Досвід продажу земельних ділянок несільськогосподарського
призначення разом з майном комунальної власності в місті Рівне.
ВасюкЯ.Б., Проект УКРелс (Рівне)
За сім років проведення приватизації державного та комунального майна в багатьох фахівців, причетних до процесу, склалося певна спільність бачення проблем та наслідків, що постали.
З однієї сторони, розглядаючи процедуру реформування державної монополії на власність, як процес суспільно-економічний, слід відмітити, що підхід на прискорення "масової приватизації", започаткований відповідними Указами Президента, дав основний позитивний результат - В пострадянському суспільстві масово став формуватися суспільний прошарок дрібних власників i відповідно виникли передумови становлення ринку нерухомості.
З іншої сторони, контингент нових власників не зміг набути вcix ознак незалежного прошарку населення в суспільстві, практично залишившись прив'язаним до державної монополії володіння землею, на якій розташовано приватизоване майно. Мало того, за даними Комітету з приватизації Рівненської міської ради для 53 приватизованих окремостоячих об'єктів комунальної власності, під які можливе відведення земельної ділянки, визначення статусу земельних ділянок під приватизованими приміщеннями залишається одним із проблематичних наслідків проведення приватизації майна без врахування фактору землі.
У вітчизняних та іноземних аналітиків ствердилася думка про те, що однією з головних причин "штучного" роз'єднання логічно неподільного поняття "нерухомості" започаткувалося на етапі первинного його розподілу - приватизації завдяки тому, що процедура врегулювання процесу, зокрема одного із найважливіших його етапів - оцінки, перебуває у відання різних відомств - Фонду державного майна України та Державного комітету України по земельних ресурсах. Як відомо, спроби проведення приватизації автозаправних станцій та об'єктів незавершеного будівництва разом з земельними ділянками не набули масовості, можливо, в силу тих же причин. Але кожному учаснику процесу приватизації добре відомо, що значна частина об'єктів користувалася попитом не стільки завдяки цінності самого майна, скільки більш значимій цінності його місцерозташування. I не секрет, що процедура визначення стартової ціни, встановлена для конкурентних способів приватизації майна, не завжди давала можливість досягнути ціни продажу, максимально наближеної до вже зформованого попиту.
Особливо гостро постає питання, коли до приватизації планується пропонувати об'єкти, які міська влада в часи відсутності бюджетного дефіциту планувала би до знесення або до капітальної реконструкції. Саме відсутність коштів на будівництво i реконструкцію змусила міську владу встановити статус так званих "ветхих" приміщень. А фактор ймовірної низької ціни продажу комунального майна, розміщеного в потенційно привабливому місці, став визначальним в підтримці ініціативи по приватизації комунального майна разом з земельними ділянками. Крім того, цікавість до проблеми зумовлювалася започаткуванням процесу встановлення ринкової вартості земельних ділянок з застосуванням конкурентних способів продажу.
Спробу поєднати інтереси потенційних покупців, запропонувавши ЇМ приватизувати майно разом з земельними ділянками, міська рада започаткувала в грудні 1998 року, прийнявши на ceciї" відповідне рішення. Вважаючи, що нині діюча законодавча база місцевого самоврядування дає широкі повноваження розпорядження майном, а Указ Президента від 12 липня 1995 р. № 608 "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" на законодавчому piвнi встановлює основи процедури приватизації земельних ділянок, які знаходяться під об'єктами, що приватизуються, міська рада наділила Комітет з приватизації - виконавчий орган міської ради повноваженнями по підготовці та продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення.
Безумовно, при цьому витримано встановлену компетенцію міського управління земельних pecypciв, як учасника процедури підготовки. Kpiм того , для апробації процесу в місті рішенням міської ради затверджено перелік, куди ввійшло чотири об'єкти комунальної власності, що приватизуються способом аукціону разом з земельними ділянками. Це були достатньо різні за своєю привабливістю об'єкти, розташовані в різних районах міста. Як i будь-які перші кроки, а особливо в такому відповідальному npoцeci, як роздержавлення, де скрупульозність та педантичність дотримання процедури є запорукою незворотності процесу, далися непросто. Завдяки спільній участі міської виконавчої влади, міського управління земельних pecypciв та допомоги представників Київського офісу проекту УКРЕЛС за три місяці після прийняття рішення об'єкти було виставлено до продажу.
Щодо етапів підготовки земельних ділянок, то перш за все, після прийнятгя рішення ceciї про продаж об'єктів разом з земельними ділянками Комітет з приватизації як виконавчий орган, уповноважений радою здійснювати продажу, виступив замовником проекту відведення земельних ділянок під 06'єктами, що приватизуються. Цільове призначення по кожній з ділянок встановлювалося, виходячи з умов приватизації майна та перспективного плану забудови міста. Проекти відводу відповідно до встановленої процедури затверджувались рішенням ceciї міської ради. Оплата виконаних po6iт проводилась Комітетом з приватизації в рахунок суми, доданої до стартової ціни об'єкту.
