Некоторые организационно-процедурныевопросы оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения
Семененко Б.А., канд. экон. наук,
Проект УКРелс (Сумы)
Аджиев Т.Н., консалтинговое предприятие
"Инвесткон" (Киев)
Экспертная оценка материальных и нематериальных активов, земельных участков и бизнеса - это относительно новый вид профессиональной деятельности в Украине. Становление экспертной оценки как профессий началось примерно с 1995 года, когда заметно активизировались процессы приватизации государственной собственности. В настоящее время можно с удовлетворением констатировать, что законодательная, нормативно-методическая и организационная основа института экспертной оценки в Украине в целом сформирована.
Особая роль экспертам-оценщикам отводится в ходе осуществления земельной реформы. Согласно Указу Президента Украины от 19 января 1999 года № 32 "О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения", стоимость приватизируемого участка определяется органами Госкомзема Украины исключительно на основании экспертной денежной оценки. На сегодняшний день в Украине сложились как минимум две независимые системы профессиональной сертификации экспертов-оценщиков: по линии Фонда государственного имущества Украины совместно с Украинским обществом оценщиков (УОО) и по линии Государственного комитета Украины по земельным ресурсам. Вероятно, здесь нет необходимости акцентировать внимание на недостатках и негативных последствиях подобной системы сертификации. Это тема для отдельного разговора. Отметим лишь, что уровень профессиональной подготовки оценщиков, имеющих сертификаты ФГИУ и УОО, опыт практической работы, организационная структура и нормативно-методическое обеспечение их деятельности несоизмеримо выше, чем у специалистов, сертифицированных Госкомземом.
Важнейшим и завершающим этапом проведения любой экспертной оценки является составление итогового отчета об оценке, в котором содержатся методологические и методические пояснения, допущения, расчеты и выводы эксперта. Как показывает практика, в ходе приватизации земель несельскохозяйственного назначения субъектами приватизации (да и самими оценщиками) этому документу не всегда уделяется должное внимание. Отчасти это понятно - для продавца и покупателя, в первую очередь, важен конечный результат оценки (т.е. стоимость участка), а не то, каким образом он был получен и в каком виде оформлен. Тем не менее, существуют Международные и Европейские стандарты оценки. Нормы профессиональной деятельности оценщика, утвержденные правлением УОО, которые в том числе регламентируют порядок, содержание и процедуру составления отчета об оценке. Не считаться с этими общепринятыми нормами не в праве ни один практикующий специалист, даже если он сертифицирован Госкомземом Украины и не является членом организованного профессионального объединения оценщиков. В противном случае солидарную ответственность за результаты оценки не возьмет на себя ни один "цеховой" экспертный совет, а юридическая значимость отчета, не соответствующего профессиональным нормам, может оказаться под вопросом со всеми вытекающими отсюда последствиями для оценщика.
Не являясь специалистами в области права, все же заметим, что согласно неписаным юридическим правилам при отсутствии специальной законодательной и инструктивно-методической базы, регламентирующей ТУ или иную сферу профессиональной деятельности, имеют силу документы, принципы и подходы общеметодологического характера, всеобщее признание которых зиждется на практическом опыте. В экспертной оценке к таковым относятся Международные и не противоречащие им Европейские стандарты оценки. Нормы профессиональной деятельности УОО, некоторые нормативные акты Украины в части приватизации государственного имущества, а также общепризнанные в мировой практике методы и принципы экспертной оценки.
Нельзя сказать, что в Украине порядок проведения экспертной оценки земельных участков и процедура составления итогового отчета совсем никак не регламентируются. На сегодняшний день в этой области действуют "Методика экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения", утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 16.06.99 г. № 1050 (далее Методика) и "Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения", утвержденный приказом Госкомзема Украины от 08.07.99 г. № 72 (далее Порядок). Сам факт появления этих документов, не смотря на ряд присущих им существенных недостатков методологического и методического характера, свидетельствует о признании органами Госкомзема Украины существования наряду с денежной нормативной оценкой земельных участков оценки иного рода - экспертной'.
Можно соглашаться или дискутировать по поводу понятийно-терминологического аппарата, интерпретации отдельных дефиниций, общеизвестных принципов, методов и процедур оценки, однако в целом следует признать, что для углубления земельной реформы в Украине и формирования вторичного земельного рынка Методика и Порядок сыграли Более детально о некоторых недостатках указанных документов мы писали в монографии Семененко Б.А., Телиженко A.M., Соколов Н.А. Приватизация и оценка городских территорий - Сумы: ВВП "Мрия-1" ЛТД, 1999. - 250 с 136 свою положительную роль. Тем более что для практикующего оценщика эти документы являются руководством к действию и обсуждению подлежат разве что на страницах открытых публикаций (что мы и делаем).
Нормативные требования к отчету об экспертной оценке приведены в пунктах 14-19 Методики и разделе 3 Порядка. На первый взгляд, они достаточно конкретны, не противоречат Стандартам оценки и Нормам профессиональной деятельности оценщика. Согласно указанным документам, отчет должен содержать:
Нам представляется, что данный перечень охватывает лишь те минимально необходимые (но не достаточные) требования, которые и отличают собственно экспертную оценку, скажем, от нормативной денежной оценки. Во всем остальном требования не очень жесткие, достаточно размытые и многовариантные в интерпретации (например, анализ эффективности использования участка, предпосылки для проведения оценки). В то же время такие важные аспекты, как условия и область использования результатов, ответственность эксперта, принятые допущения и полученные выводы, согласование и достоверность результатов оценки и т.д. в требованиях практически не отражены. И все это на фоне предельной регламентации методической и процедурной части Методики, хотя логика здравого смысла подсказывает, что должно быть наоборот. Уж кому, как ни сертифицированному эксперту-оценщику знать технику счета валового и чистого операционного дохода, ставок капитализации и дисконтирования, затрат на строительство и обустройство территории и проч. Ведь его специально этому обучали, а затем экзаменовали. Свидетельством полученных знаний и профессиональной состоятельности является квалификационный сертификат, дающий право на самостоятельную оценочную деятельность".
