Актуальні соціально-економічні та екологічні питання земельної реформи в Україні.
Бредіхін О.О., обласне управління
земельних ресурсів (Суми).
Земельна реформа, що зараз триває в Україні, є важливою складовою частиною аграрної реформи. Вона охоплює відносини власності на матеріально-технічні засоби виробництва та інші аспекти функціонування аграрного сектора, зокрема його взаємовідносини з державою, суміжними сферами економіки, фінансово-кредитною системою тощо. Сучасна аграрна реформа спрямована на ліквідацію державної монополії земельної власності відновлення приватної власності на землю та інші засоби виробництва, реанімацію у селян почуття власника i господаря на землі та створення на цій основі умов для реформування існуючих державних (радгоспів) i одержавлених колективних сільськогосподарських підприємств (колгоспів) у виробничі структури, які б базувалися на приватній власності, в тому числі в індивідуальні селянські (фермерські) господарства, кооперативи, асоціації, акціонерні підприємства, товариства i т.п.
Згідно до Земельного кодексу України та постанов Верховної Ради України "Про порядок введення в дію Земельного кодексу Української РСР", "Про земельну реформу" та інші основним завданням земельної реформи є перерозподіл земель з одночасним наданням їх в довічне спадкове володіння громадянам, в постійне володіння колгоспам, радгоспам та іншим підприємствам, установам i організаціям, а також у користування з метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання на землі. До цього сільськогосподарські угіддя надавалися тільки в користування, в тому числі колгоспам - в безстрокове користування.
Надання землі в довічне (громадянам) i постійне (сільськогосподарським підприємствам) вoлoдiння повинно було дати право користування нею на власний розсуд без вказівок зверху, але не дозволяло розпоряджатися нею, тобто не давало права на продаж i передавання в оренду. Користування землею передбачалося в двох формах: постійне (коли термін не визначається) та тимчасове (коли термін обумовлений), в тому числі короткострокове (до 3-х років) та довгострокове (до 10 років).
Право на продаж землі не було надано нікому, навіть власнику - державі. Земля, як i раніше, не визнавалася товаром. Разом з тим держава, як власник землі, i землекористувачі набули права на надання землі в оренду. Це єдине положення земельного кодексу, яке можна віднести до прогресивних. Цим самим було зроблено певний крок у напрямі реформування земельних відносин, з врахуванням вимог ринкового господарювання.
Істотними віхами в формуванні та удосконаленні законодавства про земельну реформу слід також вважати закони України "Про селянське (фермерське) господарство", "Про колективне сільськогосподарське підприємство", "Про форми власності на землю", Земельний кодекс нової редакції (березень 1992 р.). Важливі аспекти земельної реформи знайшли відображення і в інших законодавчих актах, зокрема в останніх Указах Президента України.
Одним з основних питань реформування сільськогосподарського виробництва є питання приватної власності на землю. Зараз суспільство фактично розділилося на ДВІ групи. Одна частика вважає, що повинна існувати приватна власність на землю з правом її продажу, обміну i т.д. Вони вважають, що приватна власність на землю є об'єктивною реальністю розвитку ринкових відносин в Україні.
Інша частина суспільства вважає, що платним повинно бути тільки землекористування. Існує думка що зміна форм власності на землю i форм землекористування в товарному сільськогосподарському виробництві загострює проблему зайнятості на селі.. Значна кількість вчених-аграріїв вважають, що проголошення приватної власності на землю та її купівля-продаж перетворить землю в об'єкт спекуляції, що приведе не до розширення виробництва, а навпаки знизить його обсяги.
Посилання на Захід часто не є об'єктивними, хоча б тому, що там історично склалися інші умови i зараз простежується тенденція скорочення земель, що знаходяться в приватній власності. Досвід сусідньої Польщі, де в умовах тоталітарного режиму існувала приватна власність на землю (80 % всіх земель) свідчить про те, що не тільки форма власності є головним чинником в розвитку виробництва та функціонування ринкового механізму, а форма господарювання на землі, ступінь втручання держави в економічний процес.
Серед основних аргументів на користь приватної власності на землю, як правило, зазначаються наступні переваги:
Основні аргументи проти приватної власності на землю зводяться до наступних тверджень:
Однак на сьогодні цілком очевидно, що які б аргументи не висувалися, альтернативи приватній власності на землю не існує.
Земля є найціннішим багатством нашої країни i від її раціонального та ефективного використання залежить добробут всього народу. Державна монополія на землю виявилася згубною не тільки для селянства i сільського господарства, але й для держави в цілому. Виснажливе безгосподарське використання землі з застосуванням ерозійно небезпечних технологій вирощування сільськогосподарських культур призвело до значного розвитку ерозійних процесів, змиву родючого шару та зниження родючості угідь.
Ось чому головною метою земельної реформи, яка проводиться в Україні, є передача землі у власність тим, хто на ній працює. Це дасть можливість утвердити на селі такі економічні відносини, які забезпечать на ділі формування дбайливого господаря на землі та її раціональне i ефективне використання. Про це свідчить ставлення селян до своїх присадибних ділянок, ефективність яких в декілька разів вище від нічиїх колгоспних земель та досвід інших країн з ринковою економікою, де землі сільськогосподарського призначення знаходяться у приватній власності. Про безгосподарське використання колгоспних земель свідчить i те, що лише протягом останніх років за застосування ерозійно небезпечних технологій (обробіток ґрунту вздовж схилів) до адміністративної відповідності притягнуто більш 65 керівних спеціалістів господарств i в той же час жодного власника присадибної ділянки.
Реформування земельних відносин в Україні поставило цілий ряд проблем щодо удосконалення науково-методичних підходів до управління землекористуванням, в тому числі i шляхом землевпорядкування.
Існуючий порядок землекористування, не зважаючи на заходи по його трансформації, має ряд негативних наслідків, основними з яких є наступні.