Стартова ціна об'єкту в цілому встановлювалась на підставі суми затверджених вартостей для майна та земельної ділянки. Варто особливо наголосити на тому, що стосовно затвердження ціни продажу земельної ділянки, рада наділила такими повноваженнями міського голову. Таке рішення зумовлено негативним досвідом розгляду радою питань оцінки вартості майна, що підлягає приватизації або вже приватизовано. Стартова ціна для майна встановлювалась відповідно до методики за даними бухгалтерського обліку по балансовій вартості. Ціна земельної ділянки встановлювалась відповідно до "Методичних рекомендацій з експертної грошової оцінки земельних ділянок", затверджених наказом Держкомзему від 12.11.98.р. № 118.
Отже, перші публікації про продаж в Рівному з аукціону об'єктів комунальної власності разом з земельними ділянками, відведеними під них, з'явилися в місцевій пpeci в березні 1999 року. До несприятливих цьому процесу факторів слід віднести те, що в цей час Комітет з приватизації втягується в судову тяганину з приводу визнання його, як продавця комунальної власності платником ПДВ (податку на додану вартість). I, якщо процес рекламування виставлених на аукціон об'єктів розпочався за активної участі керівництва міської ради та Комітету з приватизації, то незрозумілі дії податкової міліції арешт керівництва Комітету та блокування його рахунків - напевне стали фактором, що зумовив перші негативні результати як процесу приватизації майна в місті, так i перші спроби здійснити приватизацію майна разом з землею.
Виконання однієї з найбільш важливих умов проведення відкритих торгів - активної реклами - не було фактично здійснено. Як результат, на кожен об'єкт подали заяву лише по одному покупцю. По процедурі, встановлений для приватизації майна відповідно до "Положення про порядок визначення та застосування cпoco6iв приватизації щодо об'єктів малої приватизації", затвердженого наказом Фонду державного майна від 30.07.98 р. № 1511, продаж майна здійснюється покупцеві, що подав заяву, за ціною, встановленою на підставі експертної оцінки.
Таким чином, перший об'єкт в м. Piвне було продано разом з земельною ділянкою покупцеві, який не мав конкурентів на аукціоні, за таким співвідношенням цін: нежитлове приміщення площею 81,4 м2 - 4904 грн., земельна ділянка площею 240 м2 - 7120 грн. Така ж доля спіткала ще один об'єкт, де співвідношення цін було наступним: нежитлове приміщення площею 46 м2 - 2742 грн., земельна ділянка площею 187 м2 - 4034 грн. До певної міри перший ycпix мали об'єкти з достатньо низькими цінами. Інші об'єкти, де стартові ціни були значно вищі, відповідно до процедури були виставлені на аукціон повторно. Повторний аукціон відбувся ycпішнo, хоча стрімким зростанням цін, як це бувало при продажі майна, він не характеризувався. Співвідношення аукціонних цін по об'єкту було наступним: нежиттьове приміщення площею 248,7 м2 - 686 грн., земельна ділянка площею 1156 м2 - 27914 грн. Не подано жодної заяви на об'єкт, що повторно виставлявся на аукціон, де співвідношення стартових цін було таким: приміщення 1110,8 м2 - 206981 грн., земельна ділянка площею 2657 м2 - 83389 грн.
Підводячи пiдcyмки перших спроб приватизації майна разом з земельними ділянками в м. Рівне можна зробити наступні висновки.
По об'єктах, які знайшли своїх власників, ціни продажу землі значно перевищували ціни продажу майна. Фактично можна було б стверджувати вищу цінність самого місцерозташування об'єкту, ніж приватизованого майна, i, як результат, отримання власником - радою більшої суми виручки від комплексного вирішення питання. Хоча icнyє з цього приводу інша точка зору, яка стверджує, що незалежно від того, з землею чи без землі виставлено до приватизації об'єкт, в умовах, коли земельні ділянки можна отримати в постійне користування, ціна за об'єкт дається така, більша за яку в даних умовах бути запропонована не може. Тобто, достатньо високий рівень ціни на землю фактично додав той максимальний рівень, який об'єкт без землі міг би досягнути в результаті росту цін на відкритих торгах.
З позиції міської влади в обох твердженнях є позитивні моменти. Якщо вважати справедливим твердження про вищу цінність місця розташування об'єкту (земельної ділянки) від майна, то влада фактично застрахована від ймовірності продажу об'єкту, який як майно має невисоку цінність.