Впрочем, не стоит усложнять ситуацию. Идет объективный процесс становления новой профессии - эксперта по оценке земельных участков. Как и в любом новом деле без издержек роста не обойтись. И коль уж так получилось, что оценщик недвижимости и оценщик земли - это "разноведомственные" виды деятельности, причем "старожилы" оценки недвижимости свои сертификаты получали минимум на 4 года раньше, чем их более "молодые" коллеги, вероятно, будет уместным обратиться к опыту ФГИУ и УОО по регулированию экспертно-оценочной практики в ходе приватизации государственного имущества.
Основным инструктивным документом в этой области является "Положение о порядке проведения экспертной оценки государственного имущества при приватизации", утвержденное приказом ФГИУ от 02.02.95 г. № 100. Общая процедура оценки, в отличие от Методики и Порядка, приведена здесь в самом общем виде. Никаких формул, никаких ограничений, наставлений и регламентации, вторгающихся (или ставящих под сомнение?) в сферу профессиональной компетенции эксперта-оценщика. Предельно краток и пункт 15, в котором оговорены основные требования к отчету об оценке. Текущее и ненавязчивое руководство процессом оценки осуществляется посредством инструктивных писем, которые через региональные отделения ФГИУ доходят до всех оценочных фирм, имеющих генеральное соглашение с Фондом госимущества. Собственно контроль качества оценочных работ базируется на довольно жестком и непрерывном мониторинге отчетов об оценке, для чего в структуре ФГИУ создан специальный департамент. Кроме того, для выполнения рецензии работ (ревю) активно привлекаются ведущие оценщики Украины - члены экспертного совета УОО. Результаты контроля ежегодно публикуются в Государственном информационном бюллетене о приватизации. Нередки случаи, когда из-за неудовлетворительного уровня отчетов об оценке фирмы лишаются генерального соглашения с ФГИУ на осуществление данной деятельности.
Существенную роль в становлении отечественной экспертно-оценочной школы, в том числе и повышении уровня оценочных работ, играют Нормы профессиональной деятельности оценщика, утвержденные Советом УОО (в редакции от 18 августа 1999 г.). Кроме норм профессиональной этики (раздел 1), которые, безусловно, должен знать и соблюдать любой оценщик, в этом документе приведены важнейшие профессиональные требования собственно к процедуре оценки и составлению отчета. Для оценщиков земли, особенно, если они ранее не занимались оценкой и приватизацией государственного имущества, может оказаться чрезвычайно полезным раздел 3 этих Норм, в котором изложены требования к оценке недвижимости. Не смотря на то, что данный документ носит рекомендательный характер и не лежит в сфере гражданско-правовой ответственности, для практикующего оценщика его руководящая роль вполне обоснованна и очевидна.
Имея определенный опыт работы в области оценки и приватизации недвижимого имущества, включая земельные участки несельскохозяйственного назначения, считаем возможным высказать некоторые соображения по процедуре оценки, структуре и содержанию отчета. Разумеется, авторы не претендуют на исчерпывающее и бесспорное освещение данной проблемы и просят рассматривать нижеизложенный материал как одно из субъективных мнений. В качестве примеров использованы фрагменты из реальных отчетов по оценке стоимости земельных участков несельскохозяйственного назначения.
Прежде всего, практика убедительно подсказывает, что в зависимости от категории объекта, его целевого использования, стоимости участка, характера застройки, сроков выполнения работ и проч. отчет об оценке целесообразно представлять в двух форматах: полном (в нашем случае это от 30 страниц с приложениями) и сокращенном (до 15 страниц с приложениями). Такая дифференциация общепринята в международной практике и предусмотрена пунктом 3.16 Норм профессиональной деятельности. Здесь, в частности, указано, что допускается представление отчета в обобщенной и сокращенной формах. В этом случае все ограничения, связанные с толкованием и использованием отчета или результатов оценки, должны быть четко и однозначно оговорены в отчете. Сразу же отметим, что и полный, и сокращенный варианты отчета не противоречат требованиям соответствующих разделов Методики и Порядка.
Наиболее существенным фактором, предопределяющим целесообразность представления отчета в сокращенном формате, являются противоречия финансового порядка, связанные с соотношением между стоимостью выкупа участка и сопутствующими затратами на его приватизацию. Дело в том, что существует некий минимальный уровень стоимости оценочных услуг, ниже которого работа фирмы убыточна. Например, наши расчеты показывают, что для условий Сумской области самоокупаемость типичной оценочной фирмы (6-8 штатных сотрудников), расположенной в областном центре и работающей преимущественно по области, достигается при минимальной стоимости одного отчета на уровне 400-500 грн. и условии выполнения не менее 15 отчетов в месяц.
Однако, анализ данных о продажах в Сумской области в 1999 году свидетельствует, что 50 % проданных участков имеют площадь менее 300 м2 при средней стоимости 2690 грн. за участок. Если участь, что покупателю приходится платить за разработку землеустроительной документации, технический паспорт, отвод участка в натуре, то проблематичность оплаты услуг оценщика в размере 400 грн. (примерно 15 % от средней стоимости участка) вполне очевидна.