По-перше, передача великої кількості продуктивних земель населенню, переважно для ведення особистого підсобного господарства, не супроводжується адекватним зростанням обсягів виробництва у зв'язку з застосуванням при цьому переважно ручної праці, низької культури землеробства та недостатнього рівня сервісного обслуговування. Так, наприклад, у Сумській області за роки реформи площа продуктивних земель у власності i користуванні громадян збільшилася у 2 рази, але виробництво продукції зросло непропорційно.
По-друге, нерегульований процес реструктуризації існуючого товарного сільськогосподарського виробництва приводить до руйнації цілісних майнових комплексів. Нові виробничі структури за розмірами землекористування створюються явно нeдocтaтьнiми для ведення конкурентноздатного виробництва (навіть на внутрішньому ринку). А це обумовлює їх майже неминуче банкрутство.
Так, з 1992 р. по 1999 р. середній розмір селянських (фермерських) господарств в цілому по Україні виріс з 20 га лише до 24 га площі сільськогосподарських угідь, що менше за оптимальні розміри для основних спеціалізацій. За даними по Сумській області, основна маса фермерських господарств (70 %) має земельні угіддя розміром від 10 до 50 га.
Трансформація товарного сільськогосподарського виробництва супроводжується виникненням далекоземелля та інших недоліків землекористування.
По-третє, при створенні нових господарств ігноруються екологічні проблеми землекористування.
По-четверте, зміна форм власності на землю i форм землекористування в товарному сільськогосподарському виробництві загострює проблему зайнятості на селі.
Виникають i зростають суперечності між "старими" i "новими" фермерами та іншими селянами; між селянами i працівниками соціальної сфери, які вимагають надання їм рівних прав власності на землю.
Землевпорядкування сьогодні тісно пов'язане з соціально-економічними явищами, які відбуваються в державі, в першу чергу з заходами земельної реформи та (створенням ринкового середовища в економіці. На зміст сучасного землевпорядкування суттєвий відбиток накладає стан навколишнього середовища та процеси поглиблення деградації земельних ресурсів.
Так, до сільськогосподарського виробництва в Україні залучено 72 % території суші, розораність досягла 57 %. Середньорічний обсяг технологічних відходів досягає 1,9 млрд. т, скидання стічних вод - 22 куб. км, викиди шкідливих речовин в атмосферу - понад 20 млн. т. Радіоактивно забруднено понад 8,4 млн. га сільськогосподарських угідь. Ерозії піддається третина сільськогосподарських угідь.
В сучасних умовах все очевиднішою стає неправомірність твердження того, що максимальне залучення земельних площ в активний сільськогосподарський обіг, розорювання територій є факторами підвищення інтенсивності використання земель. Сформована під тягарем екстенсивної економіки трансформаційне землекористування, спрямоване на одержання максимальної вигоди при мінімальних відтворювальних витратах, потребує глибокої науково обґрунтованої перебудови на екологічних принципах.
Однією з стратегічних проблем земельної реформи у зв'язку з цим, є посилення відповідальності суб'єктів землекористування за раціональне використання земель та запровадження економічних заохочувальних i фіскальних важелів упередження деградації земельних угідь. Суб'єкти землекористування повинні економічно стимулюватися за конкретні, зрозумілі ЇМ заходи, які піддаються простому визначенню та прямо або опосередковано будуть вирішальним чином забезпечувати стійкість агроландшафтів.
Одночасно з економічним стимулюванням, необхідно передбачити економічні санкції в pозмipax, які дозволять відновити стан земель у разі втрати ними родючості (в процесі господарської діяльності) та інших корисних властивостей. Поряд з системою штрафів i додаткових податків, доцільно використати механізм позбавлення прав власності на землю та користування нею.
Для кожної земельної ділянки, яка передається у власність або надається у користування для сільськогосподарського використання, мають бути визначені умови екологічно безпечного землекористування.
Важливим напрямком сучасного землевпорядкування повинна стати естетична оптимізація ландшафтних систем з точки зору посилення естетичної привабливості агроландшафтів та з метою створення бездоганного природного середовища, розвитку рекреаційних можливостей сільської місцевості. Необхідність посилення екологічних та естетичних функцій землевпорядкування обґрунтована в проекті Національної програми охорони земель на 1997-2010 роки.
Таким чином основними принципами сучасного землевпорядкування при переході до ринкової економіки повинні стати:
На завершення кілька слів про сучасний стан земельної реформи в Сумській області.
Реформування земельних відносин в області проводиться поетапно, починаючи з 1991 р. За цей час виконано значний обсяг po6iт. Створені землі запасу на площі 161,6 тис. га та резервного фонду на площі 158,1 тис. га. Затверджені першочергові заходи щодо підготовки i проведення земельної реформи в області. Встановлені межі та визначені площі сільських, селищних рад i сільських населених пунктів, розроблено схему земель, що не підлягають передачі у колективну i приватну власність. Практично закінчено приватизацію земельних ділянок громадян. На сьогодні їx приватизовано близько 99 %.
Вci 440 недержавних сільськогосподарських підприємств отримали у колективну власність землі, які обробляли. Ці землі розпайовано серед членів зазначених підприємств. Власниками земельних паїв стало близько 260 тисяч селян.
Виконано роботи по розробці схем паювання, які визначають показники фізичних паїв в окремих масивах розпайованих земель. Слід враховувати, що в 280 сільгосппідприємствах власники земельних паїв прийняли рішення про розподіл земель колективної власності з визначенням місця розташування земельного паю. А в 42 господарствах області 24 тис. власників сертифікатів отримали земельні паї в натурі на місцевості. Їм було видано Державні акти на право приватної власності на землю. Враховуючи такі тенденції реструктуризації землеволодінь, в області було вжито ряд заходів, направлених на пошуки забезпечення раціонального землекористування.