Тому твердження про ту ціну, яку можуть дати за об'єкт i за умови отримання земельної ділянки в постійне користування, має з позиції місцевої влади все ж ризик, закладений процедурою формування стартової ціни на основі балансової вартості майна, яка часто є досить низькою, що характерно для приведених прикладів. I все ж, пропонуючи до продажу майно разом з земельними ділянками, міська влада усвідомлює не тільки економічний ефект наповнення бюджету за рахунок коштів, отриманих від продажу землі, а й суспільну значимість процесу формування власників землі та повноцінного ринку нерухомості. Робота в даному напрямку продовжується. Зважаючи на невисокий попит на об'єкти, що приватизовувалися разом з землею, з очевидно високими стартовими цінами, внесено до запровадження процедуру, коли переможець конкурентного способу приватизації майна отримує право, наперед гарантоване йому рішенням ради, викупити земельну ділянку під об'єктом за ціною, встановленою за експертною оцінкою, без зростання ціни землі при зростанні ціни на майно.
Такий підхід, коли з часом вже власник приватизованого майна виступає покупцем земельної ділянки, відповідає процедурі, встановленій Указом Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення від 19.01.99 р. № 32. Таке право закріплюється за потенційним власником на етапі прийняття радою рішення про продаж майна разом з земельною ділянкою i в послідуючому, коли вже майно продано, підтверджується в умовах договору купівлі-продажу майна. Фактично переможець конкурентного способу лише набуває права на викуп земельної ділянки, ціна ж на ділянку не змінюється. Об'єкти, визначені рішенням ради до продажу по такій схемі, знаходяться в роботі. Перші результанти очікуються в першому кварталі наступного року.
Цілком можливо, що покупці майна i відмовляться використати своє право на викуп землі, а лише звернуться за отриманням права постійного землекористування. Прогнозувати позицію ради в такому випадку досить складно. Слід зауважити, що автору, як представнику міського депутатського корпусу, доводилося "лобіювати" питання продажу земельних ділянок Hecільськогосподарського призначення на сесіях міської ради. В силу представництва, як серед депутатів, так i в місцевій виконавчій владі представників з різною політичною орієнтацією та різних бізнесових інтересів, процес хоча i рухається, але достатньо складно. I якщо на перших порах відчутною була підтримка підприємців та керівників приватизованих підприємств, то процес запровадження податків на землю за грошовою оцінкою земель міста, прийнятою в квітні 1999 року, де грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки для приватизованих підприємств, в статутах яких значиться мета - отримання прибутку, а також виписані - види діяльності "на вci випадки життя", знаходиться в межах 90 - 120 грн. утрудняє проходження процедури прийняття рішень про продаж земельних ділянок.
Незважаючи на існуючі проблеми, а також практично відсутність суттєвих результатів від першої спроби конкурентної продажі землі, керівництво міської ради має наміри підтримувати процес приватизації майна разом з землею, вважаючи його суспільно необхідним i придатним.
Вексельні схеми викупу земельних ділянок
несільськогосподарського призначення.
Семенов Г. В., проект УКРелс (Київ)
1. Розуміння термінів, що використовуються.
Підприємство - підприємство, яке викуповує земельну ділянку.
Рада - місцева рада, яка є отримувачем коштів за викуп землі.
Tpemi особи - юридичні особи, які бажають придбати вексель, продукцію, отримати послуги або роботи від підприємства та розрахуватися з ним за це грошовими коштами.
Банк - банк або торговець цінними паперами, що може здійснювати операції з реалізації векселів третім особам.
Реалізація векселя - операції, які на своїй кінцевій стадії передбачають перерахування на рахунок місцевої ради грошових коштів за отриманий нею вексель. До цих операцій відносяться:
Індосамент - передавальний напис на векселі.
2. Загальний опис.
Поштовхом до розробки вексельних схем та їх застосування є необхідність допомогти підприємствам здійснити викуп земельної ділянки за рахунок надання продукції, послуг або виконанням робіт, при цьому забезпечити надходження грошових коштів за викуп на рахунки рад.
Особливістю цих схем є те, що підприємства мають змогу здійснити викуп земельної ділянки за грошові кошти навіть у тих випадках, коли відсутні такі кошти на розрахунковому рахунку або якщо при реалізації власної продукції підприємства не зацікавлені в поступленні коштів на їх розрахункові рахунки, тобто у випадку наявності боргових документів на безспірне списання коштів на користь сторонніх організацій, або, іншими словами, картотеки № 2.
3. Опис схеми.
Відповідно до Указу Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення", оплата вартості земельної ділянки може здійснюватись за згодою сторін із розстроченням платежу. В даний час на практиці ця правова норма застосовується у формі торгівлі у розстрочку (Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств"), тобто підприємство на користь місцевої ради поступово сплачує протягом визначеного договором купівлі-продажу терміну дискретних грошових сум.
В даному документі пропонуються відмінні форми розрахунків з місцевою радою з використанням векселів, хоча вони також базуються на принципі розстрочення платежу (правова підстава - лист від 27.10.99 р. №10839/18 Державної комісії з цінних паперів та фондовому ринку).