В то же время, трудоемкость составления полного отчета минимум в 1,5 раза выше, чем сокращенного. В итоге получается, что, с одной стороны, 400-500 грн. довольно обременительны для мелких землепользователей (каковых большинство), и нередко они отказываются от приватизации. С другой стороны, эта минимальная сумма не покрывает эксплуатационные издержки оценочной фирмы, связанные с обследованием объекта и подготовкой полноформатного отчета. В сложившейся ситуации экономить приходится на объеме отчета (но не на его качестве).
Ниже приведены выдержки из отчетов об оценке земельных участков (курсив) с некоторыми нашими комментариями.
Висновок експерта про оціночну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення.
Форма и содержание экспертного заключения, которое оформляется отдельным документом, установлены пунктом 3.7 и приложением 1 Порядка. По большому счету, их нельзя признать во всех отношениях безукоризненными, поскольку отсутствует четкая идентификация объекта оценки и взаимосвязь экспертного заключения с отчетом об оценке. Кроме того, согласующую подпись и печать принято выносить на верхнее поле страницы рядом с утверждающей подписью. Мы предлагаем следующую содержательную часть Заключения эксперта об оценочной стоимости земельного участка.
Експерти Семенвнко Борис Анатолійович та Панасовсший Юр1й Васильович, які діяли на підcmaвi договору від ... № ... між Відкритим акціонерним товариством 'Сумська товарно-виробнича компанія "Сумиголовпостач" (Замовник) та Експертно-консупьтаційним центром "Альянс-2000" (Експврт) про виконання експортної грошової оцінки земельної ділянки площею 102553 м2, наданої структурному niдpoздiлy Замовника - заводу "Газмаш" в постійне користування, роблять висновок про наступне.
Оціночна вapmicmь земельної ділянки несільськогосподарського призначення, розташованої за адресою: Сумська обл., Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 2, на дату оцінки становить ... грн. (прописом). У розрахунку на один квадратний метр вapmicmь земельної ділянки складає ... грн. (прописом).
Цей документ є невід'ємною i складовою частиною 3вimy про експертну грошову оцінку земельної ділянки, у якому наведені yсі передумови проведення оцінки, методологічні i методичні обґрунтування, пояснення, припущення та розрахунки, а також судження i висновки екcnepmiв.
Дата оцінки.
Експерт-оцінювач (підпис).
Директор ЕКЦ "Альянс-2000", експерт-оцінювач (підпис). Печатка.
Что касается налога на добавленную стоимость, то по этому поводу до сих пор нет полной ясности, а именно входит ли НДС или не входит в оценочную стоимость земельного участка. Это дело лежит за рамками профессиональной компетенции оценщика, и до прояснения ситуации более разумным было бы не отражать данное обстоятельство в экспертном заключении.
Загальні положення.
С точки зрения постановки задачи и параметров оценки, идентификации объекта и области применения результатов, методологической, методической и информационной базы, ограничений и условий использования отчета этот раздел имеет первоочередное значение.
Ця робота виконана Експертно-консультаційним центром "Альянс-2000" (далі "Експертна гpyna") за замовленням Відкритого акціонерного товариства "Сумська товарно-виробнича компанія "Сумиголовпостач" (далі "Замовник") відповідно до Договору на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки від ... № ...
Повноваження EKЦ "Альянс-2000" на здійснення експертної оцінки i компетенція експертної гpynu посвідчуються Угодою з Держкомземом України на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення від ... № .... а також іменними Сертифікатами експертів-оцінювачів № 18.007 від 18.09.99 р. та № 18.008 від 18.09.99 р., виданими Держкомземом України.
Мета оцінки - визначення оціночної вapmocmi земельної ділянки, що є о6'єктом оцінки, з урахуванням цивільно-правових обмежень та соціально-економічних умов, що склалися на дату проведення оцінки.
06'єкт оцінки - забудована земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 102553 м2, яка розташована за адресою: Сумська область, Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 2 (далі "06'єкт").
Відповідно до рішення V сесії Степанівської селищної ради ХХІІІ скликання від 15.04.99 р. та Державного акту на право постійного користування землею від 23.07.99р.. земельна ділянка надана структурному підрозділу Замовника - заводу "Газмаш" у постійне користування для розміщення промислово-виробничої бази.
Область застосування оцінки - встановлення найбільш iмoвipнoї ціни безконкурентного продажу земельної ділянки у власність існуючому землекористувачу.
Функціональне призначення ділянки - за категорією землекористування ділянка належить до земель npoмucлoвocmi i надана для здійснення виробничої та постачальницько-збутової діяльності.
Нормативно-правова база оцінки:
Методологічна та методична база оцінки:
Інформаційна база оцінки:
Обмеження та умови використання цього звіту.
Розрахунки виконані на підставі вихідної інформації, що була надана Замовником (в тому числі, В ycнiй формі) та зібрана експертною групою в ході обстеження 06'єкту. Уся надана інформація, перевірка якої неможлива з об'єктивних причин або виходить за сферу компетенції експертної групи, розглядається як достовірна. В ІНШИХ випадках для контролю об'єктивності розрахунків використовувалася інформація із незалежних джерел, офіційних статистичних довідників, мamepiалів відкритих публікацій i видань.
Оцінка вapmocmi 06'єкта проводилася на основі об'єктивності, неупередженого урахування вcix стосовних до предмету оцінки факторів i відповідальних думок виходячи з рівня професійних знань та кваліфікації експертної групи. Замовник вnpaвi посилатися на висновки та рекомендації, які містяться в цьому звimi.
Цей звіт має силу тільки в тому випадку, якщо він поданий цілком. включаючи Висновок експерта про оціночну вартість земельної ділянки i Сертифікат експертної грошової оцінки, та використовується з метою встановлення ціни безконкурентного продажу ділянки при зазначених вище умовах.