Зважаючи на наявність 231 тис. га еродованої ріллі, здійснено роботи по інвентаризації орних земель з метою їx залуження та заліснення. Площа таких земель складає 95 тис. га, з яких необхідно залужити 91,7 тис. га, запліднити 3,3 тис. га.
На сьогодні виконано роботи по переведенню в кормові угіддя понад 35 тис. га земель. У 2000 році ці роботи планується повністю завершити.
Здійснені заходи вплинули на вже визначені показники паювання земель. Тому зараз виконуються роботи по коригуванню матеріалів паювання земель з внесенням відповідних змін до правовстановлюючих документів.
Проблеми землеустрою та охорони земель в ході реформування земельних відносин.
Miлєxiн П.О; Джос A.M., канд. с.-г. наук.,
обласне управління земельних ресурсів
(Луганськ)
В ході реформування земельних відносин зазнали значних змін як зміст землевпорядних робіт, так i вирішення питань раціонального використання i охорони земель. Якщо підвести короткі підсумки земельної реформи то на сьогоднішній день в області завершені роботи з передачі земель у колективну власність yciм суб'єктам цього права. 3 304 сільськогосподарських підприємств земля передана 303. У 301 колективному підприємстві проведене паювання земель із видачею сертифікатів на земельку частку (пай) 143,4 тис. громадянам. Завершення паювання земель створило умови для проведення реорганізації сільськогосподарських підприємств. На 01.10.99 р. більш ніж у 100 господарствах проводяться роботи з їхньої реорганізації. Одержали державні акти на землю 15 нових підприємств ринкового типу. Свій земельний пай в натурі одержали 3081 громадянин, з яких 1518 здали ділянки в оренду, інші обробляють їx самостійно.
Громадянами, які мають право на земельну частку (пай), укладено 34,2 тис. договорів з площею земель 277,4 тис. га, з них селянами-пенсіонерами 19,4 тис. договорів. В області нараховується 116,8 тис. га земель резервного фонду та земель запасу на площі 156,0 тис. га, з яких 64,5 тис. га передано у власність i постійне користування юридичним і фізичним особам, в тому числі 60,0 тис. га - для організації селянських (фермерських) господарств. Високими темпами в агропромисловому виробництві впроваджуються орендні відносини. Так станом на 01.10.99 р. в оренді знаходиться 148,3 тис. га земельного фонду області, в тому числі 147,4 тис. га земель сільськогосподарського призначення (99,3 %).
Разом з тим, реформування земельних відносин, реструктуризація КСП i оренда земельних ділянок, які проходять на фоні глибокої економічної кризи, в значній мipi зруйнували систему заходів по охороні ґрунтів, що сформувалася на початок 90-х років. Для Луганської області, 72 % території якої займають сільськогосподарські угіддя, з них 72,2 % - рілля, вирішення цієї проблеми має велике народногосподарське та соціальне значення. Значна частина земель з тих чи інших причин несприятливі для ведення сільського господарства. Основним фактором прояву деградації земель, безперечно, є ерозія ґрунтів. Еродованість ріллі за останні 35 років зросла з 54,7 до 67,7 % i є найвищою на Україні, 95 % ґрунтів є дефляційно небезпечними. Головними причинами росту еродованих земель за цей період були організаційно-економічні фактори: недосконалість організації території, розміщення просапних культур на схилах, стрімкіших 3 градусів, недостатня захищеність полів лісосмугами та неправильне їх розміщення, відсутність комплексного підходу в проведенні протиерозійних заходів i в найбільшій мipi - надмірна розораність сільгоспугідь при одночасному високому техногенному навантаженні на агроландшафти.
В умовах відсутності закону про охорону ґрунтів, затвердженої Національної програми по oxopoнi ґрунтів більшість питань, які стосуються охорони земель, не урегульовано на державному рівні, що змушує вирішувати їх на рівні області. Не увійшли вони i до постанови Кабінету Міністрів по Луганській області від 11.06.99 р. № 10/24. В зв'язку з цим i враховуючи, що у найближчий час надання коштів із державного бюджету на охорону ґрунтів не передбачається, обласне управління земельних pecypciв вирішило сконцентрувати свої зусилля на організаційно-нормативних заходах, які не потребуючи великих капітальних витрат, змогли б попередити інтенсивні ерозійні та інші деградаційні процеси.
Найбільш перспективним в цьому вiднoшeннi є ландшафтна спрямованість систем землеробства та землеустрою, яка на сьогоднішньому етапі потребує не тільки теоретичного осмислення накопиченого досвіду, але i широкого впровадження в процес землевпорядного проектування. Саме проектування повинно більше виступати не тільки як землемірно-технічний i шаблонно-технологічний засіб перерозподілу земель, але i як дієвий засіб створення стійких екологічно збалансованих агроландшафтів з гармонійним поєднанням соціально-економічних, екологічних та естетичних функцій [I]. Такі агроландшафти повинні характеризуватись не тільки стійкістю до негативних природних i антропогенних впливів, але i найбільш повно відповідати потребам людини.
Як би ми не ділили існуючі сільськогосподарські підприємства (на 2-3 окремих господарства, фермерські господарства чи на паї з виділенням меж на місцевості), земля як просторовий об'єкт залишається тією ж самою. А це значить, що основні природні фактори, які створюють передумови прояву ерозійних процесів та інших видів деградації - залишаються, вони є об'єктивними. Реалізація ж потенційно шкідливого впливу цих факторів залежить тільки від характеру використання земельних pecypciв. Саме їх регулювання залежить від ефективної роботи землевпорядної служби. При цьому під терміном "використання" слід розуміти два момента.