Bci нижченаведені схеми з використанням векселів були розроблені виходячи з наступних принципів: місцева рада за продані земельні ділянки отримує грошові кошти; підприємство за викуп землі розраховується векселем. Суть таких схем полягає в наступному:
Для продажу земельної ділянки місцева рада після прийняття відповідного рішення щодо продажу земельної ділянки повинна заключити з підприємством відповідний договір купівлі-продажу. За цим договором місцева рада зобов'язується після оплати підприємством суми вартості земельної ділянки передати її у власність підприємству.
У зв'язку з тим, що місцева рада за продаж земельної ділянки бажає отримати грошові кошти, а перерахування грошових коштів між підприємствами здійснюються за допомогою розрахункових документів у порядку, передбаченому інструкцією №7 "Про безготівкові розрахунки в господарському обороті України", затвердженою постановою Правління Національного банку України від 02.08.96 р. № 204, підприємство має змогу розрахуватись з місцевою радою векселем, як однією із форм розрахункових документів (п.6 вищезазначеної інструкції).
Це є правовою підставою здійснення розрахунків за викуп земельної ділянки між підприємством та відповідною місцевою радою, якщо місцева рада бажає отримати грошові кошти не раніше за передбачений на векселі строк.
У випадку, якщо місцева рада бажає отримати грошові кошти раніше за строк, обумовлений векселем, необхідно розглянути вексель не тільки як розрахунковий документ, а значно ширше. Так, у відповідності до ст. 21 Закону України "Про цінні папери та фондову біржу", вексель є цінним папером, який засвідчує безумовне грошове зобов'язання векселедавця (підприємства) сплатити після настання строку певну суму грошових коштів oco6i, яка володіє векселем (рада).
Тобто, при видачі підприємством місцевій раді векселя остання набуває право не тільки на здійснення розрахунку (отримання грошових коштів) а обумовлений векселем термін, але й право на безумовне грошове зобов'язання підприємства перед нею та право володіння векселем як цінним папером та валютною цінністю (Декрет Кабінету Міністрів України "Про систему валютного регулювання та валютного контролю" та роз'яснення Міністерства юстиції України від 15.10.1998 року № 13-35-1308), що дає можливість його використання у відповідності до o6iгy валютних цінностей та цінних паперів.
Переваги, які надає оформлення договорів купівлі-продажу земельних ділянок векселем у порівнянні з договорами купівлі-продажу з розстрочкою полягають у наступному. Рада:
У свою чергу, підприємство має можливість розрахуватись за викуп земельної ділянки з радою не грошовими коштами, а векселем (власним або іншого підприємства), який отримується за товар, з наступним його продажем третім особам, що зацікавлені в цьому.
В реалізації цього процесу зростає значення банків. У відповідності до п.З інструкції №7 "Про безготівкові розрахунки в господарському обороті України", затвердженої постановою Правління НБУ від 02.08.96 р. № 204, "безготівкові розрахунки між підприємствами, фізичними особами здійснюються через банківські установи шляхом перерахування коштів з поточних рахунків платників на поточні рахунки отримувачів коштів" та у відповідності до Положення № 258 "Про операції банків з векселями", затвердженого постановою Правління НБУ від 28.05.99 р., особисто банкам надано право здійснювати 6aзовіi операції з векселями. Насамперед, це такі операції як:
Тому при залученні векселів до процесу викупу підприємствами земельних ділянок автоматично втягуються в цей процес i банківські установи. Використання вексельних схем сприятиме банку в інформованості щодо процесів становлення ринку землі. Таким чином, використання цих схем дає змогу підприємствам, з одного боку, почати співробітництво з банками з питань o6iry розрахункових документів, цінних паперів та інших валютних цінностей на створюваному ринку землі в Україні, удосконалити форми своїх розрахунків з підприємствами та організаціями , зробити їх більш гнучкими (по відношенню до товару). 3 іншого боку, збільшити об'єми приватизації земельних ділянок та коло зацікавлених суб'єктів. Ця співпраця може покласти початок плідної роботи на ринку землі, оскільки підприємства зацікавлені у здійсненні операцій з землею, а банки є організаціями, на які покладено базові функції роботи з розрахунковими документами, цінними паперами та документами, які свідчать про права на речі (факторинг та інше), без яких ринок землі в Україні не може існувати.
4. Здійснення розрахунків за викуп земельної ділянки власними векселями, які були отримані за індосаментом.
4.1 Схема з оплатою в термін, зазначений на векселі, з використанням інкасового доручення.
Крок 1. Підприємство оформлює розстрочку платежу за викуп земельної ділянки векселем, шляхом проставлення на власному векселі бланкового чи іншого індосаменту та передачі його раді.
Крок 2. Рада передає банку отриманий від підприємства вексель за інкасовим дорученням.
Крок 3. Банк зобов'язується своєчасно виставити цей вексель до сплати, отримати від підприємства грошові кошти та перерахувати їх на рахунок ради.