Експертна група не несе відповідальності за;
Огляд земельної ділянки, обстеження будівель, збір та обробка вихідних даних, розрахунки та складання звimy про оцінку здійснювалися з ... по ... Опис земельної ділянки, висновок про технічний i функціональний стан будівель та споруд відповідають даті обстеження 06'єкту.
Дата оцінки.
Дата складання звimy.
Tepмiн чинності звіту - шість місяців з дати оцінки.
Характеристика об'єкту оцінки.
Данный раздел, особенно для больших земельных участков, на которых размещены крупные предприятия, является особенно трудоемким. Обычно он состоит из пяти параграфов, наличие или отсутствие которых в основном и отличает полноформатный отчет от сокращенного. Для квалифицированной характеристики объекта оценки мало знать информацию собственно об оцениваемом земельном участке и расположенных на нем улучшениях. Необходимы демографические, социально-экономические и топографические данные о населенном пункте, его месту в областной и районной системах расселения, общие сведения о предприятии, его технико-экономические и финансовые показатели. В данном случае речь не идет исключительно об описательной процедуре, поскольку акцентировать внимание следует на тех сведениях, которые прямо или косвенно могут быть причислены к рентообразующим факторам и в последующем будут использоваться в расчетах, промежуточных рассуждениях, допущениях.
Источниками информации, необходимой для описания объекта оценки, могут быть ежегодные бюллетени областного управления статистики, генеральный план населенного пункта и материалы денежной оценки земель, пообъектная землеустроительная документация, инвентаризационное дело БТИ, проектно-сметная документация, результаты натурного обследования земельного участка и т.д.
Загальні відомості про населений пункт.
Селище міського типу Степанівка розташоване у західній частині Сумського району поблизу залізничної станції Торопилівка дільниці Суми - Ворожба Південної залізниці. Засноване у 1670 poці До складу Степанівської селищної ради входять населені пункти: смт Степанівка (центр селищної ради), с Головашівка, с. Глиняне. За матеріалами економічної оцінки земель 1988 року, територія, на якій розташована селищна рада, відноситься до шостого земельнооціночного району.
Територія смт. Степанівка витягнута з заходу на схід на 9 км i східною частиною межує з землями Сумської міської ради. Відстань від громадського центру Степанівки до центру м. Суми - близько 20 км. Через селище проходить автодорога обласного значення Суми - Конотоп.
Територія смт. Степанівка розташована на широких слабохвилястих міжбалочних вододілах зі слабо похилими схилами (0-3). В північно-західній частині селища проходить невелика i неширока балка з nocmiйним водотоком - струмком.
Грунтові води залягають на глибині 1-3 м i більше. Ґрунтоутворюючими породами є ліс, лесовидні суглинки та сучасні делювіальні відклади.
Площа населеного пункту (включаючи с. Глиняне) складає 763,3 га, в тому числі: сільськогосподарські угіддя - 419,9 га, лicoвкpumi площі - 15,8 га, вулична мережа - 83,4 га, інші відкриті землі - 5,2 га. Площа житлової забудови становить 91,4 га, громадська та промислова забудова - 127,5 га, господарські двори - 20,1 га. Забудова має переважно одноповерховий характер садибного типу. В центральній частині селища та в зоні переважної концентрації промислових підприємств (в районі станції Торопилівка) є кілька багатоповерхових будинків громадського та житлового призначення.
Степанівка - організаційно-господарський та культурно-побутовий центр Сумського району, селище міського типу районного підпорядкування. Населення на 01.01.2000р. складає 5,8 тис. чоловік. Кількість садиб-1785.
Близькість обласного центру, наявність залізничного та автомобільного сполучення обумовлюють розвиненість виробничого потенціалу та соціально-економічної інфраструктури населеного пункту. У структурі зайнятості превалююче значення належить промисловості, будівництву, матеріально-технічному постачанню та сільському господарству. Найбільш значимими промислово-виробничими одиницями є Сумсько-Степанівський цукрокомбінат, асфальтобетонний завод, ПМК-33, завод "Газмаш", виробничо-складські бази Облагробуду, Облпалива, Облміжколгосп-шляхбуду, райсільгосптехніки, УКС облвиконкому та ін. Основна частина підприємств розташована в районі станції Торопилівка поміж залізницею i автодорогою Суми - Конотоп.
Селище електрифіковане, значна частина газифікована мережним газом. Майже по всьому селищу діє телефон. Частково є централізоване водопостачання. Централізоване теплопостачання i каналізація вiдcymнi. У житлових будинках промислових об'єктів діє місцеве теплопостачання від котельних підприємств, та локальна каналізація.
Санітарна очистка mеpumopії селища проводиться його мешканцями. Вулично-дорожна мережа включає міжквартальні вулиці загальною довжиною 55,2 км, в т.ч. 16,3 км доріг з твердим покриттям. Основний вид пасажирського транспорту - автобуси та маршрутні таксі, які з'єднують населений пункт з обласним центром.
Сумарні витрати на облаштування смт. Степанівка станом на 01.01.99 р. складають 6763700 грн., в т.ч.: водопостачання - 883800, грн., санітарна очистка - 300620 грн., інженерне облаштування - 304200 грн., електропостачання - 1433050 грн., телекомунікації -355500-грн.. газопостачання - 1146290 грн., вулично-дорожна мережа - 2340240 грн.
Характеристика району розташування земельної ділянки.
Земельна ділянка, що оцінюється, розміщена в північному секторі периферійної частини смт. Степанівка в промислово-складській зоні iз залізничним сполученням поблизу станції Toponuлiвка. Згідно функціональному зонуванню, ділянка належить до категорії земель промисловості.
