), как видно из формулы (6), может быть равен как нулю, так и единице, но, с экономической точки зрения, такие равенства не имеют смысла. Поясним последнее утверждение. Коэффициент дисконтирования (5) будет равен нулю тогда, когда ставка дисконта i и / или количество лет п будут стремиться к бесконечности, что в реальных экономических условиях бессмысленно. Коэффициент дисконтирования (5) будет равен единице тогда, когда ставка дисконта і будет равна нулю, что не имеет смысла в реальных экономических условиях, и/или когда количество лет п будет равно нулю, но в таком случае процедура дисконтирования не имеет места. С учетом сказанного преобразуем формулу (6) в строгое неравенство следующего вида:

На основании вышеизложенного, учитывая выражения (3) и (7), мы можем сделать заключение о верхнем пределе значении величины ликвидационной стоимости - величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости. Тогда соотношение рыночной и ликвидационной стоимости можно представить в виде следующего выражения:

С определением нижнего предела значений величины ликвидационной стоимости дело обстоит сложнее. Пока, с полной уверенностью, мы можем утверждать только то, что величина ликвидационной стоимости объекта имеет тот же знак, что и величина его рыночной стоимости. Это следует из того, что коэффициент дисконтирования (5) - неотрицателен, что наглядно иллюстрирует неравенство (7).

Вопрос о минимальном значении ликвидационной стоимости неразрывно связан с вопросом о минимальном значении рыночной стоимости.

Какое же минимальное значение может принимать величина рыночной стоимости? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим три возможных, с точки зрения математики, варианта ответа и проанализируем их экономический смысл:

• рыночная стоимость может быть положительна;
• рыночная стоимость может быть равна нулю;
• рыночная стоимость может быть отрицательна.

Прежде чем перейти к последовательному рассмотрению трех вышеуказанных вариантов ответа, еще раз обратимся к сущности рыночной стоимости. Рыночная стоимость является одним из видов меновой стоимости, то есть стоимости, которой объект обладает на рынке, в отличие от потребительной стоимости - стоимости с точки зрения определенного пользователя.

Теперь можем перейти непосредственно к рассмотрению трех вышеупомянутых вариантов ответа на вопрос о минимальном значении рыночной стоимости.

Первый вариант ответа - рыночная стоимость объекта может быть положительна. Мы не будем подробно рассматривать этот вариант ответа, поскольку его экономический смысл не вызывает сомнений.

Второй вариант ответа - рыночная стоимость объекта может быть равна нулю. Этот вариант заслуживает более подробного рассмотрения. Международные стандарты оценки гласят: "Рыночная стоимость является представлением меновой стоимости, или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости" [7]. Легко заметить, что в случае равенства величины рыночной стоимости объекта нулю, никакого получения денежной величины в обмен на объект не произойдет. Более того, будут отсутствовать отношения мены, поскольку при нулевой рыночной стоимости объекта продавец ничего не получит в обмен на продаваемый объект. Следовательно, величина рыночной стоимости объекта не может быть равна нулю.

Третий вариант ответа - рыночная стоимость объекта может быть отрицательна. Некоторые оценщики считают, что значение величины рыночной стоимости может иметь отрицательные значения, аргументируя это наличием в Европейских стандартах оценки недвижимости упоминаний отрицательной стоимости. Обратимся к Европейским стандартам оценки недвижимости, которые гласят:

4.06.1. Отрицательные значения стоимости возникают тогда, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, которые налагаются на установленное законом право владения, генерирует отрицательный фактический или гипотетический денежный поток или требует существенных ремонтных работ. Актины становятся обязательствами или отрицательной стоимостью.

4.06.2. Отрицательные стоимости могут возникать при владении на правах аренды, когда величина арендной платы в соответствии с арендным договором превышает рыночную арендную стоимость, и/или когда в договоре имеются обременительные обязательства для арендаторов.