Крок 4. Рада після отримання коштів від підприємства, передає підприємству власності на земельну ділянку. Умови застосування: підприємство має змогу сплатити обумовлену договором купівлі-продажу земельної ділянки суму грошових коштів але з розстрочкою платежу.
4.2. Схема з отриманням радою грошових коштів до строку, передбаченого векселем, використовуючи операції врахування та застави.
Принципова блок-схема здійснення розрахунків має той же вигляд, що i в попередньому випадку. Різниця полягає в тому, що рада передає векселі не на інкасо, а на врахування або заставу.
Крок 1. Підприємство оформлює відстрочку платежу за викуп земельної ділянки векселем, шляхом проставлення на власному векселі бланкового чи іншого індосаменту та передачі його раді.
Крок 2. Рада передає банку вексель підприємства до врахування чи під заставу.
Крок 3. Банк приймає до врахування чи під заставу вексель підприємства та перераховує раді грошові кошти за ціною не нижче ціни, передбаченої договором купівлі-продажу земельної ділянки та в обумовлені договором купівлі-продажу строки.
Крок 4. Рада після отримання коштів від банку передає підприємству право власності на земельну ділянку.
Умови застосування:Переданий раді вексель має o6ir серед третіх oci6 або котується на ринку цінних паперів.
4.3. Схема з отриманням грошових коштів радою до строку, передбаченого векселем, використовуючи операцію продажу векселів банку.
Принципова блок-схема здійснення розрахунків має той же вигляд, що i у випадку 4.1 з тією різницею, що рада здійснює продаж векселів банку.
Крок 1. Підприємство оформляє відстрочку платежу за викуп земельної ділянки векселем, шляхом проставлення на власному векселі бланкового чи іншого індосаменту та передачі його раді.
Крок 2. Рада продає банку вексель підприємства.
Крок 3. Банк купує вексель за грошові кошти та перераховує їх раді не нижче за ціну, передбачену договором купівлі-продажу земельної ділянки та в обумовлені договором купівлі-продажу строки.
Крок 4. Рада після отримання коштів від банку передає підприємству право власності на земельну ділянку.
Умови застосування: банк зацікавлений в придбанні переданого Раді підприємством векселя з метою перепродажу, або для продовження взаємовідносин з підприємством.
4.4. Схема з отриманням грошових коштів радою до строку, передбаченого векселем, використовуючи векселі оплата за якими гарантована (авальована)банком.
Принципова блок-схема здійснення розрахунків має той же вигляд, що i в попередніх випадках. різниця полягає в тому, що рада пред'являє вексель до оплати банку.
Крок 1. Підприємство оформляє відстрочку платежу за викуп земельної ділянки векселем, шляхом проставлення на авальованому (гарантованому банком) векселі бланкового чи іншого індосаменту та передачі його раді.
Крок 2. Рада у разі настання строку погашення векселя виставляє його до сплати підприємству або банку, який його гарантував.
Крок 3. Підприємство або банк сплачує раді в обумовлені договором купівлі-продажу грошові кошти за викуп земельної ділянки.
Крок 4. Рада після отримання коштів передає підприємству у власність земельну ділянку.
Умови застосування: можливість для підприємства авалювати власний вексель або використати авальовані векселі інших підприємств.
4.5. Схема з отриманням грошових коштів радою до строку, передбаченого векселем, використовуючи перевідні векселі, які акцептовані банком.
Крок 1. Підприємство поставляє продукцію, надає послуги або виконує роботи на користь банку та емітує перевідний вексель, за яким платником виступає банк, акцептує його в банку в рахунок наданої продукції (послуг, робіт) або купує вексель, акцептований банком у третіх oci6.
Крок 2. Підприємство передає перевідний акцептований банком вексель раді, за яким при настанні строку, передбаченому векселем, рада отримує грошові кошти за викуп землі.
Крок 3. Рада у разі настання строку погашення векселя виставляє його до оплати банку.
Крок 4. Банк сплачує обумовлені договором купівлі-продажу грошові кошти за викуп земельної ділянки.
Крок 5. Рада після отримання коштів передає підприємству у власність земельну ділянку.
Умови застосування: підприємство має вексель, який акцептований банком.
4.6. Схема з отриманням грошових коштів радою до строку, передбаченого векселем, використовуючи комісійні операції з продажу векселів через банк
Крок 1. Підприємство оформлює відстрочку платежу за викуп земельної ділянки векселем шляхом проставлення на векселі бланкового чи іншого індосаменту та передачі його раді. РАДА, яка є отримувачем коштів за викуп землі.
Крок 2. Рада передає банку вексель, отриманий від підприємства для реалізації його на комісійних засадах.
Крок 3. Банк реалізує отриманий вексель за грошові кошти за ціною, не нижче передбаченої договором купівлі-продажу земельної ділянки та в обумовлені договором купівлі-продажу строки, та перераховує раді.