Межі ділянки чітко визначені в натурі, кути їх поворотів закріплені переважно стовпами огорож. В місцях їх відсутності встановлені межові знаки з металевих труб, шmupiв та дерев'яних cmoвniв, які знаходяться на зберіганні у землекористувача. 1нвентаризація земельної ділянки виконувалася в 1999 році спеціалістами AT "Сумський промпроект".
Відстань від об'єкту оцінки до:
обласного центру -16 км;
адміністративного центру смт. Степанівка -3,0 км;
залізничної станції Торопилівка -2,0 км;
автостанції -3,2км:
автомагістралі Суми-Конотоп -1,3 км.
Пішохідна доступність громадського центру селища становить 30-35 хвилин.
Ділянка займає внутрішньоквартальне положення промислово-складської зони i розташована в досить зручному з точки зору її цільового використання місці - у безпосередній близькості від товарної залізничної станції та автодороги з твердим покриттям.
Земельна ділянка витягнута у південно-західному - північно-східному напрямку. Західною стороною ділянка межує з пустирем, на якому розташовані відстійники Сумсько-Степанівського цукрокомбінату, північною - зi смугою відводу Південної залізниці, східною - з землями ВАТ "Інтернафтогазбуд", південною - із землями житлової забудови Степанівської селищної ради.
Опис земельної ділянки.
На дату обстеження на ділянці розміщалася промислово-виробнича зона заводу "Газмаш", до складу якої входять 6удівлі, споруди та інженерні комунікації промислового, складського, транспортного i адміністративно-побутового призначення.
Земельна ділянка має складну геометричну форму, яка до певної міpu нагадує велику лimepy "С". Довжина ділянки з західного румбу становить 600 м, північного - 280 м, східного - близько 500 м, південного - близько 320 м. Периметр ділянки - 2266,5 м. Фронтальною лінією, довжина якої приблизно 400 м, ділянка орієнтована на проїжджу частину вулиці Заводської. Навпроти розташовані ПМК-35 та виробнича база Облкомунгоспу.
За результатами інвентаризації площа земельної ділянки, що оцінюється, визначена в розмірі 102553 м2, в тому числі: під проїздами та тротуарами - 90345 м2, під виробничими спорудами - 12208 м2. Всі землі перебувають у постійному користуванні.
Ділянка, що оцінюється, має спокійний рельєф з незначним ухилом на північ. Абсолютні відмітки поверхні становлять 48-49м. Ґрунти - однорідні безпросадні з непорушеною водостійкою та нерихлою природною структурою. Інженерно-геологічний та гідрологічний стан ділянки задовільний - рівень ґрунтових вод перевищує три метри, небезпечні екзогенно-геологічні процеси не спостерігаються.
06'єкт оцінки забезпечується одним під`їзним шляхом для автотранспорту з твердим покриттям. На територію підприємства підведені три залізничні колії, які сполучаються з товарною станцією Торопилівка.
Ділянка в місцях проїзду технологічного автотранспорту i під`їзду до залізничної колії має асфальтобетонне (19217 м2) та залізобетонне (15835 м2) покриття. По периметру ділянка огороджена залізобетонним, металевим та цегляним забором загальною довжиною 2133 м, з яких залізобетонний складає 96 %. На mepumopії промплощадки розбиті газони з зеленими насадженнями.
Земельна ділянка примикає до вулиці з твердим покриттям, яка забезпечена наступними інженерними комунікаціями: енергопостачання, газопостачання, телефонні мережі. Централізовані теплопостачання, водопостачання та каналізація в межах вулиці відcymнi. Опалення та водозабезпечення приміщень здійснюються від власних котельної та водозаборів. Промислово-побутові cmічнi води через систему локальної каналізації скидаються у відстійники цукрокомбінату.
Згідно затвердженого Українського класифікатора прав обмеженого користування земельними ділянками землевпорядною документацією встановлені наступні обмеження та cepвimymu:
Далее следует параграф "Загальні відомості про підприємство". Учитывая, что данная информация, как правило, конфиденциальна, мы не приводим конкретные фрагменты из отчетов. Отметим лишь, что в этот параграф целесообразно включать следующие сведения: юридический статус предприятия, основные виды деятельности и выпускаемой продукции, характеристика структурных и производственно-технологических подразделений, краткая историческая справка. Затем приводятся основные технико-экономические и финансовые показатели предприятия (проектная мощность, существующий уровень использования мощностей, численность работающих, выпуск продукции в натуральном и стоимостном измерении, прибыль, рентабельность, стоимость основных фондов по группам, производственные затраты и т.д.).
Источником информации обычно служит бухгалтерская отчетность (баланс, отчет о финансово-имущественном состоянии, отчет о финансовых результатах и их использовании, ведомость учета основных фондов и амортизации), которая запрашивается за три последних года. Кроме того, целесообразно ознакомиться с бизнес-планом на текущий год, имеющимся практически на любом предприятии.
Характеристика забудови ділянки.
Рівень забудованості ділянки становить 11,9 %. Всього на mepumopії підприємства розташовані 23 капітальні будівлі, із яких 12 є основними, 11 - допоміжними. До основних будівель виробничого та адміністративно-побутового призначення належать: модуль-1 (склад з рампою), модуль-2 (цех та склад), адміністративний корпус, побутовий корпус, котельня, прохідна та незавершене будівництвом депо. Bci основні будівлі відносяться до I-III груп капітальнocmi з нормативним строком служби не нижче 100 років.
До числа допоміжних відносяться пересувні цільнометалеві будівлі побутового призначення (8 штук), бетонорозчинний вузол, навіс та iн.
Сумарна будівельна площа капітальних споруд становить 12208 м2, будівельний об`єм -113211 м3, загальна площа приміщень - 11662 м2.