По-перше, це та оптимальна організація території (просторова структура агроландшафту), яка максимально попереджуватиме прояв ерозійних процесів незалежно від форми власності на землю та організації виробництва. Формується вона в ході в нутрішньогосподарського землеустрою. По-друге, це відповідність фактичного використання цільовому призначенню та екологічним та технологічним обмеженням (сівозміни, технології вирощування та інше). Тут важливе значення має державний контроль за використанням i охороною земель.
Щодо організації території, то на сьогоднішній день в найбільшій мipi попередженню розвитку ерозійних процесів відповідає еколого-ландшафтна система землеробства, яка базується на двох основних принципах.
1. Ландшафтна організація території - це фундамент, на якому формується система землеробства незалежно від категорії землекористувачів i форм власності. Вирішення цієї задачі передбачає контурну організацію території, оптимізацію співвідношення угідь i категорій земель, оптимальне розміщення захисних лісонасаджень, гідроспоруд, ділянок, призначених під залуження та природно-заповідних територій.
2. Агротехнічний блок (структура посівних площ, сівозміни, система обробітку ґрунту, внесення добрив i т. ін.) адаптується до створеної просторової структури агроландшафту. Biн повинен передбачати розширене відновлення родючості ґрунтів i будуватись на принципах екологолізації та землеробства.
Така система є подальшим розвитком контурно-меліоративного землеробства у бік більшого пристосування агропромислового виробництва до природних умов, усунення причин розвитку ерозійних процесів, а не боротьби з їх наслідками. В Луганській області розроблена "Концепція еколого-ландшафтної системи землеробства на період до 2015 року".
Для реалізації основних положень цієї концепції розробляється "Програма впровадження еколого-ландшафтних систем землеробства в Луганській області, яка буде затве рджена на cecії обласної ради i стане методичною базою поетапного впровадження еколого-ландшафтної системи землеробства в області. Виробнича перевірка положень концепції проводиться в ході розробки проектів еколого-ландшафтної організації території для 5 базових господарств, розміщених в різних природно-господарських умовах.
Першим i найбільш важливим етапом впровадження такої системи землеробства є оптимізація структури сільськогосподарських угідь. Ця робота не потребує значних матеріальних та фінансових витрат i може бути виконаною в короткі строки на території всієї області шляхом зменшення площі ріллі на схилах крутизною більше 5°, а на деяких ґрунтових відмінностях i 3-5°. Це дозволить зосередити на землях, що залишаються в piллi матеріальні, енергетичні та фінансові ресурси, забезпечивши завдяки цьому максимальну їx віддачу в екологічно благополучних регіонах області при сприятливих агроландшафтних умовах i значному зменшен ні ерозійних процесів.
Маючи таку науково-методичну базу внутрішньогосподарського землеустрою, необхідно ввести такий порядок, коли в ході реструктуризації існуючих господарств одночасно з оформленням правовстановлюючих документів для нових господарських структур розробляється (коректується) раціональна організація території. Розроблятись вона повинна комплексно - в межах сільських рад з урахуванням ситуації в сусідніх господарствах та в цілому на водозборі. Фінансування може бути таким: 30-50 % вартості розробки проекту організації території (внутрішньогосподарського землеустрою) - кошти державного або місцевого бюджету, решта суми, як i оформлення правовстановлюючих документів - це кошти новостворених землевласників та землекористувачів. В разі розробки схем поділу на паї виділення їx меж на місцевості теж слід проводити в рамках створеної просторової структури агроландшафту (в межах ландшафтних смуг, ширина яких на схилах складає приблизно 100 м [2] ). Це дасть змогу попередити інтенсивний розвиток ерозійних процесів при неправильному розміщенні ділянок (довгою стороною вздовж схилу), що вже мало місце в Івано-Франківській області [З]. Протиерозійний каркас агроландшафту (захисні лісонасадження, гідротехнічні споруди, залужені улоговини) повинен надаватись в сумісне користування.
3 урахуванням викладеного вище, слід виділити наступні проблеми.
1. Скорочення ріллі за рахунок виводу еродованих та інших малопродуктивних земель зміцнює вартість сертифікатів на земельний пай. Потрібні їx перерахунки через відповідні коефіцієнти.
2. Неправильними слід вважати підходи до оцінки вартості земельного паю при переході від кадастрових до фізичних гектарів. Фактично враховується тільки економічний, агроландшафтно-екологічній або не враховується зовсім, або тільки декларується. Не повинна бути ні в якому разі однаковою вартість ділянок, розміщених в межах однієї агровиробничої групи, але на різній віддалі від захисних лісосмуг (в плакорних умовах), в системі контурно-меліоративної чи еколого-ландшафтної організації території i при її відсутності (на схилах). Саме врахування цих факторів може компенсувати зменшення вартості сертифікату при скороченні ріллі, а в випадку впровадження контурно-меліоративної чи еколого-ландшафтної організації території його вартість навіть може бути більшою.
Виходячи з положення, що земля є безцінний дар природи i держава зобов'язана берегти та примножувати це багатство, треба враховувати помилки, допущені в ході реформування земельних відносин, та своєчасно виправляти їx. Запобігти біді завжди дешевше i вигідніше, ніж потім боротись з її наслідками.
Экономические аргументы в пользу приватизации земель несельскохозяйственного назначения
Панасовский Ю.В; канд. экон. наук,
Сумский государственный университет
Указ Президента Украины от 19.01.99г. № 32/99 "О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения", конституционно вошедший в силу в начале года, завершил этап политического базара, на котором шел торг с целью подороже продать свое отношение к праву негосударственной собственности на землю. Рожденная курсом реформ проблема права владения, пользования и распоряжения землей в настоящее время определена в направлении: кто пользуется, тот владеет и распоряжается. Данный тезис не возник на голом месте. Ему предшествовала длительная борьба мнений по поводу способа реализации убеждения, что только чувство хозяина может изменить экономическую ситуацию в стране. С данной мыслью согласны практически все. Но только с провозглашением равноправия всех форм собственности в нашей стране стало возможным предпринимать реальные шаги в последовательном практическом воплощении в жизнь этого самого "чувства хозяина".