Крок 4. Рада після отримання коштів, передає підприємству право власності на земельну ділянку.
Умови застосування: переданий раді вексель має обіг серед третіх oci6 або котується на ринку цінних паперів.
5. Здійснення підприємством розрахунків за викуп земельної ділянки ліквідними векселями інших підприємств.
Крок 1. Підприємство оформляє відстрочку платежу за викуп земельної ділянки векселем шляхом проставлення на векселі бланкового чи іншого індосаменту та передачі його раді.
Крок 2. Рада передає банку для реалізації вексель, отриманий від підприємства.
Крок 3. Банк реалізує його за грошові кошти за ціною не нижче за ціну, передбачену договором купівлі-продажу земельної ділянки та в обумовлені договором строки, та перераховує їх раді.
Крок 4. Рада після отримання коштів, передає підприємству право власності на земельну ділянку.
Умови застосування: переданий раді вексель має обіг серед третіх oci6 або котується на ринку цінних паперів.
Принципова блок-схема розрахунків за викуп земельної співпадає з випадком 4.6 з тією різницею, що підприємство передає раді не власні векселі, а ліквідні векселі інших підприємств.
6. Здійснення підприємством розрахунків за викуп земельної ділянки перевідними векселями.
Крок 1. Підприємство поставляє продукцію на користь третьої особи, яка погоджується розрахуватись за продукцію грошовими коштами.
Крок 2. Підприємство емітує перевідний вексель, за яким платником виступає третя особа та передає його раді, за яким при настанні строку, передбаченого векселем, рада отримує грошові кошти за викуп землі.
Крок 3. Рада при настанні строку погашення векселя виставляє його до оплати третій особі.
Крок 4. Третя особа сплачує обумовлені договором купівлі-продажу грошові кошти за викуп земельної ділянки.
Крок 5. Рада після отримання коштів передає підприємству у власність земельну ділянку.
Умови застосування: у підприємству в боржниках є треті особи, які можуть розрахуватися грошовими коштами або треті особи, зацікавлені в придбанні продукції підприємства за грошові кошти.
7. Здійснення підприємством розрахунків за викуп земельної ділянки грошовими коштами, використовуючи власну продукцію.
Крок 1. Підприємство поставляє продукцію на користь третьої особи, обумовлюючи в договорі поставки розрахунок за поставлену продукцію векселем підприємства.
Крок 2. Підприємство передає власний простий вексель раді.
Крок 3. Рада продає простий вексель підприємства третій особі за грошові кошти.
Крок 4. Третя особа сплачує обумовлені договором купівлі-продажу грошові кошти за викуп земельної ділянки та передає викуплений вексель підприємству, як розрахунок за надану продукцію.
Крок 5. Рада після отримання коштів передає підприємству у власність земельну ділянку.
Умови застосування: підприємство має ліквідну продукцію, але не має грошових коштів.
8. Переваги від використання вексельних схем викупу земельних ділянок.
Переваги від використання вексельних схем фінансування викупу земельних ділянок мають i місцеві ради, i підприємства-землекористувачі. i комерційні банки.
Рада:
Підприємство:
Банки:
Анализ учётной политики предприятия и оценка
пакетов акции ОАО.
Селиванов Д.Н.
Сумский государственный университет
Как известно, в настоящее время на Украине происходит постепенный переход на международные стандарты бухгалтерского учета. Цель данного перехода - не только сделать отечественную бухгалтерию понятной для всего мира, но и, прежде всего, дать возможность украинским предприятиям более правдиво и точно отражать свое реальное финансовое состояние в бухгалтерской отчетности.
Несомненно, что международные стандарты бухгалтерского учета по сравнению с отечественными предоставляют бухгалтерам и руководству предприятий куда большую свободу трактовки финансовых результатов (особенно в условиях довольно значительной по западным меркам украинской инфляции). Однако не стоит забывать, что чем больше степень свободы, тем больше вариантов для вполне законного манипулирования методами учетной политики в угоду чьим-то корыстным интересам.
Проиллюстрируем это на обычном в зарубежной практике примере5, который через несколько лет станет актуальным и для Украины. Представим, что главный бухгалтер акционерного общества искренне желает отразить прибыль способом, который, по его мнению, дает достоверные сведения о результатах деятельности акционерного общества (АО). Безусловно, это превосходный мотив, но когда он это сделает, то обнаружит, что конкуренты показывают относительно лучшие результаты по прибыли, чем его АО. Это создает спрос на акции компаний-конкурентов и снижает инвестиционную привлекательность акций АО с "излишне принципиальным" бухгалтером.