Практично вci основні будівлі знаходяться у хорошому та задовільному технічному стані, допоміжні будівлі - в основному мають високий рівень фізичного зносу i потребують капітального ремонту або повного відтворення.
На ділянці також існують наступні спорудження та передавальні npucmpoї: три залізничні колії, замощення, загородження, наземні та підземні внутрізаводські інженерні комунікації три козлових крани, багаторічні зелені насадження.
Більш детальні вapmicнi характеристики будинків, споруджень i передавальних npucmpoїв (основні фонди 1-гpynu) наведені у додатках.
Деякі о6'ємно-планувальні характеристики за даними БТ1 по основних інвентарних об`єктах підприємства зведені в таблиці (формат таблиці: номер за порядком, найменування о6'єкту. площа забудови, висота будівлі, будівельний об'єм, внутрішня площа, рік будівництва).
Передумови проведення експертної оцінки.
В пункте 14 Методики (пункт 3.1 Порядка) указано, что отчет об экспертной оценке земельного участка должен содержать основные предпосылки (передумови) проведения оценки. Возможно, это самый замысловатый пункт требований, однозначная интерпретация которого далеко не очевидна. Наш уровень знания русского языка позволяет предположить, что "предпосылки проведения оценки" и "основания для проведения оценки" -это понятия одного порядка. Если предположение верно, то основания для оценки рассматривались в "Узагальненому викладі основних фактів та виcновків (резюме)" и в разделе 1 "Загальні принципи". Тем не менее, чтобы не нарушать нормативные требования Методики и Порядка, в состав основных предпосылок проведения оценки, по своему разумению, мы включили следующие параграфы: анализ исходной информации; анализ эффективности использования земельного участка; обоснование методов оценки.
Аналіз вихідної інформації.
Общий перечень документов, необходимых для проведения экспертной денежной оценки земельного участка, оговорен пунктом 1.5 Порядка. Однако суть анализа исходных данных должна заключаться не просто в сборе и составлении перечня документации, а в анализе информации на предмет выявления ее достоверности, объективности, репрезентативности и достаточности для использования в стандартных процедурах и методах оценки. Один из возможных вариантов анализа представлен ниже.
Для визначення оціночної вapmocmi земельної ділянки, що є об'єктом оцінки, Замовником надана наступна інформація:
Kpiм того, в ході обстеження 06'єкту, а також з інших джерел експертною групою отримані додаткові дані стосовно місцерозташування ділянки, технічного та функціонального стану 6уді-вель, соціально-економічного розвитку населеного пункту, грошової (нормативної) оцінки земельної ділянки, цін продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення по населених пунктах України, вapmocmi капітального будівництва в Сумській області та ін.
Разом з тим, слід зазначити, що при більш детальному аналізі вихідних даних можна виявити деякі несуттєві розбіжності та неточності які практично не впливають на о6'єктивність кінцевого результату. Зокрема, по деяких позиціях не співпадають роки вводу до експлуатації будівель i споруд за даними Замовника та даними бюро технічної інвентаризації. Не повністю заповнені розділі Звimy про фінансові результати та їх використання за 1997 piк Підводячи підсумок аналізу вихідної інформації, можна констатувати, що її склад i наявний обсяг в цілому достатні для визначення оціночної вapmocmi земельної ділянки та складання 3вimy про оцінку у відповідності до Порядку проведення експертної грошової оцінки, Норм професійної діяльності оцінювача та Міжнародних стандартів оцінки.
Аналіз ефективності використання земельної ділянки.
Анализ эффективности использования земельного участка с точки зрения соответствия критериям лучшего и наиболее эффективного использования является важнейшим и, по большому счету, конечным продуктом экспертной оценки, имеющим самостоятельную потребительскую значимость. Эта задача может решаться не только в контексте оценки стоимости земельного участка (вакантного или с улучшениями), но и при оценке недвижимости, бизнеса, инвестиционной привлекательности проектов, бизнес планировании и т.д. Ниже приведены два варианта анализа эффективности использования земельного участка.
Bapiaнm 1. Аналіз земельної ділянки з точки зору ефективності її альтернативного використання свідчить, що на сьогоднішній день ділянка використовується не досить раціонально, тобто рентний доход, що знімається з одиниці території при існуючому виді господарської діяльності, значно нижчий за середні по машинобудівній галузі показники. Це означає, що для обслуговування виробничого процесу по випуску АГНКС, які є основною поточною продукцією заводу, за будівельними та технологічними нормами необхідна менша за площею земельна ділянка, НІЖ та, що фактично знаходиться в користуванні. Причому, збільшення кількості виробляємої продукції в натуральних показниках не впливає на площу земельної ділянки.
Той факт, що фактичне використання ділянки не відповідає критеріям кращого та найбільш ефективного використання за показниками доходності зокрема, підтверджує досить низька для машинобудівних підприємств забудованість ділянки - 12 %.
Все це має цілком закономірні причини. Насамперед, об'єкт проектувався, будувався i деякий час функціонував як підприємство матеріально-технічного постачання та збуту, яке потребує відповідного земельного відводу. Зараз основною функцією заводу є виробнича, а не постачальницько-збутова. Тому для підвищення ефективності землекористування необхідна диверсифікація діяльності підприємства з метою реалізації, перш за все, постачальницько-збутової функції, для чого маються yci необхідні технічні, технологічні та організаційні передумови. При цьому одержання додаткового доходу можливе як за рахунок безпосередньої участі землекористувача в здійсненні постачальницько-збутової діяльності, так i за рахунок здачі "зайвої" mepиmopiї та відповідного устаткування в оренду, що в принципі відповідає намірам Замовника. Однак, взаємовигідні орендні відносини можливі лише після викупу земельної ділянки існуючим землекористувачем.