Приватизацию земли нельзя оценивать как преждевременный шаг, не отвечающий реалиям сегодняшнего времени. Это может подтвердить любой прогрессивно мыслящий экономист, взвешенно относящийся к окружающей действительности и умеющий объективно анализировать происходящие процессы. Истории известно много направлений развития национальных экономик, в том числе в различных социально-политических системах. Поэтому не сложно проанализировать экономический рост в разных странах, его истоки и сравнить эффективность путей по критерию достигнутого жизненного уровня населения. История также доказала абсурдность непринятия частной собственности в рыночно ориентированной экономике, несовместимость этих вещей. В этой связи следует констатировать не преждевременность, а запоздалость решения вопроса о праве частной собственности на землю.
Исходя из утвержденного конституцией равноправия всех форм собственности, экономическая сторона проблемы заключается в следующем. Основой понятия "стоимость" есть полезность. Может ли для кого-либо быть полезной вещь, если тот, для кого эта вещь полезна, не может на нее иметь никаких прав? Может ли она выразить полную свою полезность и быть купленной за полную стоимость и использованной максимально эффективно при ограниченном праве собственности? Нет. Ни в первом, ни во втором случае утвердительного ответа дать невозможно. По отношению к любому объекту, вещи, услуге, производимому, обращаемому (потребляемому) на открытом, свободном, конкурентном рынке право собственности является необходимым условием. И чем больше такое право позволяет законно владеть, пользоваться и распоряжаться, тем выше полезность, а значит и стоимость объекта, вещи, услуги.
Полезность только в свободных рыночных условиях может наиболее объективно выражаться стоимостью. И если кто-то пытается влиять на эту полезность через ограничение права собственности, тот заведомо часть стоимости переводит на себя, становится обладателем этой части стоимости и должен ею эффективно, не в ущерб, а с выгодой распоряжаться. Если такого не происходит, это ограничение должно быть снято путем выгодной продажи, либо эта часть стоимости должна перейти в разряд упущенной выгоды (ущерба) - понятию, все чаще встречающемуся в практике цивилизованного гражданского и даже уголовного права при установлении размера нанесенного своим действием или бездействием вреда.
Стоимость - не есть ярлык, наклеенный на объект. В различных условиях и в зависимости от цели оценки она может иметь значительно отличающиеся друг от друга значения: рыночная, залоговая, ликвидационная и т.д. Да и объекты, имеющие стоимость, достаточно многообразны. Это не только потребительские и инвестиционные товары, но и ориентированный на доход бизнес, имущественное право, интеллектуальная собственность, финансовые обязательства и т.д. Стоимость отражает готовность рынка предоставить возможность по ней обменять предмет коммерческой сделки на иной объект аналогичной стоимости с обоюдной выгодой для продавца и покупателя, или обменять его на деньги. Эта выгода определена понятием прибыль. Она же является основным двигателем экономического развития. Ради нее включаются станки, отправляются составы, суетятся менеджеры, работают ученые. Именно ее величина является выразителем выгод и экономического интереса государства (пенсион еров, школ, больниц) через изъятие из нее налогов, собственников-хозяев через выплату из нее дивидендов, производителей благ через расходование оставшейся части - прибыли, остающейся в распоряжении предприятия. Чем активнее совершается оборот (активнее идет торговля), тем значительнее источник благосостояния всех членов общества.
Сейчас вышеотмеченным Указом Президента предоставлена возможность за деньги выкупить землю несельскохозяйственного назначения, находящуюся под зданиями и сооружениями предприятий негосударственной формы собственности. Здесь заслуживают внимания два аспекта. Во-первых, выкупленное в собственность у государства, скажем, помещение кафе или построенные за собственные деньги сооружения автозаправочной станции без права собственности на землю похожи на брак молодоженов без права на главную функцию живых существ. И только сейчас, через несколько лет наконец-то стало возможным такое право приобрести и, соответственно, поставить все на свои места. Во-вторых, это право выкупается за деньги не государства, которое ранее сводило подобные действия к перекладыванию денег из кармана в карман, а за средства, образованные в сфере негосударственного бизнеса. При этом мы не будем в рамках данной темы затрагивать проблему, был ли этот бизнес легальным или теневым.
Таким образом, первая выгода от продажи земли заключается в том, что средства от продажи идут в бюджет и эти средства - дополнительный ресурс, а не отнятый и перераспределенный кусок государственного пирога.
Выкуп земли является первым шагом, толчком для полноценного обращения собственности на вторичном рынке. Этим выкупом логично завершается процесс приватизации и открывается дальнейший путь извлечения выгод (для государства, собственника, производителя) от собственности на имущество. Выгоды от собственности заключаются в получении дохода от ее использования и будущей перепродажи. Любой факт сделки купли-продажи (либо результата доходного использования собственности, либо самой собственности) - это налогооблагаемый акт, который предусматривает уплату НДС, налога на прибыль, прочих налогов и сборов. Такие сделки, если они имеют место, не могут быть не выгодными также для собственника и пользователя, иначе они попросту не будут совершаться. Следовательно, второй выгодой является доход от собственности, эффективно используемой и активно обращающейся на вторичном рынке.
Третья выгода заключается в уплате регулярного земельного налога, который может исчезнуть только в случае прекращения существования земельного участка, как территории в пределах очерченных границ. Естественно, такого произойти не может, поэтому, кто бы ни был собственником - земельный налог будет оставаться стабильным источником дохода, по крайней мере, для государства. В случае если собственником является коллектив или частник, доход будет направлен из негосударственного сектора в государственный карман.