4.06.3. Недвижимость, которой владеют на основе полного права собственности, также может быть отнесена к обязательствам, если юридически обязательные затраты на ее освоение или издержки по выполнению обязательств, предусмотренных законом или обусловленных в контракте, превышают стоимость недвижимости, свободной от таких обязательств".

Далее, в разделе вышеупомянутых стандартов, посвященном определению ключевых терминов: "Отрицательная стоимость - это такая стоимость, которая представляет юридическую, и следовательно, финансовую ответственность пользователя или владельца недвижимости. Отрицательная стоимость возникает тогда, когда объекты недвижимости в соответствии с физическими, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, связанными с юридическим интересом, генерируют реальные или гипотетические отрицательные денежные потоки или требуют значительных затрат на их восстановление. Такое имущество превращается в обязательство или отрицательную стоимость" [8].

Если проанализировать приведенные выше положения, то станет ясно, что они подразумевают потребительную, а не рыночную (меновую) стоимость объекта, так как в этих положениях понятие отрицательной стоимости неразрывно связано с конкретными субъектами: "пользователями" или "владельцами". Действительно, стоимость объекта с точки зрения конкретного субъекта может быть отрицательна, но из этого вовсе не следует то, что рыночная стоимость такого объекта тоже может быть отрицательна.

Если бы величина рыночной стоимости могла принимать отрицательные значения, то мы могли бы наблюдать на рынке такие ситуации, когда продавец уговаривал бы покупателя взять у него товар, и был бы еще готов заплатить покупателю за то, чтобы тот взял у него этот товар. Такая ситуация абсурдна с экономической точки зрения и не соответствует самой сущности хозяйственной операции купли-продажи, как частного вида хозяйственных операций мены. В такой ситуации "продавец", отдавая товар и сумму средств, равную отрицательной рыночной стоимости товара, ничего не получает от другой стороны взамен. То есть, вместо операции мены будет иметь место операция безвозмездной передачи товара и суммы средств одним субъектом другому. Но ведь определение рыночной стоимости исходит из того, что рыночная стоимость по своей сути является меновой стоимостью. Следовательно, приходим к выводу: величина рыночной стоимости объекта не может быть отрицательной.

С учетом вышеизложенного, для величины рыночной стоимости можем зафиксировать следующее неравенство:

Теперь мы имеем возможность вернуться непосредственно к решению вопроса о минимальном значении величины ликвидационной стоимости. Умножив обе части неравенства (9) на коэффициент дисконтирования (5), получим неравенство следующего вида:

Легко заметить, что левая часть неравенства (8) представляет собой ликвидационную стоимость. Тогда для величины ликвидационной стоимости можно зафиксировать следующее неравенство:

На основании вышеизложенного можно заключить - величина ликвидационной стоимости объекта всегда больше нуля. Множество возможных значений величины ликвидационной стоимости можно представить следующим неравенством:

Графическая интерпретация выражения (12) приведена на рисунке 3.

Рис. 3. Множество возможных значений величины ликвидационной стоимости объекта.

Таким образом, величина ликвидационной стоимости объекта может принимать любые значения в интервале между нулевым значением и значением, равным величине рыночной стоимости объекта.

Разумеется, предложенный метод определения ликвидационной стоимости объектов учитывает лишь три параметра: рыночную стоимость объекта, ставку дисконтирования и разумно долгий период экспозиции товара на рынке. В дальнейших исследованиях поиск способов учета факторов, влияющих па величину ликвидационной стоимости, должен быть продолжен [4]. В первую очередь, это относится к учету эластичности спроса.

Об актуальности дальнейшей разработки методов определения ликвидационной стоимости объектов и исследования факторов, влияющих на величину, свидетельствуют публикации известных в Украине оценщиков: Л.Н. Симоновой, Я.И. Маркуса, Б.А. Семененко, А.Б. Огаджаняна, А.С. Полякова и др. [9-14].