Kpiм того, в якості ще одного варіанту підвищення ефективності використання ділянки при альтернативних напрямах господарської діяльності можна розглядати розширення виробничих потужностей заводу "Газмаш", тобто будування на mepumopiї проммайданчика нових цехів, освоєння нових конкурентоспроможних видів продукції. В свою чергу, це зменшить можливocmi реалізації постачальницько-збутової функції. Однак, цей варіант підвищення ефективнocmi землекористування на сьогоднішній день є занадто капіталомістким та ризикованим Його реалізація можлива у перспективі в більш стабільних економічних умовах.
При існуючому цільовому використанні ділянки внутрішніми факторами збільшення прибутковості земельно-майнового комплексу є зростання валового доходу за рахунок збільшення кількості та зменшення co6iвapmоcmi виробляємої продукції (АГНКС), усунення непродуктивних втрат i досягнення середньогалузевих показників фондорентабельності та фондовіддачі, як мінімум кінця 80-х років. Наприклад, найближчим часом у якості індикативних показників потенційної прибутковості майнового комплексу доцільно розглядати планові техніко-економічні показники на 2000 piк, якими передбачається виробництво ... АГНКС, що дозволило би одержати ... грн. прибутку при рентабельності на piвні ...%.
Зрозуміло, зовнішніми факторами зростання доходності бізнесу і підвищення ефективності використання власності є ста6ілізація економічного становища та подолання економічної кризи в базових галузях npoмиcлoвocmi.
Слід також враховувати, що особливості місцерозташування 06'єкту, виробнича та відтворювальна структура основних засобів жорстко i однозначно визначають напрямок цільового використання земельної ділянки - виробнича i постачальницько-збутова діяльність. Саме в цих межах i треба шукати вapiaнmu її кращого та найбільш ефективного використання.
Якщо частину проммайданчику підприємства в місцях, облаштованих для зберігання мamepiaлiв, зокрема, металу, після приватизації ділянки гіпотетично можна розглядати як об'єкт орендних відносин, то виходячи з функціонального призначення наземних будівель i споруд їх здача в оренду разом з земельною ділянкою виглядає дуже проблематичною навіть після приватизації ділянки. Тому річна орендна плата при використанні методу прямої капіталізації не може виступати як показник поточної або потенційної прибутковості об'єкту у зв'язку з неможливістю одержання такої. На наш погляд, оцінка забудованої земельної ділянки повинна здійснюватися за показниками ефективнocmi бізнесу, що співпадає з існуючим використанням ділянки.
Варіант 2. Аналіз земельної ділянки з точки зору ефективності її альтернативного використання свідчить, що вu6ip напрямку комерційної діяльності на стадії попереднього погодження місця її розташування та розробки проекту забудови відповідає критеріям кращого та найбільш ефективного використання власності за умови забезпечення належної якocmi послуг, що надаються. Розташування ділянки, недостатня насиченість місцевого ринку конкурентоспроможними підприємствами, що реалізують пально-мастильні мamepiaлu населенню, дозволяють сподіватися на одержання стійкого прибутку.
При цьому зовнішніми факторами зростання доходності бізнесу є стабілізація економічного становища та підвищення купівельної спроможності споживачів послуг. Більш ефективні альтернативні варіанти комерційного використання ділянки в умовах, що склалися в населеному пункті, відсутні. При існуючому функціональному використанні ділянки внутрішніми факторами збільшення прибутковості земельно-майнового комплексу є завершення будівництва й облаштування прилеглої mepumopiї, а також часткова диверсифікація господарської діяльності за рахунок розширення переліку послуг (технічне обслуговування i паркування автомобілів, роздрібна торгівля товарами nepшої необхідності), що, в принципі, передбачено проектом забудови. Прийнявши за основу дане припущення, експертна група вважає, що потенційна прибутковість АЗС при оцінці чистого операційного доходу повинна, як мінімум, відповідати середньостатистичним показникам рентабельності автозаправних станцій у мicmax Сумської облаcmi (тобто не нижче 6-8 %).
Слід також враховувати, що особливості місцерозташування i цільове призначення ДІЛЯНКИ не дозволяють розглядати її як об'єкт орендних відносин на вторинному ринку. Здача ділянки в оренду гіпотетично можлива, але тільки після завершення будівництва, приватизації землі і поліпшення економічної ситуації. Тому річна орендна плата при використанні методу прямої капіталізації не може розглядатися в якості показника поточної або потенційної прибутковості 06'єкту у зв'язку з неможливістю одержання такої. На наш погляд, оцінка забудованої земельної ділянки повинна здійснюватися за показниками ефективності бізнесу, що співпадає з існуючим використанням ділянки.
Обґрунтування методів оцінки.
Враховуючи nepeлік наданої інформації, характер розміщення та функціонального використання земельної ділянки, експертна група вважає, що найбільш імовірна ціна продажу ділянки у власність повинна розраховуватися на основі використання техніки залишку для землі з наступною перевіркою отриманого результату за порівняльно-аналітичним методом i з урахуванням грошової нормативної оцінки. При цьому процедура оцінки фактично формалізується за рахунок чотирьох зазначених в Порядку проведення грошової експертної оцінки підходів: капіталізації чистого доходу, урахування витрат на будівництво та освоєння території, співставлення ЦІН продажів та методики грошової (нормативної) оцінки.
При оцінці капіталізованої вapmocmi земельно-майнового комплексу слід застосовувати метод прямої капіталізації чистого операційного доходу. Дисконтування річних грошових потоків недоцільне, оскільки вci вони мають однакову направленість (cymmєвi капітальні вкладення не передбачаються), a їх розмір не визначений за роками.