Право собственности на землю вместе с правом собственности на то, что на ней находится, снимает значительную часть проблем с инвестора и кредитора. Во всем цивилизованном мире самыми бездисковыми считаются вложения в земельную собственность, и самым надежным заемщиком считается тот, кто имеет и ипотекой может оформить свое право собственности на землю. Сейчас трудно даже представить размер тех выгод, которые может принести реанимация и становление полноценного кредитного и инвестиционного рынка. Создание надлежащих условий для движения инвестиционных и кредитных ресурсов признано у нас в стране одним из базовых составляющих подъема экономики. Поэтому четвертой выгодой следует считать дополнительную стоимость, создаваемую дополнительным вовлечением в оборот промышленного и банковского капитала в связи со снижением риска инвестиций.
Пятая очевидная выгода может быть определена как устранение потерь от неправильного определения стоимости земли, установление ее выше или ниже справедливой рыночной. Чтобы раскрыть очевидность этой выгоды, необходимо остановиться на следующих моментах.
Исключение принципа бесплатного землепользования в нашей экономике наметилось еще в 80-х годах. Однако в основу определения стоимости предлагалось закладывать нормативную оценку, рассчитываемую по специально разрабатываемым методикам с использованием нормативных значений соответствующих показателей. И хотя разработка нормативов осуществлялась ведущими специалистами в области управления земельными ресурсами, о рыночном подходе к оценке речь не велась. С большой долей условности полученные результаты нормативной оценки были определены как нормативная цена земли. С ее определением успешно справились службы Госкомзема Украины и такая оценка в переходный период принесла свои положительные результаты. Однако, как она может быть объективной и отражать рыночную стоимость конкретного участка при последующем его обращении на вторичном рынке? В этих условиях основанные на нормативном подходе методики "работать" не могут.
Нормативная оценка земли может быть справедливой только тогда, когда имеется нормативная оценка того, что на ней находится. А это в свою очередь требует нормирования прибыли (дохода) тех. предприятий, которые на ней находятся, нормативного ее распределения и соответственно нормативного установления цен на всю производимую на этой земле продукцию, что опять-таки возможно только при нормативном распределении производимых благ и их нормативном, потреблении. В этом и заключается вся бессмысленность нормативного подхода в рыночных условиях.
Для любого юридического лица, земля - это тот актив, который является неотъемлемым фактором и условием производства. Земля может находиться либо в собственности, либо арендоваться у другого собственника, которым может быть государство. Для предприятия, поставившего перед собой задачу определиться в вопросе приобретения земли в собственность сейчас или оформления права ее использования арендными отношениями, скажем, с государством, необходимо обратить внимание на следующее.
Текущая стоимость арендной платы, периодически выплачиваемой арендатором арендодателю, за бесконечно длительный период, теоретически должна быть равна нынешней стоимости приобретения земли в собственность (при условии, что земля покупается навечно, а арендная плата соответствует рыночной). Поэтому, при соблюдении условий теории рыночной стоимости, выкупить землю сейчас по рыночной цене или арендовать ее у государства по рыночно сложившейся арендной плате - нет никакой разницы. Вопрос заключается лишь в том, насколько влиятелен фактор государственного регулирования процесса единовременного выкупа и установления величины арендной платы. Иными словами, каков риск потерь, связанных с сегодняшним выкупом и с воздействием государства на размер арендной платы.
Что касается земельного налога, то этот фактор не зависит от форм права пользования и не влияет на объем выгод или потерь от решения вопроса в пользу собственности или аренды.
Истинную ценность объекта (земли, здания, товара) формирует и подтверждает рынок. А для определения его рыночной стоимости с учетом всех рыночных факторов должен привлекаться профессионально подготовленный специалист - эксперт-оценщик. Хотя это новая специальность, школа экспертной оценки в Украине уже существует. Она достаточно авторитетна и у нас в Сумах имеется, по крайней мере, пять фирм с успехом справляющихся с задачами экспертной оценки.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная денежная сумма, за которую имущество может перейти из рук в руки на открытом конкурентном рынке при условии, что стороны достаточно осведомлены и действуют расчетливо и компетентно. Естественно, при определении рыночной стоимости оценщиками и экономистами глубоко исследуются вопросы образования такой стоимости и изучаются факторы, влияющие на нее. На стоимость земли влияет удаленность участка от центра, транспортная и пешеходная доступность, оснащенность инженерными коммуникациями, тип функционального использования и многое другое, включая уровень активности рынка, спрос и предложение, количество осуществляемых сделок купли-продажи за период и т.д. Влияние общих характеристик, экономических и организационных факторов формирует разную стоимость различных участков. Но главный вопрос заключается в том, на сколько близка оценочная стоимость, определенная на момент оценки, к реальной рыноч ной. Насколько объективна произведенная оценка.
Если оценка занижена, возникает соблазн посредничества и спекуляции. Если завышена - становится невозможным ее приобретение в целях лучшего, максимально эффективного использования. Соответственно, в первом случае создаются предпосылки к посредничеству на земельном рынке в ущерб выгод начального продавца и конечного покупателя, а значит и всего общества. Во втором - образуются потери от неэффективного использования земельных участков. И вот именно объективность оценки, открытость земельного рынка и его активность позволяют предотвратить потери, ущерб, что равнозначно получению дополнительной выгоды для всех - государства, собственника, производителя.
В заключение необходимо ответить на три основных вопроса оппонентов негосударственной собственности на землю.
1. Тот, кто хочет и может работать на земле, не в состоянии за большие деньги ее приобрести по причине отсутствия таковых, в отличие от тех, кто нажил капитал и может ее приобрести, но не хочет, и неспособен ее использовать.