Взаимосвязь национальных стандартов бухгалтерского

учёта и международных стандартов оценки.

Галеев Р.Ю.

Консалтинговая фирма "Эдвэйс"

(Севастополь)

Новые принципы бухгалтерского учета.

Принятые Положения (стандарты) бухгалтерского учета (ПСБУ) кардинально изменили систему бухгалтерского учета в Украине. Так, например, в основу построения баланса положен принцип "Собственный капитал = активы - обязательства", а не просто тождественность активов и пассивов. Совершенно по новому трактуется понятие "актив", вводятся новые формы финансовой отчетности, в том числе и отчет о движении денежных средств. Приведем здесь лишь несколько определений, данных в ПСБУ № 1 "Общие требования к финансовой отчетности".

Баланс - отчет о финансовом состоянии предприятия, который отражает на определенную дату его активы, обязательства и собственный капитал.

Активы - ресурсы, контролируемые предприятием в результате, прошедших событий, использование которых, как ожидается, приведет к поступлению экономических выгод в будущем.

Обязательство - задолженность предприятия, возникшая вследствие прошедших событий и погашение которой, как ожидается, приведет к уменьшению ресурсов предприятия, которые воплощают в себе экономические выгоды.

Собственный капитал - часть в активах предприятия, остающаяся после вычета его обязательств.

В ПСБУ № 2 "Баланс" приводятся также определения оборотных и необоротных активов.

Оборотные активы - денежные средства и их эквиваленты, которые не ограничены в использовании, а также другие активы, предназначенные для реализации или потребления в течение определенного цикла.

Необоротные активы - все активы, не являющиеся оборотными.

В ПСБУ № 7 "Основные средства" (проект) приводится их определение как материальных активов, которыми предприятие владеет с целью использования их в процессе производства или поставки товаров и услуг, предоставления в аренду иным лицам и которые, как ожидается, будут использоваться на протяжении более одного года (или операционного цикла, если он дольше года).

В ПСБУ № 8 "Нематериальные активы" последние трактуются как немонетарные активы, которые не имеют материальной формы, могут быть идентифицированы (обособлены от предприятия) и содержатся предприятием в целях использования на протяжении более одного года (или одного операционного цикла, если он превышает один год) для производства, торговли, в административных целях или предоставления в аренду иным лицам.

В ПСБУ № 19 "Объединение предприятий" приводится определение справедливой стоимости как суммы, по которой может быть осуществлен обмен актива или оплата обязательства в результате операции между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами.

На первый, взгляд данное определение схоже с определением рыночной стоимости, приведенным в Нормах профессиональной деятельности оценщика и в Международных стандартах оценки (МСО). Однако, на наш взгляд, их ни в коем случае нельзя отожествлять.

По МСО рыночная стоимость есть величина равная денежной сумме, за которую предлагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Между этими понятиями существует как минимум три различия:

• в МСО предусмотрено, что плата осуществляется в виде денежных средств, по ПСБУ - просто осуществляется обмен, причем не обязательно на деньги, - возможен и бартер;
• по МСО подразумевается переход имущества в результате коммерческой сделки, по ПСБУ - в результате операции, что является достаточно широким понятием;
• по МСО предполагается, что сделка будет осуществлена после адекватного маркетинга, то есть срок реализации объекта должен быть разумно долгим, то есть приемлемо долгим с точки зрения типичного продавца или типичным периодом реализации такого типа активов: в ПСБУ об этом не сказано ни слова.

Как видим, определение справедливой стоимости содержит в себе гораздо меньше условий, чем определение рыночной стоимости, а значит, является более широким понятием. Ниже будут рассмотрены примеры, когда в ПСБУ № 19 "Объединение предприятий" рыночная стоимость выступает как частный случай справедливой.

Рассмотрим подробнее категории стоимости на примере нематериальных активов, приведенные в ПСБУ № 8.

Первичная стоимость.