Валова річна доходність 06'єкту та очікуваний чистий операційний доход розраховуються на підставі 3вimiв про фінансові результати та їх використання за 1997-1999 роки, а також виходячи з кращого та найбільш ефективного використання майна при існуючому виді діяльно-cmi за трьома сценаріями; песимістичним, реальним, оптимістичним. Розрахунок ставки капіталізації ґрунтується на кумулятивному методі.
Вартість відтворення цілісного майнового комплексу визначається на основі даних бухгалтерського обліку основних фондів I-III груп з урахуванням індексу вapmocmi будівельно-монтажних ро-6im, обладнання та оптових цін на продукцію машинобудування на дату оцінки. Залишкова відновна вартість капітальних активів та коефіцієнти залишкової придатності 6удівель, споруд, передавальних npucmpoїв, обладнання i устаткування визначаються за показниками фізичного зносу відповідних груп основних фондів, встановленими експертним шляхом.
Для додаткової перевірки результатів оцінки застосовано порівняльно-аналітичний метод, який ґрунтується на даних о продажах земельних ділянок несільськогосподарського призначення в населених пунктах України у 1998-1999 роках, узагальнених за допомогою методів математичної статистики.
Щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то, як відзначалося вище, вона не є ціноутворюючою у відношенні до ділянок несільськогосподарського призначення, що приватизуються шляхом безконкурентного викупу. В контексті визначення оціночної вapmocmi, що є метою даної роботи, нормативна оцінка має прийматися лише до відома.
Для забезпечення порівнянності первинної інформації та проміжних розрахунків (наприклад, кошmopucної вapmocmi 6удівництва, відновної вapmocmi будівель i споруд, валового доходу, операційних витрат, очікуваного прибутку та iн.) за фактором часу в роботі можливе застосування до-парових еквівалентів витрат та результатів відповідних періодів за офіційним курсом НБУ.
Узгодження результатів експертної оцінки.
Окончательный вывод об оценочной стоимости земельного участка принимается на основании сравнительного анализа результатов оценки при помощи различных методических подходов. Во главе угла согласования результатов лежит процедура обоснования итогового суждения эксперта-оценщика относительно достижения конечной цели оценки. В данном случае - это определение оценочной стоимости земельного участка с учетом условий купли-продажи, социально-экономических факторов, влияющих на эту стоимость, и гражданско-правовых ограничений относительно использования результатов оценки.
При согласовании результатов экспертной оценки во всех случаях надо руководствоваться основным профессиональным правилом оценщиков - принципом разумной осторожности. Этот принцип предполагает в условиях недостаточной информационной обеспеченности расчетов, неопределенности промежуточных суждений, при отсутствии возможности объективного обоснования преимущества того или другого результата принятие наиболее пессимистических оценок.
В самом общем случае в ходе сравнительного анализа должны учитываться, как минимум, такие социально-экономические (факторы и гражданско-правовые ограничения:
На узгодження в рамках цього Звimy виносяться наступні результати оцінки:
|
-420000 грн.; -431750 грн.; -1310627 грн. |
Як відзначалося у параграфах 3.2 i 4.3, нормативна грошова оцінка відноситься до сфери о6-ліково-фіскального регулювання відносин власності на землю. Тому вона за умов, що склалися в економіці України. не відображає суму коштів, за яку ділянка може бути проданою у власність існуючому землекористувачу, тобто не є ціноутворюючою.
Щодо вapmocmi ділянки, розрахованої за методом залишку для землі та порівняльна-аналітичним методом, то відносна погрішність отриманих результатів не перевищує 3 %, що набагато нижче гранично припустимих для експертно-оціночних po6im розбіжностей.
Враховуючи те, що:
Таким чином, спираючись на викладені в цьому 3вimi факти, припущення, судження i висновки, експертна група вважає, що оціночна вартість земельної ділянки, розташованої за адресою: .. , з урахуванням усіх вищенаведених обмежень на дату оцінки становить 420000 грн. (чотириста двадцять тисяч гривень). Урозрахунку на 1 м2 оціночна вартість земельної ділянки складає 4,10 грн. (чотири гривні десять копійок).
Несколько слов о Сертификате объекта оценки, форма которого утверждена Госкомземом Украины. По большому счету, это не сертификат, а мини-отчет об экспертной оценке, В зарубежной практике такие стандартизированные формы отчета применяются при оценке рыночной стоимости типовых объектов недвижимости и земельных участков на открытом конкурентном рынке, когда заказчика не интересуют ограничения, допущения, промежуточные выводы, методологическая и методическая базу оценки и т.д. Главное - конечный результат. Если оценщик ошибся, то страдает его деловая репутация.
На наш взгляд, форму Сертификата необходимо упростить, добавив при этом некоторые существенные параметры (например, периметр участка, длину фронтальной линии, износ зданий и сооружений, строительный объем, год ввода в эксплуатацию). Особое удивление вызывает пятый раздел Сертификата, для однозначной интерпретации и заполнения которого необходима отдельная инструкция.
В разговорах с ответственными работниками центрального аппарата Госкомзема, осознающими недостаточный уровень подготовки оценщиков, приходилось слышать, что было бы полезным подготовить некий эталонный отчет об экспертной оценке по аналогии с эталоном технической документации по денежной оценке земель (на примере г. Бровары). По нашему глубокому убеждению, этого делать ни в коем случае нельзя. Эталоны в практике экспертной оценки неуместны. Другое дело, публикация альбомов, содержащих наиболее удачные отчеты в соответствии с профессиональными требованиями и стандартам по разнофункциональным типам земельных участков. И чем больше будет таких отчетов, тем лучше.
| Содержание, Глава 1а, 1б, 2а, 2б, 3а, 3б, 4а, 4б, 4с |