Бухгалтер проводит анализ и обнаруживает, что если бы его коллега из конкурирующего АО использовал аналогичную практику учета, то результаты родного АО были бы лучше, чем у конкурента. Он показывает этот анализ своим недовольным акционерам. Они задают вполне резонный вопрос: "Если это верно и если практика бухучета наших конкурентов общепринята и легитимна, то почему бы нам ни изменить нашу учетную политику и таким образом не улучшить показатели прибыли?". В ответ бухгалтер пытается объяснить, почему его учетная политика более реалистична и надежна, чем политика конкурентов. Акционеры понимающе слушают, но бухгалтеру нечем убедить их в том, что они должны отказаться от 20 или даже 50 %-ного возможного увеличения рыночной стоимости своих акций только потому, что определенные методы бухучета нравятся ему больше, чем другие.
К сожалению, пока что в Украине существует прямо противоположная ситуация: сетуя на общий экономический спад руководству ОАО абсолютно невыгодно показывать какую бы то ни было прибыль - тогда не только налоги придется платить, но и делиться полученной прибылью с акционерами, по их требованию объявляя о выплате дивидендов.
В зарубежной литературе различные уловки и ухищрения, позволяющие посредством выбора того или иного метода учета показывать в бухгалтерских отчетах завышенные либо заниженные прибыли, называют "творческой учетной политикой" и "украшением витрины". Общеизвестно, что многие открытые корпорации таким образом стараются стабилизировать динамику своей прибыли, применяя крайне консервативную учетную политику в успешные годы и крайне изощренную и агрессивную - в годы финансовых неудач. На что необходимо обращать особое внимание при оценке финансового состояния предприятия, и какие способы манипулирования бухгалтерскими данными наиболее часто применяются как в украинской, так и в зарубежной практике?
Дебиторская задолженность. "Ревизия" данной статьи активов особенно актуальна в условиях всеобщих украинских неплатежей и практически полного отсутствия платежной дисциплины. Есть все основания предполагать, что с переходом на МСБУ многие ОАО будут продолжать учитывать счета дебиторов без всяких поправок на вероятность и сроки их получения, а также на затраты, связанные с этой процедурой, что, безусловно, приводит к завышению величины чистых активов ОАО и его потенциальной прибыли.
Оценку вероятности получения дебиторской задолженности лучше проводить с опытным юристом и специалистами отдела маркетинга предприятия. Для вынесения предположений относительно коэффициентов вероятности получения дебиторской задолженности, которые в любом случае будут носить довольно субъективно-умозрительный характер, необходимы переговоры с руководством предприятий-дебиторов и независимый сбор информация об их финансовом положении и деловой репутации.
Необходимо принимать во внимание минимальный срок истребования просроченной дебиторской задолженности - два месяца, да и то при условии наличия какого-то движения денежных средств на расчетном счету должника. В противном случае обращение взыскания на имущество если и закончится успешно, то займет от трех-четырех месяцев до полугода в зависимости от степени ликвидности имущества и расторопности конкретной исполнительной службы.
Степень вероятности получения дебиторской задолженности, оформленной векселями, прямо зависит от таких факторов, как наличие банковского или иного солидного аваля, наличие большого числа индоссантов и непрерывности индоссаментного ряда, наличие должным образом оформленного нотариального протеста (по просроченным векселям), наличие различных вексельных оговорок ("без оборота на меня", "не приказу", "вексель на инкассо" и т.д.).
Особое внимание при анализе дебиторской задолженности следует уделить ссудам, предоставленным инсайдерам. Очевидно, что выданная топ-менеджеру ОАО беспроцентная ссуда на покупку квартиры может быть не погашена в срок и пролонгирована. Дебиторская задолженность крупных акционеров компании также имеет свойство пролонгироваться или попросту не истребоваться. То же справедливо и в отношении дебиторской задолженности дружественных руководству фирм, определить которые не составляет особого труда - как правило, это небольшие, никому не известные частные фирмы, которым отпускается продукция ОАО на очень большие суммы и практически "под честное слово". Вероятность получения такой задолженности полностью зависит от желания и возможностей руководства и иных акционеров ОАО предпринимать активные действия в данном направлении.
Учет запасов. Если менеджеры ОАО захотят "на бумаге" увеличить прибыль вверенного им предприятия, то манипулирование данной статьей - наиболее простой и довольно распространенный способ. Во-первых, стоимость запасов и товаров в промежуточной стадии может быть представлена согласно субъективной оценке руководства предприятия; малоподвижный или устаревший ассортимент запасов может иметь явно завышенную стоимость. Во-вторых, использование метода LIFO в условиях инфляции приведет к наиболее высоким объявленным прибылям, а метода FIFO - к наименьшим.
Основные фонды. Может быть произведена необоснованная уценка основных фондов с целью снижения амортизации и увеличения прибыли. Разовое искусственное увеличение прибыли может быть достигнуто путем продажи части основных фондов дружественной фирме с одновременным получением их в долгосрочную аренду с выкупом ("лиз-бэк"). Обратный эффект сокрытия прибыли дает нехитрая операция сдачи наиболее продуктивных основных фондов в долгосрочную аренду дружественным фирмам по очень низким расценкам. Резкое сокращение текущих расходов на содержание и ремонт оборудования приведет к завышению текущей прибыли до тех пор, пока его состояние не потребует преждевременной замены. Манипулирование методами амортизационной политики с целью управления прибылью широко используется в мире, однако применение данного приема в Украине пока не возможно из-за особенностей нашего налогового законодательства.