Первичная стоимость приобретенного нематериального актива состоит из цены (стоимости) приобретения (кроме полученных торговых скидок), пошлины, косвенных налогов, не подлежащих возмещению, и иных расходов, непосредственно связанных с его приобретением и доведением до состояния, в котором он пригоден для использования по назначению.

Первичная стоимость нематериального актива, приобретенного в результате обмена на подобный объект равняется остаточной стоимости переданного нематериального актива. Если остаточная стоимость переданного нематериального актива превышает его справедливую стоимость, то первичной стоимостью нематериального актива, полученного в обмен на подобный объект, является его справедливая стоимость с включением разницы в финансовые результаты (расходы) отчетного периода. Первичная стоимость нематериального актива, приобретенного в обмен (или частичный обмен) на неподобный объект, равняется справедливой стоимости переданного нематериального актива, увеличенной (уменьшенной) на сумму денежных средств или их эквивалентов, которая была передана (получена) во время обмена.

Первичной стоимостью бесплатно полученных нематериальных активов является их справедливая стоимость на дату получения.

Первичной стоимостью нематериальных активов, внесенных в уставный капитал предприятия, признается согласованная учредителями (участниками) предприятия их справедливая стоимость.

Нематериальные активы, полученные вследствие объединения предприятия, оцениваются по их справедливой стоимости.

Переоценка.

Предприятие может осуществлять переоценку по справедливой стоимости на дату баланса тех нематериальных активов, относительно которых существует активный рынок.

Активный рынок - рынок, которому присущи следующие условия:

• предметы, продаваемые и покупаемые на этом рынке, являются однородными;
• в любое время можно найти заинтересованных продавцов и покупателей;
• информация о рыночных ценах является общедоступной.

В случае переоценки отдельных объектов нематериальных активов следует переоценивать все иные активы группы, к которой принадлежит этот нематериальный актив (кроме тех, относительно которых не существует активного рынка).

Если предприятием произведена переоценка объекта группы нематериальных активов, то в дальнейшем они подлежат ежегодной переоценке.

Переоцененная первичная стоимость и износ объекта нематериального актива определяется путем умножения соответственно первичной стоимости и износа на индекс переоценки, равный частному от деления справедливой стоимости объекта на его остаточную стоимость.

Такая же схема первичной оценки и переоценки существует и для основных средств в проекте ПСБУ № 7 "Основные средства".

Амортизация.

Амортизация нематериальных активов и основных средств определяется по одному алгоритму - разность первичной стоимости и ликвидационной стоимости, деленная на срок эффективного использования; с той лишь разницей, что для нематериальных активов ликвидационная стоимость признается равной нулю за исключением нескольких случаев, приведенных в ПСБУ № 8 "Нематериальные активы".

Ликвидационная стоимость (по ПСБУ № 7 " Основные средства") - сумма, которую предприятие ожидает получить за актив после окончания срока его полезного использования за вычетом расходов, связанных с его выбытием.

Ликвидационная стоимость (по Нормам профессиональной деятельности оценщика) - стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на конкурентном рынке, если срок реализации объекта был бы короче, чем разумно долгий для данного типа объектов на данном рынке.

Иными словами, ликвидационная стоимость (по Нормам профессиональной деятельности оценщика и Международным стандартам оценки) есть стоимость при вынужденной продаже. А то, что в ПСБУ № 7 "Основные средства" приводится как ликвидационная стоимость по Международным стандартам оценки должно быть классифицировано как утилизационная или стоимость ликвидации - совокупность материалов, содержащихся в собственности без ремонта и адаптации, то есть стоимость лома или "на запчасти".

Учет приобретения предприятий. СПСБУ № 19 "Объединение предприятий).

Приобретение - объединение предприятий, в результате которого покупатель приобретает контроль над чистыми активами и деятельностью других предприятий в обмен на передачу активов, принятие на себя обязательств или выпуск акций.