В этом утверждении, по крайней мере, два противоречия, которые экономист видит невооруженным глазом. Первое - это то, что справедлив- вая цена земли не даст возможность получать выгоду лицу, способному ее купить, если у него нет способности лучшим, по сравнению с конкурентами, образом ее использовать с целью получения дохода. Купить в этом случае землю - это все равно, что деньги попросту закопать. А покупка для перепродажи при справедливой цене выгоды принести не может. Ну а уж если собственник в использовании купленной земли преуспел и обошел конкурентов, то и государство, и производитель, и собственник будет иметь выгоду, о чем ранее уже упоминалось. Второе - это то, что неспособность купить землю для использования означает нежелание или некомпетентность в применении преимуществ рыночных отношений. Для приобретения участка можно взять кредит, можно оформить аренду, можно расплатиться будущими выгодами. В этом случае должны быть упорядочены рынком кредитные отношения, функционировать рынок аренды, в полной мере использоваться возможности рыночных договорных отношений. А это уже не относится к вопросу о форме собственности на землю.
2. Нашу землю купят иностранцы, которым не важно то, что это наше национальное достояние.
Следует напомнить, что земельный участок нельзя вывезти за границу. Это означает, что использование участка возможно только в месте его расположения. А вывозиться может только результат такого использования. Результатом является произведенная и проданная продукция, которая может продаваться как на отечественном, так и зарубежном рынках. Не является секретом, что ориентация таких производств в первую очередь направлена на завоевание украинского рынка, хотя в экспорте производимых товаров Украина также заинтересована. Кроме всего прочего, такой шаг для национальной экономики означает внешние инвестиции, которые в условиях острого дефицита инвестиционных ресурсов наконец-то позволят запустить производство, причем на самом высоком технологическом уровне, создать высокопроизводительные рабочие места, производящие покупаемую продукцию, а значит обеспечить стабильную и высокую заработную плату, долевое участие в прибыли, стабильное по ступление налогов, пополняющих государственный и местный бюджет. Если в этом направлении выгоды будут упущены, то опять-таки не по причине негосударственной собственности на землю.
3. Как быть, если под находящейся в руках собственника (возможно иностранного) землей будут обнаружены ресурсные источники - полезные ископаемые, драгоценные металлы и т.п.
Право пользования, владения и распоряжения распространяется только на земную поверхность, а не на объем тела, основанием которого служит участок поверхности, а вершина находится в центре Земли. Закон Украины "О недрах" закрепляет отношения собственности на внутреннее содержание нашего "национального достояния" за государством. Распоряжаться недрами вне государства невозможно ни при каких дополнительных условиях. Закон есть закон.
Кроме всего прочего, на право негосударственной собственности на землю изначально могут быть наложены достаточно жесткие ограничения. В последствии они должны сниматься по мере готовности к восприятию нового экономического мышления. Так что вывод экономиста по этому вопросу в целом однозначен. В направлении приватизации земли двигаться необходимо.
Формування цін на земельні ділянки в населених пунктах
Драпмовський 0.І., Іванова І.Б.
Проект УКРелс (Київ)
Bapтicть тієї чи іншої земельної ділянки формується в результаті дії багатьох факторів. Вона завжди конкретна i буде ІСТОТНО різнитися як у чаci за різних економічних умов, так i за місцем розташування: i не тільки в pозpiзi окремих регіонів країни, а й у різних районах певного міста i, навіть, у межах одного кварталу. Неостанню роль при цьому матимуть стадія освоєння земельної ділянки, cnoci6 та масштаб її використання, правовий стан та фізичні характеристики земельної ділянки.
Тому визначення вартості земельної власності не зводиться до простого математичного розрахунку, а встановлюється шляхом оцінки її корисності в економічних, фізичних, юридичних, містобудівних та фінансових термінах на підставі визначення реально можливої доходності землі з урахуванням співвідношення між попитом та пропозицією на земельні ділянки певного функціонального використання та місцерозташування.
Загалом можна казати про три групи факторів, що впливають на вартість земельної власності:
Кожний з факторів находить своє вартісне відображення в процесі ціноутворення на земельні ділянки.
Ілюстрацією цьому може слугувати інформація стосовно майже 1500 угод про продаж та ціни на землю в населених пунктах, що накопичена протягом двох років діяльності проекту "Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України".
Переважна більшість із загальної кількості проданих ділянок (понад 86 %) має комерційне використання - для розміщення магазинів, кафе, ресторанів, готелів, автозаправних станцій тощо. Решта - представлена земельними ділянками виробничих об'єктів та кондомінімумів. При цьому сума угод купівлі продажу розподіляється наступним чином: землі житлової забудови - 1 %, землі промисловості - 30 %, землі комерційного використання - 69 %. За площею структура продажів вiдпoвiднo становить 0, 48 i 52 %. Такий розподіл свідчить про сьогоднішній попит, де превалює комерційна функція, що забезпечує найвищу доходність від використання землі.
Останнє зумовлює i високий рівень цін на землі даної категорії. Показово, що за передані у приватну власність земельні ділянки комерційного використання площею 128,8 га було оплачено 12869,0 тис. грн., в той час як за 137,8 га земельних ділянок іншого використання сума угод становила 5711,3 тис. грн. В розрахунку на 1 м2 середньозважена ціна продажу земельних ділянок комерційного використання в 2,4 рази перевищують ціни продажу ділянок іншого використання.
При цьому ціна землі буде максимально високою лише за умови, що розмір та конфігурація земельної ділянки відповідають її функціональному використанню. Будь-яке відхилення від нормальних умов господарювання тягне за собою втрату цінності ділянки. Тому між розміром земельної ділянки та її ціною завжди існує взаємозв'язок.
Як правило, ціна 1 м2 обернено пропорційна розміру земельної ділянки. Однак, найвищу ціну у багатьох містах мають земельні ділянки площею 500-1000 м2, розмір яких відповідає нормативним параметрам для розміщення багатьох видів комерційної діяльності.
I все ж таки, основна роль у формуванні цін на земельні ділянки належить їх місцерозташуванню.