Дочерние предприятия. Для краткосрочного увеличения своей текущей прибыли материнское ОАО оказывает давление на руководство дочерних предприятий с целью увеличения коэффициента дивидендных выплат. В то же время через различные юридические схемы делаются попытки избежать консолидации финансовых результатов с убыточными дочерними структурами. Покупки товаров и услуг дочерних предприятий по заниженным ценам и продажи им готовой продукции по завышенным с одновременным снижением доли материнской компании в их уставном фонде также могут быть с успехом использованы.
Учет затрат. Многие статьи производственных и внепроизводственных расходов могут быть умышленно завышены. Например, стоимость длительного отдыха руководства где-нибудь на Кипре может быть представлена в виде необходимой для компании командировки, затраты на эксплуатацию личного автотранспорта могут финансироваться за счёт предприятия, а сметная стоимость строительства промышленного цеха может быть несколько "раздута" в виду необходимости финансирования постройки личных дач. Закупки сырья и материалов по завышенным ценам через дружественные посреднические фирмы так же увеличивают себестоимость продукции и снижают прибыль ОАО.
Учет резервов. Создание различных резервных фондов и резервируемые в них суммы не всегда оправданы. Внесение нераспределенной прибыли в такие фонды или значительное единовременное изъятие из них средств (не связанное с экстраординарными событиями) оказывает очень существенное влияние на величину объявленной прибыли.
Учет продаж. Для сокрытия прибыли некоторые операции продаж за наличные не вносятся в бухгалтерские документы. С этой же целью продажи готовой продукции путем бартера и взаимозачетов могут проводиться по неоправданно заниженной меновой стоимости. Искусственное перенесение счетов-фактур с конца отчетного периода на начало следующего приводит к снижению текущей прибыли, а обратная операция - к завышению. Включение в валовой доход продаж по контрактам с отсроченной возможностью одностороннего расторжения сделки покупателем и возврата товара автоматически завышает текущую прибыль.
Манипулирование коэффициентами. Часто говорят, что баланс представляет собой как бы фотоснимок, отражающий финансовое состояние предприятия в определенный момент времени. Как и любой объект фотосъемки, баланс предприятия может быть несколько приукрашен по сравнению с реальным положением дел. Например, в баланс могут вноситься краткосрочные сделки для улучшения его ликвидности (например, крупная беспроцентная ссуда, полученная от дружественной фирмы в последний день финансового года с возвратом ее в первый рабочий день следующего года).
Непосредственно в конце отчетного периода могут оттягиваться выплаты кредиторам и оказываться дополнительное давление на дебиторов; выставление счетов и заключение контрактов на продажу интенсифицируется, а закупки сырья и материалов откладываются на начало следующего финансового года. За несколько дней до окончания финансового года производится реализация излишних запасов.
Приведенные выше приемы "творческой учетной политики", разумеется, не являются исчерпывающими. Поэтому хочется еще раз подчеркнуть, что переход на международные стандарты бухгалтерского учета в украинских специфических условиях (отсутствие развитого законодательства об акционерных обществах, защищающего права мелких акционеров, отсутствие отлаженной системы корпоративного управления при недостатке профессиональных топ-менеджеров и т.д.) требует пристального внимания к учетной политике ОАО со стороны акционеров, аудиторов и оценщиков.
При всей сложности и многообразии применяемых методов манипулирования финансовыми результатами ОАО, можно обозначить некоторые внешние признаки того, что данное манипулирование имеет место.
1. Предоставленные балансы и иные бухгалтерские формы не подписаны руководством ОАО.
2. Аудиторский отчет не подписан или в нем не проставлена дата.
3. Аудиторский отчет выполнен малоизвестной аудиторской фирмой, местонахождения которой установить затруднительно либо специалисты которой отказываются беседовать относительно выполненной ими работы.
4. Цифры в отчетах на начало периода и на конец предыдущего отчетного периода не являются релевантными.
5. Главные бухгалтера ОАО менялись слишком часто, и сегодняшний бухгалтер не может дать никаких пояснений относительно отчетности за прошлые периоды.
6. Учетная политика по отношению к дочерним предприятиям и доли материнской компании в них постоянно изменяются.
7. Примечания и аудиторские комментарии к отчетам составлены нечетко и путано; качественные оценки тщательно избегаются.
8 Отчеты ревизионной комиссии выполнены поверхностно и непрофессионально.
| Содержание, Глава 1а, 1б, 2а, 2б, 3а, 3б, 4а, 4б, 4с |