Если предприятие в результате приобретения его чистых активов другим предприятием (покупателем) ликвидируется, то покупатель, начиная с даты приобретения должен отразить в балансе активы и обязательства приобретенного предприятия какой-либо гудвилл, возникающий в результате приобретения.

Гудвилл - превышение стоимости приобретения (предприятия) над долей покупателя в справедливой стоимости приобретенных идентифицированных активов и обязательств на дату приобретения.

Гудвилл может быть и отрицательным - превышение стоимости доли покупателя в справедливой стоимости приобретенных идентифицированных активов и обязательств над стоимостью приобретения на дату приобретения.

Первоначальная (балансовая) стоимость гудвилла уменьшается ежемесячными равномерными начислениями амортизации в течение срока его полезного использования (но не более 20 лет).

Приобретение отражается в учете по стоимости, которая является суммой уплаченных денежных средств или их эквивалентов.

Если приобретение осуществляется путем передачи других активов или принятия на себя обязательств, то стоимость равна справедливой стоимости (на дату приобретения) активов или обязательств, предоставленных покупателем в обмен на контроль над чистыми активами другого предприятия, увеличенной на сумму расходов, которые непосредственно связаны с приобретением.

Приобретенные покупателем идентифицированные активы и обязательства признаются отдельно на дату приобретения и отражаются по их справедливой стоимости, определение которой для различных объектов учета приведено в приложении к ПСБУ № 19 "Объединение предприятий".

Для ценных бумаг - это текущая рыночная стоимость на фондовом рынке. При отсутствии такой информации - экспертная оценка.

Для дебиторской задолженности - настоящая (дисконтированная) сумма, которая подлежит получению, определенная по соответствующей текущей процентной ставке, за вычетом резерва сомнительных долгов и расходов на получение дебиторской задолженности в случае необходимости.

Для готовой продукции и товаров - цена реализации за вычетом расходов на реализацию и суммы надбавки, исходя из надбавки для аналогичной готовой продукции и товаров.

Для незавершенного производства - цена реализации готовой продукции за вычетом расходов на завершение, реализацию и надбавки.

Для материалов - восстановительная стоимость (современная себестоимость приобретения).

Для земли и строений - рыночная стоимость.

Для машин и оборудования - рыночная стоимость. В случае отсутствия данных о рыночной стоимости - восстановительная стоимость (современная себестоимость приобретения) за вычетом суммы износа на дату оценки.

Для нематериальных активов - текущая рыночная стоимость. При отсутствии таковой - оценочная стоимость, которую предприятие уплатило бы за актив в случае операции между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами исходя из имеющейся информации.

Для чистых активов или обязательств по пенсионным программам с предусмотренными выплатами - настоящая (дисконтированная) сумма надлежащих выплат пенсий за вычетом справедливой стоимости каких-либо активов пенсионной программы.

Для налоговых активов и обязательств - сумма налоговых льгот или налогов, подлежащих уплате, которые возникают в результате объединения предприятия.

Для текущих и долгосрочных обязательств, а также неблагоприятных контрактов и других идентифицированных обязательств - настоящая (дисконтированная) сумма, которая должна выплачиваться при погашении задолженности, определенной по соответствующим текущим процентным ставкам.

Заключение.

Противоречия во взглядах бухгалтеров и оценщиков - проблема не новая. Недаром в каждом международном стандарте оценки содержится глава "Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета", где и производится согласование понятий, призванное снять противоречия возникающие в процессе взаимодействия бухгалтеров и оценщиков. Эта проблема уже стала актуальна и в Украине с принятием ряда Национальных стандартов бухгалтерского учета, вступающих в силу с 1.01.2000 г., и совершенно очевидно, что в процессе подготовки национальных стандартов оценки, принятие которых также ожидается в 2000 году, необходимо предусмотреть соответствующие разделы, регулирующие взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.

 

Содержание, Глава 1а, 1б, 2а, 2б, 3а, 3б, 4а, 4б, 4с