Земля - це специфічний товар, який завжди залишається на одному місці. Тому місцерозташування земельної ділянки істотно впливає на її вартість, оскільки при сприятливому значенні цього фактору - транспортної доступності наявності необхідної інфраструктури, характеру використання прилеглої території, - власник землі має можливість отримати найвищий доход з одиниці площі ділянки.
Показово, що при укладанні договорів купівлі-продажу в ході реалізації проекту "Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України" ціна 1 м2 земельної ділянки у великих містах на кілька порядків перевищувала ціну в малих містах та селищах. Наприклад, у м. Хирові Львівської області, кількість населення якого менше 5 тис. чол., за земельну ділянку деревообробного цеху в розрахунку на 1 м2 було оплачено лише 82 коп., в той час, як за земельну ділянку кафе у Донецьку, де населення перевищує 1000 тис. чол., - 122 грн./м2.
Тенденція до росту цін залежно від людності населеного пункту є цілком закономірною i пояснюється зростанням міської земельної ренти, яка зумовлена місцем населеного пункту в системі виробництва та розселення, рівнем облаштування території, активністю економічної діяльності, то напряму пов'язано з кількістю його населення. Якщо для МІСТ з кількістю населення менше 10 тис. чол. пересічне значення ціни продажу 1 м2 земельної ділянки становила лише 3,2 грн., то для міст з кількістю населення понад 1 млн. чол. цей показник складав 30,5 грн.
Деяке падіння цін, що має місце в групі міст з населенням 250-1000 тис. чол., є скоріш нехарактерним i пояснюється недостатньою кількістю продажів, серед яких превалювали значні за розміром земельні ділянки під виробничими об'єктами. Однак таке відхилення у загальній тенденції зайвий раз підкреслює необхідність врахування впливу на зміну цін не тільки розміру населеного пункту, а й розміру самої земельної ділянки, її освоєності та функціонального використання.
Неоднорідність характеристик земельних ділянок, які були продані у різних населених пунктів, може бути врахована через індекси структурних змін. Якщо загальний індекс цін (індекс постійного складу) показує зміну цін на землю як такових, без урахування впливу зазначених вище структурних факторів, то індекс структурних змін саме i відображає внесок цих факторів у формування середніх цін у містах з різною кількістю населення. Добуток індексів постійного складу та структурних змін дає індекс перемінного складу, який власне i відображає відношення середніх цін на землю у населених пунктах різних категорій.
Не менш важливим при аналізі цін на землю є врахування їх варіації в межах населеного пункту. Справа у тому, що зi зростанням розміру населених пунктів зростає i розмах варіації цін. Так, для населених пунктів з чисельністю населення до 10 тис. чол. різниця між найбільшим i найменшим значенням цін продажів земельних ділянок, здійснених в рамках проекту "Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України," становила лише 13,5 грн./м2, а для міст-мільйонерів цей показник вже дорівнював 120,8 грн./м2, що набагато перевищує різницю між середніми значеннями цін на землю, обчислених для даних категорій населених пунктів.
При цьому мова йде не про все різноманіття земельних ділянок у населених пунктах, а про варіанти значень цін, отриманих в результаті певного статистичного спостереження. Тобто, щоб охарактеризувати мінливість цін на землю у повному обсязі, необхідно мати дані цінової статистики для всієї території населеного пункту.
Прикладом такої форми статистичного спостереження може бути "Нормальна розцінка земель м. Києва", яка була опублікована в 1911 році Картування даних цієї збірки дозволило авторам побудувати ізопрайси, що відображають закономірності у зміні цін на землю, характерні i для сучасних МІСТ, а саме: зростання ціни від периферії до центру; від міжмагіст- рального простору до магістралі від промислових та комунально-складських зон до зон з житловою та громадською забудовою.
Типовим є також i суттєве зниження цін на земельні ділянки при їх внутрішньо квартальному розташуванні, i вкрай незначна частка земель, ціни на які сягають найвищого рівня. Наприклад, земельні ділянки, ціни на які перевищують половинне значення найвищої у місті ціни (800 руб. за садибне місце), складають менше піввідсотку загальної площі міста.
Сьогодні важливим джерелом інформації для учасників ринку та експертів з оцінки можуть стати регулярні публікації даних про стандартну вартість землі в межах міста.
Стандартна вартість землі, що визначається як середня вартість землі за 1 м2, обчислюється на базі цін, які були дійсно оплачені за нерухомість в районі, який характеризується тими ж умовами щодо розташування, використання та забудови землі.
Накопичення даних про ціни угод та іншої ринкової інформації доцільно проводити у розрізі економіко-планувальних зон, які об'єднують однорідні за споживними властивостями та функціональним використанням частини території міста. Це дозволяє при оцінці розглядати земельні ділянки з аналогічними варіантами використання чи з такими видами землекористування, які конкурують між собою на одній i тій же території міста, а значить робить можливим визначити загальний характер та тенденції змін вартості землі певного функціонального використання та місцерозташування.
На підстав значень стандартної вартості землі виводяться інші статистичні показники, які вкрай необхідні для оцінки. Зокрема:
| Примітка | 117/1,24 ЖБ-V |
- індекс стандартної вартості землі |
| 117 | - вартість 1м2 землі, грн. | |
| 1,24 | - коефіцієнт територіаломісткості забудови | |
| ЖБ | - категорія земель за функцією використання (землі житлової багатоповерхової забудови) | |
| V | - перевалююча поверховість забудови, поверхи |
Без використання цих показників стає не можливим застосовування методів експертної оцінки, що зорієнтовані на ринкові дані. Справа у тім, що оцінка оперує завжди конкретними поняттями i спрямована не на встановлення абстрактної цифри, а на визначення вартості, - найімовірнішої ціни, за яку земельна ділянка може бути продана i може бути куплена.
| Содержание, Глава 1а, 1б, 2а, 2б, 3а, 3б, 4а, 4б, 4с |
